来源：微信公号我们都是纪检人 作者：
福建省纪委驻省委统战部纪检组 汪昌盛
随着房屋逐渐成为生活必需品，商品房具有投资升值潜力，价格高居不下，以房屋为对象的交易型受贿问题更加突出。2007年7月8日《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）对此类案件中有关法律适用问题予以明确，但由于作案手段日益隐蔽、不断翻新，实践中仍存在一些更为疑难、复杂的问题，需作深入研究和探讨。
一、受贿的类型与表现形式
（一）受贿的类型
当前，进入市场交易的房屋主要有新商品房、二手房，其中新商品房（新房）包括已竣工的现房和在建的预售期房。笔者认为，从行为方式上看，与房屋有关的受贿案件主要有：直接收受型、低买高卖型、加价购买型和以物易房型四类。
1.直接收受型。
国家工作人员利用职务上的便利，索取请托人房屋，或者收受请托人房屋，为请托人谋取利益。此类案件作案手段较为原始，属于传统意义上受贿形式，不具有隐蔽性和交易性，《意见》也未将此列入，本文在此不作赘述。
2.低买高卖型。
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以明显低于（高于）市场的价格向请托人购买（出售）房屋。当前，此类案件颇多，具有普遍性，《意见》也专门作出明确规定。
3.加价购买型。
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，向请托人加价购买以拍卖、抵销债务等方式合法获得的低价房屋，但转让价格明显低于双方交易时的市场价格。此类型较为特殊，《意见》也未作出明确规定。
4.以物易房型。
国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以价值较低的物品向请托人置换价值较高的现房、二手房，不支付或少支付置换差价。此类案件较少，是近年来房产交易型受贿的新动向，其中比较典型的是以房换房。实践中置换房屋的情况比较复杂，《意见》并未作出明确规定，仅以兜底性文字表述形式加以列举。
从文义上看，《意见》未对与房屋有关的索贿行为作出明确规定，具有市场交易特征的低买高卖型、加价购买型、以物易房型受贿仍属于收受型受贿。
（二）受贿的表现形式
房屋作为受贿犯罪对象，实务中通常存在下列三种表现形式：（1）国家工作人员收受他人房屋，为他人谋取利益，但相对人并无放弃房屋所有权的意思表示，行为人可以居住、使用或者出租房屋。（2）国家工作人员收受他人房屋，为他人谋取利益，相对人已有明确放弃房屋所有权的意思表示，行为人予以默认，但案发时尚未办理或正在办理过户手续。（3）相对人将房屋送予国家工作人员时，案发已为行为人或其指定人办理房地产权证。
二、既遂与未遂的区分标准
正确区分房产交易型受贿犯罪既遂与未遂形态，对于贯彻“从严治吏”的刑事政策思想，实现罪罚相当的刑事价值目标，有效惩治和预防贿赂犯罪，具有重要意义。在受贿的既遂与未遂区分问题上，第三种表现形式判定标准并无疑义；《意见》第八条第二款对第一种表现形式中借用房屋与受贿房屋作出区分规定，诚然也不排除行为人收受房屋用益物权所产生的财产性利益问题；《意见》第八条第一款对第二种表现形式规定“不影响受贿的认定”，即构成受贿犯罪，但未对既遂与未遂问题予以明确，司法实践中争议较大。
在认定收受未办理权属登记房屋既遂与未遂的问题上，我国刑法理论界和学界主要有三种观点：
（1）产权说。
认为必须以是否履行法定转移手续即权属登记作为区分受贿既遂与未遂的标准。
（2）控制说。
认为只要行贿人将房屋交由行为人实际占有、控制，就应当认定为受贿既遂，是否办理法定手续转归行为人名下，不影响受贿既遂的成立。
（3）区别对待说。
认为应当按新房、二手房进行划分，区别对待，即收受未办理权属登记的新房认定为既遂，收受未办理权属登记的二手房认定为未遂。
笔者认为，上述观点中，“区别对待说”比较符合房产交易型受贿罪的司法实践。理由如下：
一是主客观相统一，行为性质认定更为科学。
收受作为刑法上的，本身就是客观和主观两方面的统一体，客观上必须有接受财物的行为，主观上必须对财物的贿赂性质有认识并予以接受的意思。只有在主客观相一致的情况下，才能认定为收受贿赂。就受贿犯罪故意的内容而言，行为人利用职便与行贿人进行“交易”的最终目的显然是为获得完整意义上的房屋，即拥有房屋产权。对此，可从行为人为相对人谋取利益的大小和行为程度上获得印证。从行贿人的角度来看，通常不会认为交付未办理产权过户手续的房屋就等于送出完整意义上的房屋。房屋作为不动产，与汽车等特殊动产存在着基本特性上的明显差异，以刑事上的非法占有目的的实现不需民商法律确认为条件，以所谓的盗窃、抢劫汽车不过户即可认定犯罪既遂为由，论证认定收受房屋既遂也不以产权转移为条件，缺乏较为科学的依据。作为具体犯罪对象的特定房屋而言，行为人未必能够完全占有、控制，如双方达成合意，行为人收受期房，由行贿人以他人名义签订预售合同；行为人即便已入住，也不可能完全占有、控制，如行贿人以不办理产权过户手续为筹码，要求行为人为其持续性谋利，甚至最终以“举报”要挟受贿人离开已入住房屋等。
