20241228交流会：2025年的经济及行业形势分析暨房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点破解路径

第一部分 2025年的经济及行业形势分析

一、对2025年中国经济及房地产、城市更新、城中村改造行业形势的整体分析

第二部分 2025年房地产、城市更新、城中村改造的现状困境、存量项目处置的难点痛点及破解路径

一、房地产的复苏与发展预测

（一）上市房企销售数据降幅

（二）保交楼进度分析

（三）房地产企业化债进度分析（境外债重组与打折情况）

（四）经济基本面触底预期

（五）存量和增量救市政策

（六）房地产复苏的终极难题（人口下降导致房地产无人接盘，政府、城投的债务失去足够的人口基数兜底）

（七）对 2025 年房地产、城市更新、城中村改造的发展预期（重回土地财政模式？重启棚改货币化模式？）

1.“搞经济”和“降负债”的天然矛盾与解决思路

2.土地财政中短期内的无可取代性（新基建如何过渡）

3.新技术的系统价值也需靠“土地财政”实现

二、深圳的城市更新与城中村改造

（一）全国视野范围内的城市更新与城中村改造

1.央国企放弃二级开发

2. 城中村改造中村股份公司（股份联合社、社区）的尴尬处境

3. 民企房企存量项目的进退两难（以深圳项目为例）

4. 市场化出清的巨大难度（以深圳项目为例）

（二）对 2025 年城市更新及城中村改造的展望

1.深圳市政府最近针对城市更新与城中村改造的动作

2.省委XS组去年提出的意见

3.现状问题

4.政府各部门的思路差异，明年的市场走向预测

5.对2025年相对乐观展望的原因分析

（三）存量城市更新（含土地整备利益统筹）项目的处置

1.政策的出台计划

2.存量项目的核心推进障碍及处理思路（过渡安置费用太高，行政征收太慢，周期太高，开发商拖不起）

（四）新项目的上马

第一类：涉及到村集体或村民权益的适用城中村改造新规

第二类：产业类项目

三、广州的城市更新与城中村改造

（一）最新政策分析

（二）拆迁和算账问题（项目自平衡要求与拆迁补偿标准的冲突问题）

（三）国企、城投的困境

1.项目的算账无解

2.融资出表（真股融资）的难度：城投将融资压力转移到了项目公司和施工单位，城投不愿做融资主体、不想提供担保。

（四）市场对广州市场的悲观情绪（广州的汽车产业及房地产对 GDP 的拖累问题）

四、东莞的城市更新与城中村改造

（一）最新政策分析

（二）重大变化：镇街上报的基本都是产业类项目，城中村改造的专项债资金支持也基本用在了产业类项目上

（三）产业类项目的招商和运营难点

五、城市更新与城中村改造的扩容带来的市场空间

（一）城中村改造扩容的市场空间

（二）原 10 月 17 日救市“组合拳”中城中村改造的落地效果预期

1.10月17日的救市“组合拳”

2. 100万套货币化安置的落地效果预测

（三）城中村改造的政策补丁

（四）城中村改造项目的融资难度以及 “做地”等模式新增地方政府隐性债务的风险

六、2025年城市更新与城中村改造的业务机会分析

（一）拆迁安置补偿标准的制定与项目的算账问题破解思路（上海即将进入大拆迁阶段的 启示）

（二）“钉子户”的征收破解思路（以深圳为例）

（三）城市更新项目资金自平衡方案的制定及项目的策划和包装思路

1.资金自平衡方案（如何尽量囊括配套的基础设施建设，如何满足资金自平衡的形式要求）