《吾民无地》 文贯中 著
东方出版社，2014年7月
今天翻了美国三一学院经济系终身教授文贯中先生的书，《吾民无地》。读他痛斥土地制度的香港模式与新加坡模式。
很遗憾，今天中国内地正在努力探索的房地产长效机制，依然还是以新加坡为师。
痛斥也好，遗憾也罢，我们身处在这个国度，就得多了解一些它的土地运行机制。这样，就不用天天为房价是涨是跌、会不会崩盘而争吵个不休。
我们节选的是第七章《土地制度向谁取经？》中的前两节。
刘德科PM8:35,Jul.12th,2017
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新加坡模式终结不了中国高房价
*标题系「德科地产频道」所加
文︱文贯中
中国内地当前的土地制度是中央计划经济、香港模式、新加坡模式的叠加，注定会因为「化地不化人」无法实现内生型城市化，我认为美国的土地制度模式以及日本的改革思路才是值得我们的政府深入研究的。
一、香港模式：一剂毒药，一口陷阱
中国内地现在走的模式是香港、新加坡采用的土地批租办法，这个办法短期来说比较不错，有点儿像「吃鸦片」一样。因为只有国有土地才能入市交易，所以地方政府可以廉价把土地征收过来，再转手高价拍卖掉，拿到土地出让金。开发商拿到土地的时候，地价已经是天价了，最后出售的房子肯定价格也不菲，不可能去满足最需要城市化的那部分人群，也就是农民工和还在农村的人的住房需求，因为他们很多人的人均年收入只有两三千元。
有人会说，中国内地的城市化率从 1978 年的 18% 提高到 2013 年的 53.7%，不是证明香港模式也能带来城市化率的迅速提高吗？问题是，这个数字经不起推敲。大家知道，城市中有 2.6 亿滞留 6 个月以上的流动人口。地方政府明知他们在现行制度下得不到当地的城市户口，最终只能回到老家，却将他们算进城市常住人口，又将如此模糊定义的城市常住人口简单等同英文的城市永久居民( urban permanent residents)，不是自欺欺人吗？如果严格按照户籍人口计算，我认为中国内地的城市化率连 40% 也到不了。
香港模式的走红，反映了地方政府投机取巧、急功近利，回避实质性改革的心理。一个针对没有「三农」问题，仅需提高城市自我现代化程度的模式，竟然在「三农」问题极为严峻的中国内地风行 30 年，究其原因，无非是这一模式能使地方政府名正言顺地垄断城市用地的供应，通过早期凭领导条子批土地，到后来的招拍挂，将土地的用途转换（由农用转为城市用地）所带来的垄断性升值，尽数归入地方政府的钱库。
各地政府被土地红利所迷惑，以为城市化就是化进越来越多的土地，或者就是为了获得郊区土地，形式主义地接纳本地农村人口，或者就是争夺有钱的外地白领、海归乃至外籍人士，同时强烈排斥外地农村人口。为香港模式评功摆好的人眼中只有土地财政带来的高楼、大道、广场，却对暴力圈地、廉价征地视而不见；对失地农民越来越多、上访民众越来越多视而不见；对许多犹如空城、「鬼城」、房屋大量空置的新区视而不见；对农民工在城市中无立锥之地，对高达几千万的农村留守儿童，对被「双规」、判刑的各地土地局长越来越多等怪事视而不见。
香港模式成功的前提有二。一是所有居民已经进城，二是土地已经在政府手里（由于历史沿革，香港土地由英国女王名下移交香港特别行政区政府）。如此，尽管香港模式下政府对土地的垄断供应必然造成地价和房价的奇高，却不会造成越来越多的失地怨民和流离失所的农民。相反，随着人均收入的增长，收入较高的居民总有改善居住条件的愿望，政府通过土地批租，让富人承担高地价和高房价，土地批租收入则用来兴建租金较低的廉租房，以改善低收入阶层的住房问题。而且，港府严格控制土地的投入，使香港成为高密度、高效率、私车少、污染低的活力城市。
