本文为作者特姐在格隆汇“汇说——地产专题”深圳站的演讲，全文干货，视角独特，观点犀利鲜明。其中数据详实缜密，文章内容依据录音整理，风吹江南经格隆汇授权发布。
文 | 特姐 来源 | 港股那点事（ID：hkstocks）
非常感谢格隆博士的邀请与安排，有这个机会参与格隆汇的“汇说”线下活动，能与这么多地产行业内专家做个闭门交流。既然是闭门，我就不遮不掩，观点都会很清晰，不会模棱两可，对与不对，我们可以商榷。
我分五个部分阐述。
✦ 第一部分 几个都市的房价走势图
现在大家总说，这么多年，最后悔的是没有听房产中介的劝告。还有人说，当初有人告诉我今天的结果多好呀。其实，有人告诉我们呀，任大炮一早就告诉了，我们不相信呀，我们当时还骂他呢，现在还有很多人骂呢。
我们为什么不相信任志强？
因为一早就有无数经济学家告诉大家日本的崩盘，而我记得2005年就有人说中国房地产市场要崩盘。现在回想，这什么经济学家，凭什么在一个13亿人口大国刚刚开始住宅市场化，城镇化正如火如荼进行时，判断中国房地产市场崩盘？
然而，崩盘论是政治正确的，似乎是对社会负责的，于是很多经济学家倾向于喊崩盘，因为即使不崩，也会让群众心里得到安慰。在舆论不断强化之下，我们都认为日本就是市场的榜样，是房价的宿命。
房价的结局一定是崩盘吗？所有市场都是日本模式吗？
还是数据说话。我们下面看几个全球最有代表性的，也曾经出现过下跌的大城市的房价走势图：
1、纽约套均价格，数据来自于住房金融局
2、旧金山套均价格，数据来自于住房金融局
3、中原香港房价指数
4、伦敦房价走势，数据来自于英国统计局
5、东京土地价格走势
从以上走势图可以看到：
1、纽约和旧金山的套均价格，自从1978年以来，大趋势是一直上涨的，只在2008年金融危机时有过短暂时期的下跌，但是反弹得很快。金汇兑本位制的布雷顿森林体系是在上世纪70年代崩溃的，从此之后，房价总的趋势几乎是一直上扬的；
2、香港，这是中原地产的房价指数，香港在1998年金融风暴时下跌，颓势持续到2003年非典，从2003年之后就是一直拉升的过程，有数据表明最近13个月涨了21%。现在香港的均价差不多是11.5万元人民币每平米（都换算过来了），深圳是5.2万左右，香港是深圳的2.2倍左右。
3、伦敦，数据来源于英国统计局，该城只在2008年金融危机时有过回调，它这种幅度只能算回调。虚线是英国的房价趋势，实线是伦敦的房价趋势，可见伦敦涨势比英国平均强的多；
4、日本，我看不懂日文的官网，只好在网上下了一个图，日本自从90年代暴跌，再也没有起来；
5、很明显，长期跌的只有日本，所以日本是一个特例，日本不是宿命；
6、日本的人口结构对房价影响深远，一是造成了通缩，二是税收重以承担老龄社会，三是导致对于房屋的需求很弱。
好了，上面是讲总的趋势，下面我介绍一下美日港泡沫怎么破的，伦敦基本是一直涨的，就不说它了。
✦ 第二部分 不主动刺破，地产泡沫不会破灭
除了日本这个奇葩特例，全球看，房价长期趋势，还是涨的，只不过在涨的过程中，因为各种原因涨的太快时会形成泡沫。
但在此我要特别纠正一下市场流行的那种完全不过脑子的惯性认识：房价泡沫不会自动破灭的，根本不是我们想当然的“有涨就会跌呀”，“我就没见过只涨不跌的东西”呀。
这种似是而非的说辞，让很多人止步买房之路。等房价涨了，只有干瞪眼。
那种有涨就有跌的理论，是适用于普通商品的。普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张，从而平抑价格，才会有涨有跌，但是房子即使价格高涨，也不能急剧扩张产能平抑价格。
一、当局主动刺破泡沫
1、美国加息17次才刺破泡沫
