先看今年整体情况——
▍全年网签面积、套数和均价同比小幅下降
来自CRIC数据，截止12月27日，广州一手住宅网签约737万㎡，成交66765套，均价约35526元/㎡。
而去年同期的数据，网签面积806万㎡，成交72845套，均价为37838元/㎡。
三个主要指标，分别同比下降约6-8%。
▍下半年成交量递增，价格相反
从时间线上看，今年前两个季度成交量是偏低的，但均价更高；下半年两个季度则刚刚相反。
细看每个月的数据，“量价背离”的现象更加明显了。而今年全年成交高峰是在10-11月，两个月卖了全年超1/4的房子！
▍广州一手成交，刚需依然是占大头
总价300万以下的房子，成交套数占比全年成交54.4%，这个比例已高于去年的51%，成交均价则从19573元/㎡，下滑至18621元/㎡。
刚需占比更高，价格还在下滑，这就导致前面所说全市成交均价同比有所下跌。
不过，这点也很好理解。大环境不好，普通民众购买力下降，刚需买房自然更谨慎。
▍改善级市场，占比在缩小
总价在300-500万之间的刚改成交16836套，占比全市25.2%，均价35616元/㎡；高改段500-1000万成交9306套，占比13.9%，均价49761元/㎡。
去年同期，刚改段成交18758套，占比25.7%，均价35322元/㎡；高改成交12019套，占比16.4%，均价52918元/㎡。
是不是跟大家想的完全不一样？改善市场份额不仅没有增加，还萎缩了！
▍豪宅市占持平，顶豪价格暴涨
总价1000万以上，目前成交4283套，占比达到6.4%，与去年基本持平。
总价5000万以上成交52套，均价16.3万/㎡、套均价9119万远超去年的14.2万/㎡、套均价7046万。
总结一下——今年广州一手成交两头尖，刚需占比增加但是价格走低，豪宅占比持平价格明显拉升。
主要靠卖一买一来筹集资金的改善客，或前期因为二手房卖不出去，占比大幅下降。
▍增城番禺包揽冠亚军，荔湾南沙白云新上榜
分区域看（括号里为去年排名）——
金额TOP3是番禺、海珠和荔湾（番禺黄埔海珠）
面积TOP3是增城、番禺和南沙（增城番禺黄埔）
套数TOP3是增城、番禺和白云（增城黄埔番禺）
均价TOP3是越秀、海珠和天河（海珠天河越秀）
有一个区在今年成交数据中全面跌出TOP3（看破不说破🤔)，结合供应面积看，明年库存压力更大。
蛮有意思的是，区域之间的分化正在改善——去年套数TOP3占全市49.8%，今年TOP3占45.3%。
可见随着产品力的疯狂迭代、热点板块的出现、现象级红盘的诞生，买家不再执着于某个行政区，而更关注具体板块、具体学位、具体户型等等。
打个比方，是“天河就购了”这样的绝对逻辑，将逐渐被淘汰，不再适用于未来的楼市。
▍个盘销冠，几乎都是“老朋友”
接下来，进入楼盘榜单环节——
今年全市金额TOP3是琶洲南TOD、长隆万博悦府、中海大境；
面积TOP3是长隆万博悦府、万科理想花地、万科黄埔新城；
套数TOP3是万科黄埔新城、万科理想花地、金茂万科都会四季番禺和白云。
除了今年开盘的中海大境，其余都是去年就在榜上的热销红盘了。
▍刚需热销盘，价格真的劲低
总价300万以内的，黄埔番禺白云花都有项目上榜，基本都是入市有两年以上的在售楼盘。
这一点，跟两年来广州土拍以市中心地块为主、刻意减少刚需新房供应有关。
套均价基本在80来万，按照最低15%首付计算，手里有个10来万就能在广州安家了。▍改善项目热销榜，竞争白热化
在最卷、今年新盘最多的改善级市场，可以看到总价在300-500万段的TOP10，成交数据咬得很紧，其中荔湾包揽前三名。
总价500-1000万的高改，长隆万博悦府是断层级领衔，此外荔湾依然是占座位最多的行政区。看重教育和生活氛围、想越级改善的可以看看新世界·天馥、新世界凯粤湾和万科理想花地，追求江景的则锁定白鹅潭沿江一带。▍豪宅热销榜单，顶豪为广州争光
聚焦豪宅市场，先来揭榜总价1000万以上，天河海珠荔湾番禺都有项目上榜！
总价3000万以上，海珠独占4席！
总价5000万以上，基本就是广州·鹏瑞1号和星河湾半岛平分天下了。
值得一提的是，如果按照成交均价来看，广州顶豪已经是华南一哥，成功赶超深圳！
▍二手成交量企稳，价格有降但是不多
最后看看二手情况，根据广州市房地产中介协会统计，今年1-12月（2023年12月26日至2024年12月25日），广州二手住宅累计网签110781套，同比分别增长1.63%。
另据CRIC系统统计，今年1-11月，二手成交套数99311套，均价27956元/平，同比下滑约14.3%。
这个价格降幅，估计比很多人想的要少。
也就是说二手楼市虽然很难，但还不至于“地狱级别”，卖房的业主在明年可以乐观一点。
