从供需两端来看，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值在广义资产荒的情况下仍有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值较高。首先，REITs具备较强的类红利资产属性，当权益市场出现回调或者中小盘有边际下行情况下，REITs可能会出现替代性配置抬升；其次，债券市场持续突破新低，绝对高位隐含了风险，相较于其他资产而言REITs天然具备类固收属性；最后，随着经济工作会议定调，政策将不断细化落地，部分底层资产尤其是周期类底层资产有望出现弹性变化，有望带来超额收益。
后续从REITs二级市场来看，或可关注以下三类隐含机会：①随着无风险利率不断走低，债市获利空间下降的同时，偏固收类投资者或将对保障房等弱周期板块REITs产品更加青睐。②部分项目因底层资产表现不及预期，股价可能存在一定补涨空间，可提前布局等候估值回归或业绩反转带来的潜在机会。③2024年以来部分新发REITs项目带有收益分配调节机制，可挖掘其中潜力较足的强周期项目，短期业绩保障搭配长期业绩反转策略，收益相对更稳定。
2024年国内REITs发行放量，截止12月16日新增上市25只REITs，发行规模达541亿元，皆创历史新高。品种方面新增水电能源基础设施、陆上风电能源基础设施、消费类基础设施和水利基础设施，其中消费类基础设施上市7只，发行规模198亿元，为2024年新增规模最大的REITs种类。2024年REITs二级市场整体表现良好，但具体板块间分化明显。具体来看，截止12月16日，2024年以来中证REITs全收益指数上涨12.75%，产权类和特许经营类REITs分别上涨15.52%和14.76%，从底层资产来看，涨幅由高到低分别为：水利（37.45%）、保障房（37.18%）、能源（25.00%）、生态环保（21.54%）、消费（16.87%）、产业园（13.51%）、交通（8.44%）、仓储（1.42%）。
REITs行情整体修复的同时，板块间的分化格局延续。从REITs三季度报来看，不同板块间底层资产经营情况表现分化，个别项目经营受负面影响经营出现波动，需关注影响的持续性；能源板块短期受天气影响导致经营波动较高，建议以相对长期的视角看待；受经济基本面影响程度较高的仓储物流、产业园和高速公路板块整体承压态势不变，而消费板块经营数据依旧环比稳步上升。
风险提示：超预期REITs政策发布，底层资产经营情况恶化。
本文摘自：2024年12月22日发布的《REITs：供需两旺，乘势而上》刘 玉，资格证书编号；S0880523050002汤志宇，资格证书编号；S0880123070149重要提醒
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