国泰君安的图，看黄色虚线，这是美联储的基准利率趋势，可以看到，从2000年到2007年利率几乎是在过山车似的下降上升。
美国的按揭款有固定利率的，也有浮动的，大部分次级贷都采用了浮动制，因为当时联邦基金利率比较低。所以，当美联储连续大幅度加息时，次级贷业主偿付能力就出现问题了，违约现象不断增多，房价下跌进一步冻结了房产流动性，于是，很多人只能坐等着法院强制执行。
美国的次级贷，本意是为了给没有房子的穷人设计一个可以买得起房的机制，很多在正常信贷审查情况下不能通过的贷款都以次级贷的名义通过了，后来更是制造了据说高达8万亿美金的金融衍生品流向世界。
下表是美联储上轮加息的详细信息，感受一下这种力度吧：
可以看到从2004年6月开始，加到2006年6月，2年时间，美联储密集加息17次，把基准利率从1%一路推高到5.25%。这轮加息，美联储就谨慎多了，从2015年12月第一次加息开始，到现在一年半，才加了3次。
2、日本加息刺破泡沫
看黄色虚线，是日本商业银行向央行借款的贴现率，利息率从1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地产也是从这一年开始崩盘。
日本的这个利率过山车，跟美国一样刺激，曲线一样陡峭，这什么泡沫刺不破呀？
另外，日本当年的泡沫尺寸惊人，据说当时卖掉东京，能买下整个美国。现在卖掉北上深，还是远远买不了美国的，只是相当于美国的大约1/3（见下表）。我们现在已经感觉北上深巨贵了，可以反过去想像一下，当年日本的那个泡沫，是什么量级的。
3、大时代风暴刺破香港泡沫
香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了，不过，香港更多的是受外界大局势影响，香港作为一个小小的风暴中心，就像小船一样容易被颠覆。
当年的香港不仅是金融风暴眼，还是政局大变动时期，后来更是碰上非典，屋漏偏逢连夜雨。
可见，泡沫不是自己破灭的，是被外力打爆的，看看美国和日本那种过山车似的降息和加息，可以说是恶意做空。
二、刺破泡沫的手段有哪些
为什么加基准利率能刺破泡沫？
因为加基准利率是直接增加房产持有的成本，使得存量房变成烫手山芋。
中国的那些限购、限贷、限售，都不触碰存量的成本，业主没有增加持有成本，何必急着卖房？
所以，市场就不会出现大量抛盘，房价就不会大跌，顶多是个别客户鉴于对市场的判断主动选择卖掉。
除了大幅度加基准利率，刺破房价泡沫的办法还有哪些？
我能想到的办法如下：收缩流动性，减少个贷，放开土地供应，放开外汇管制，还有人说房产税。我们逐个分析一下，房产税我放在最后一章单独说。
收缩流动性：不论是美联储缩表也好，中国改为稳健中性货币政策也好，归根结底，对房地产产生影响的都是从紧的流动性。但是，这个收缩有限度，那就是以不产生系统性风险为准。中国已经在有意识的减少M2增速，今年4月份同比增长10.5%算是低点了，叠加表外监管，就已经引起了市场的股债双杀，于是央行随后进行了4600亿的中期借贷便利的发放，缓解流动性的压力。
5月份M2增速可能是10.4%，就是说央行在寻找一个合适的收缩尺度，既不引起市场动荡，又要尽力控制流动性。
美联储缩表加息对于中国的影响，都是引起资本外流。不过，有理由认为中国政府有能力运用各种政策手段阻止资本外流，从下面的外汇储备表中可以看到美联储第一次加息时，资金持续外流，但是，第二第三次加息的效力几乎没有了。
（美联储加息时点与中国外储变化）
减少个贷：个贷发放直接影响房产交易，但是，个贷直接影响的是交易量，房价并不会出现同等的调整。