可是，内地由点到面推行香港模式 30 年，结果是城市空间布局紧凑、人口密集的优点没有学到，却带来房价迅速攀升，租售比严重扭曲，房市泡沫急速积累的苦果。正当中国内地急需低成本吸收庞大的农村人口，以化解「三农」问题，提升内需的历史关口，吸收农村人口潜力最大的沿海地区地价和房价竟然遥遥超过不少富国，可谓世上咄咄怪事。地方政府本以为可以借香港模式投机取巧，绕过土地制度的彻底变革，却没料到这种模式对于中国内地攻克城市化核心问题，早日吸收庞大的农村人口来说，不啻为一剂毒药，一个陷阱。
二、新加坡模式：急功近利，投机取巧
香港模式所引起的种种负面效果现已水落石出，于是力图回避中国内地土地制度改革的人，循着投机取巧、急功近利的思路，又高调捧出新加坡模式，认为既然新加坡在土地国有制下能为 70% 以上的国民修建组屋，中国为何不能？这种大话令人想起当年计划经济的宏愿，要将百姓的衣食住行全部包下的庄严诺言，可惜即使在经济实力最强大的上海也没有实现。
人们要问，新加坡不是一个没有巨大农村人口包袱，只有城市自我现代化任务的城市吗？一个人口不足 500 万，政府高效而廉洁，人均收入和人均教育程度极高的城市国家，其住房模式能照搬到以农业人口为主的中国社会来吗？由于历史沿革，新加坡的土地很大部分一开始掌握在殖民当局手中，后又转到新加坡政府手中；而中国的农地属于农民集体这条，也由《宪法》庄严载明的。
但是新加坡政府不但高效而廉洁，人均收入又极高，而且人人已经进城。政府抽取居民工资的一部分作为住房基金集中管理，分期分批建造组屋，出售给中低收入阶层以改善他们的住房，这是可行的。而按中国的户籍计算，中国内地人口中还有 67% 属于农村人口，即还有八亿农民。即使农村留下一亿人口，并假设中国能够保住 18 亿亩耕地红线不破，每人也将只有 18 亩地，农村留下的人口每人每年的收入也不会很高。而在此假设下，所需移出的农村人口将有 7 亿多。中国内地与新加坡实际情况差距之大，可见一斑。
另外，中国内地现行土地制度决定了，只有政府出面征收农民土地，并将之转化为国有土地，才算是合法的城市用地。用「城中村」「小产权房」等形式，借助民间和市场的力量来低成本地吸收农村人口进城定居都被列为不合法。
随着香港模式转冷，新加坡模式走红，中国政府计划 2014 年建造 600 万套保障房，并像计划经济时代一样，将这个目标作为硬指标分解到各个省市，今后几年还要建造更多的保障房。这种做法使各地政府叫苦连天，因为建造保障房需要大量的土地、资金和信息。可是，既然是建造保障房，自然无法将土地抬价，不然不是自讨苦吃？
有人以为，只要规定开发商按比例建造商品房和保障房才能拿到土地，他们自然会用商品房的高价来补贴保障房的廉价。可是，这里面有个两难的问题。要商品房的价格不降，维持暴利，则商品房的供应量一定要少，少量的高价房自然无以支撑大批保障房的建造，结果既无法化解房市泡沫，消除对高价房的民怨，又无法使农村人口大批进城定居；如果保障房真的因政府的决心而大批供应，则商品房价格必然大降，如此一来，指望商品房的暴利资助保障房的建造必定落空。
况且目前的计划主要解决城市中的常住人口，并不涉及大批农村人口的进城定居，各地政府尚且在土地征收和资金筹措上已经捉襟见肘，将来大批农村人口真要进城定居时，需要建造的保障房和廉租房何止目前的数量，土地和资金的缺口可想而知。
更大的挑战，也是香港和新加坡绝不会面临的挑战，还在于 7 亿农民进城的地理和空间分布事先绝不会清楚。有房屋的中西部地区，他们不去；而房屋短缺的东南沿海地区，他们蜂拥而去。某些城市楼宇的群居化，以及「鬼城」、空城的四处出现，不正是对未来的预警吗？所以靠计划和行政配置土地和资本，无视市场的信息和内在动力，只会出现更多的空城和「鬼城」。
由此看来，中国内地还是要抛弃急功近利、投机取巧的心态，老老实实改革现行土地制度，使民间和市场的力量得以合法地为进城农民提供他们所需的住房。中国内地与其向没有「三农」问题的香港和新加坡学习，不如向经历社会转型而有完整城市化经验的东亚其他经济体学习，以便以市场为主、政府为辅，多渠道地提供城市住房，才能加速化解农村人口向城市转移的历史任务。
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