二是罪罚相当，实际处罚与社会危害程度相适应。
如行为人仅对收受房屋进行占有、使用、收益，却不能实现最核心的处分权，实际并未获得真正的所有权，无法达到其非法占有的犯罪目的，受贿行为未最终结束，权钱（财）交易尚未完成，就对其认定既遂，于法无据，失之过严；行为人出于规避刑事法律或者相对人出于持续获取利益的故意，而不办理权属变更登记的，若作为未遂处理，则有放纵犯罪之嫌。
三是便于操作，实现刑事与民商法律规定有机统一。
在新房转让关系中，房屋买卖合同、预售合同受到法律保护，具有表征所有权的效力，房屋受让方如拥有办理产权证所需的材料（一般为买卖合同），行使所有权就不存在任何障碍，房屋买卖合同可以作为贷款凭证，权利人可以按规定转让房产。二手房则不同，转让需在出让方的协助下，双方完成产权过户手续后，受让人才能充分行使所有权。如此区分既遂与未遂，体现了“从严治吏”的刑事政策思想，实现了刑事与民商法律在此问题上的有机统一，也符合社会公众的通行观念和一般认同，具有较强的针对性和操作性。
三、受贿数额的认定
《意见》第一条第二款规定：“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额。”据此，认定房产交易型受贿犯罪数额，关键是要如何确定计算基准价格与基准时点。
（一）如何确定计算差额的基准价格
1.低买高卖型基准价格的认定。
在新房交易过程中，开发商（销售代理商）所设定的市场销售价仅具有参考价值，真正决定新房买卖对价金额的是普遍存在的折扣价，且根据开发商（销售代理商）内部经办人员的职务高低，而设定不同的优惠权限和折扣幅度。同时，《意见》第一条第三款规定，前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价。为避免控辩双方对于市场价格的鉴定结论是否正确合理的技术性争论，充分考虑交易价格的操作惯例，防止引发受贿犯罪打击面失控问题，对新房差额计算的基准认定，应当以销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”。在二手房交易过程中，行为人与相对人进行的房屋买卖二次交易，多以虚假价格进行交易税费申报，签定房屋买卖合同，再共同办理产权变更手续，与初次交易相比较房价波动变化较大，应以双方买卖时的市场评估价格作为基准价格。
2.加价购买型基准价格的认定。
实践中，请托人以拍卖、抵债等方式购置房屋后转让国家工作人员，如基于谋求利益将不存在交易风险、附加成本的财产性利益转移给行为人，行为人利用职便为请托人谋取利益，享受实际支付价格与当前市场价格之间部分差额利益，交易价格高于请托人初次购买价，未脱离权钱交易的本质，仍属于受贿行为。但是，实践中此情形明显区别于低价购买二手房受贿。由于此类房产市场流通性较为有限，请托人转卖他人可能需要附加额外成本，实际成交价超过请托人购买价的，应当承认其公平性。同时，受交易习惯等诸多因素的影响，房屋的实际价值通常低于双方交易时的市场价格。若以请托人购买价作为基准，则可能放纵部分故意转让和接受他人财产性利益的贿赂犯罪；若以双方交易时的市场价格作为基准，则可能将部分贿赂性质并不明显的交易行为纳入受贿范围。笔者认为，确定此类案件基准价格时，应对房屋公允价值重新作出评估，充分考量公平交易、风险变动、供求状况、交易难易程度等因素，合理确定扣减系数，以扣减后的房屋变现价值作为基准价格。
3.以物易房型基准价格的认定。
从表现形式上看，此种类型是一种复合行为，实际是由低买高卖型或加价购买型演化而来的。与前两类相比，并无实质上的差异，不同之处仅为对价形式由钱款变成物品。因此，仍然可以参照前述办法确定计算差额的基准价格。
（二）如何确定计算受贿数额的时点
房屋买卖经历签订合同、产权登记、交付房屋等交易时间。在上述主要环节转换过程中，房屋价格会发生实质性变化，故分别选择定约时、交付时或过户时作为交易型受贿案件的“交易时”，受贿数额计算结果会有很大不同。以产权登记或交付作为交易时间，缺乏可操作性。有的受贿人收受期房后，转手倒卖给第三方，亦有受贿人收受房屋后并不办理房权属变更登记转而出租牟利。此类受贿人始终未办理房屋产权登记，请托人也未将房屋交付给受贿人使用，按照上述观点无法进行受贿数额计算。在房产交易型贿赂案件中，贿赂双方的犯罪合意以房屋为对象，犯罪行为以买卖合同为表面形式，以贿赂为实质内容。因此，笔者认为，应当从买卖合同出发揭露权钱（物）交易的犯罪流程，并以双方房屋交易合同成立时为交易时间。
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