我们看看这次先行调控的沪深的状况。深圳从去年第二季度开始减少个人住房贷款，到了2017年第一季度，深圳个贷同比减少了87%，这几个月发放量都只有40亿左右了。相应的，交易量大幅降低，而房价仅仅回调了5%左右，从最高点均价55000元每平米在春节前跌到50000元左右，然后在春节后反弹到52000元左右。
下表是上海个贷数据，可以看到，上海的新增个贷从去年6月份高点之后就开始逐步缩减，从2016年5月的379亿大幅减少到最近的186亿，但是房价，从整体上看，几乎一点没跌，一直稳定在每平米55000元左右。
央行要求个贷占比从去年的50%左右降低到35%左右， 假设总贷款变动不大，那么，个贷就要减少30-35%左右吧。
不过，从沪深的状况看，个贷减少80%左右才能对房价形成压力，这种尺度的调控不可能持久。
提高基准利率：这个我们分析过了，像美日那样连续加息，加几倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行，比如2010年大涨过后，我国央行也加了四次，从6%到7%，配合各种认房认贷限购等等，使北京上海回调了5-10%左右。
然而，中国现在虚弱的经济状况，还不具备大比例连续加息的基础。
放弃土地财政和放开外汇管制：这两招肯定能让房价大跌，但是政府放开的可能性有多大？这几乎是让政府把主动的财政货币能力都放开。
✦ 第三部分 泡沫不会破，但近期房价也不会涨
前面阐述了几点：
1）房价长期看，还是呈现上涨趋势的，只有日本等极少数个案例外；
2）短期大涨会形成泡沫，但是泡沫不会自己破灭，需要外力强力刺破；
3）美日主动刺破的工具主要是连续加基准利率；
4）我国这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法，目前看，只是降低了成交量，还没有撼动房价。
如果政府不主动强力刺破泡沫，比如连续加基准呀，比如放开土地、外汇管制呀，恐怕泡沫很难刺破，房价不会大幅下跌。
那么，房价会涨吗？
我认为近期也不会涨，因为2015-2016这轮上涨的直接动力是宽松货币和加大杠杆，目前这两个因素都受到了抑制，所以，房价也失去了上涨的基础。
去年全国个贷达到5万亿，住房公积金贷款1.27万亿，总计是6.27万亿，去年全国新房销售额大概是10万亿，二手房大概是6万亿，合计16万亿，粗算，杠杆率为39%。
2016年深圳的杠杆率也基本上是这个比例，但是深圳是个贷比较高，住房公积金贷款少，有的城市住房公积金贷款占个贷35%，有着比较高的隐形杠杆。
下表是深圳2016年的基本情况：
杠杆率超过40%，虽然还没有美国高，但是，中国人的收入低，这个杠杆下的还款压力也很不轻了。
2010年之前，中国房价上涨主要是因为高速发展，对外经济高涨，处于双顺差状态，外汇占款增长很快，造成我国货币当局资产负债表不停扩张。
而这轮上涨，杠杆是一个重要原因，这种杠杆加上来的房价，即使不会出现大跌，也需要2-3年时间消化涨幅，2米的撑杆不断，4米的呢？这种杠杆不可能持续增加。
那么，在这样一个牛皮市状况下，应该怎么办呢？
我有几点想法：
1）除非自住，新买也没必要，抛售也没必要，可以置换；
2）怎么置换？首先，卖掉小城市，选择核心大城市，看看纽约和伦敦就知道了，其走势还是比全国平均好得多，等到这轮潮水退去，就会发现强力去库存的城市的库存是去不掉的；中金报告显示，今年3月份时，在一二线限购，三四线去库存的政策下，三四线去化周期还是19.6个月，而一二线是9.6个月。
下表是国家发改委易鹏的数据，全世界来看，100万以下的城市的人口占比是逐渐减少的，1000万以上的城市人口占比增加最明显。
我国到了2020年前后，人口增长进入拐点，绝对人口会开始减少，人口会进一步向大都市集中，而相应的100万以下的城市人口会减少更快。
所以，现在是时候卖掉100万以下人口城市的房子了。
3）把郊区的房子置换到市区，尤其是郊区大户型。否则有一天你会发现根本没人接盘，只是纸上富贵一场。在深圳坂田400平米，肯定不如福田中心区的100平米。
这个也是我今天演讲的另一个主题之一，也是核心风险提示之一。
为什么？因为中国虽然还没有全世界最贵的市区，但是有全世界最贵的郊区。
✦ 第四部分 卖掉全世界最贵的郊区
东京纽约伦敦到底有多贵？有时候看到的数据是比上海低的，有时候看到的是比上海高的，而且数据还都比较详实，这就奇怪了。
其实呢，它们主要是一些核心区域很贵，比如纽约的曼哈顿，东京的港区，伦敦的肯辛顿等，但是，其余的区价格就低多了，有非常明显的级差地租，富人有富的选择，普通民众有普通的选择。
下面我把几个都市每个区的价格都标出来做个房价地图，大家感觉一下。
一、城市房价地图
1）伦敦房价地图
1、伦敦33区，面积共1600平方公里，建成区面积860平方公里，2016年人口是860万。其人口在90年代每年增长5万人，从2000年到2016年每年增长10万人，英国统计局预测下面几年每年人口会增长14万左右。
2、我用红色数字标出来1+2+3+Camden+City的套均价格, 把这几区视作核心区；用蓝色数字标出最外围一圈套均价格；用橙色数字标出中间地带的套均价格。
3、可以看到，核心区套均价格大约在150万英镑，最外围套均价格大约在45万镑，中间地带大概是65万镑，全伦敦套均价格大约是65万镑。可见，核心区套均价格是全市的2.3倍，是最外围，也就是郊区价格的3.33倍。
4、数据来源于英国统计局。
2）东京房价地图
1、先看整个东京都的房价，东京都包括东京市，多摩地区和千叶、崎玉、神奈川三县。其中，东京市相当于上海外环内和北京五环内，多摩地区和三县是郊区，其实相当于上海的松江、青浦、奉贤、金山、南汇等等。可以看到，东京郊区的价格在2.3万-3万之间，这个是已经换算过的我们习惯的人民币每建筑平米的数据，方便大家比较。
2、再看东京市的房价地图，东京市叫做东京23区，其中里面核心5区，港区中央区呀，用大红色数字标出单价的区域，相当于上海内环内，均价是9.85万每平米；中间一圈，用灰色数字标出单价的区域，相当于上海中环，平均价格是5.2万平方米，外边一圈，相当于外环，用粉色数字标出单价的区域，均价是4.2万平米。数据来源于三井不动产，我做了整理。
可以看到，除了东京都心价格跟上海内环内价格相当，别的区域同比上海，都比上海便宜，越远的便宜的越多，东京有价格非常宜人的中环、外环和郊区。
3）纽约房价地图
下图是纽约的房价地图，数据来源于Trulia。
可以看到，纽约不是典型的环状结构。
曼哈顿最贵，套均达到195万美元，布鲁克林套均90万美元，另外三个区从40万美元到60万美元套均不等，断层似的价格落差。
纽约跟伦敦一样，人口也是每年增长10万左右，增长率超过1%，还是不错的。
4）区域价格比例表
从这三个都市看，特征都相似：市中心均价是中间地带的2.2倍，是郊区的3.6倍，是全市平均的2.6倍，价格落差很大。
二、中国为何有全世界最贵的郊区？
中国则完全是另外一个景象。
上海内环内还可以的楼盘，二手均价大约是9万元每平米，上海多年来成交的二手套均面积在78-82平米之间，近几年新房面积比较大，过100了，但二手成交的平均面积还是80平米左右，就按100来算吧，内环内套均算900万元。
无论是单价，还是套均，上海内环内价格都不比东京纽约伦敦贵，比伦敦纽约还便宜一些，但是，上海的外环和外环外的广袤区域，就比别的城市贵太多。
上海内环内二手是9万，而全市二手平均是5.5万，内环内是全市平均的1.63倍，远低于别的2.6倍的比例，上海内环内肯定没便宜，那么，一定是郊区贵了。
以那三个都市的标准推算上海其余区域的价格，上海全市二手均价应该是3.5万每平米，但是实际上海是5.5万每平米，上海外环外更不止2.5万元，周浦都已经5万多了，更别提唐镇的6-7万，还有浦江镇的那价格。
当然，中国城市不止上海如此，其他城市几乎都如此。
为什么中国城市的外环和郊区如此贵？
因为中国独特的土地制度。
第一，建设用地指标受到国土部控制，第二，地方政府垄断土地供应，因为成本原因，它们更愿意开发经营新城，把不稀缺的郊区的土地卖出稀缺价格。
如果没有土地垄断，郊区的土地供应是巨大的，根本不会拍卖出这种价格。
当然，只要政府一直控制郊区土地供给，这个游戏可以玩很久，但是操纵出来的价格始终是个问题，而且，这种操纵出来的地也是越供越多的，最后很难一直维持稀缺造成的高价，因为逐渐不稀缺了嘛。
权衡之下，内环内的价格还是安全得多：内环内是二手房形成的市场价格，而郊区是地方政府和开发商经营出来的价格。
✦ 第五部分 房产税不会影响房价
最后我说一下大众关注的房产税。
房产税做为长效机制的一个选项，本身也是有一定意义的，但是我认为房产税不是降房价的有效工具。
1、美国、日本的房产税
美国建国以来就一直都有房地产税，日本是从1950年起征收的固定资产税。可见，从实践上看，房产税并未能抑制房价。
2、中国业主们的平均收入不支持较高的税率
征税总得考虑被征收对象的应税能力吧？中国业主们收入高吗？
可以说，他们的财产都是源于房产增值的，个人货币收入普遍来说不高，他们不是用今天的收入买今天的房子的，他们是以前买的房子，就算房价涨了很多倍，也只是纸面财富，工资略有增加而已。
北上深平均工资也就是近1万元，交完各种金和税后，吃喝花费完之后，还能有多少钱交房产税？
3、北上深绝大部分是自住首套房
有人说，收入不高，交不起房产税的人可以卖掉一套。
小城市持有多套房产的人比较多，因为人口增量少，供应却很大。但是，大城市，尤其是北上深，户均不足一套。
在户均不足一套的状况下，绝大多数家庭只有一套，一部分有两套，有多套的肯定比例很小，尤其是一线多年限购限贷，在相当程度上弱化了多套的可能性。
有一套的人，都是自住，收的多了，大家是不交，还是把自住房卖掉？肯定是不交呀，所以，很难对首套房征高税。
那么，假设对首套征收中国业主能力范围内的税，对二套以上开征正常税收，那么，有三套的会抛售，在市场供需状态下被无房的人买到，所以，最后市场只剩下首套房主，很少的二套房主，而首套税被限制在中国业主平均缴纳力范围里。
请问，政府能收到多少税？
上面是北上深这种供应有缺口城市的状况，我们再想想供应过剩城市的情景。
您想想，供应过剩的城市，是收入更低的中国业主，和他们卖不出去的房子，政府收走供应过剩的房子？
政府开征一项税收，总得考虑能收到多少税吧？其实，中国的土地价格已经暗含了房产税，等于是把几十年的税预提到今天支取了，才支持了土地财政。
4、征收办法
我们假设一下征收情形：多套抛掉后，市场上大部分是首套，只有很少的二套，首套收多了征不到钱。这种情况下，政府还要挨家挨户去收，这可能吗？
政府的税收，可能还弥补不了政府的征税成本。
所以，我觉得房产税加在交易时征收比较可行，具有操作性。但是，这样等于是加了二手个税，无法增加持有成本，就不会有业主抛售。
好了，我就说这些。再次感谢。
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