2017 年末，中国的常住人口城镇化率是为 58.52%，比上年末提高 1.17 个百分点。按照这个速度，城镇化率达到 70% 还需要大约 10 年。
70%，被公认为现阶段中国的 " 城镇化率的顶部 "。所以，中国楼市还有 " 白银十年 "。换句话说，中国经济还能仰仗楼市 10 年，10 年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。
那么，这篇文章以10年为界，分析未来10年最危险的20个城市。
对于一个城市来说，未来 10 年是 " 做大做强 " 的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口，很有可能就错过了历史机遇。
这两天，西安 " 疯狂抢人 " 的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证，就可以直接落户西安。为了打赢 " 人口争夺战 "，西安市公安局曾召开过声势浩大的 " 誓师大会 "。由此可见，地方政府对人口增长的重视。
对于西安的做法，我们应该点赞。
回顾中国城镇化的历史：早年由于实行计划经济，经济一潭死水，无法解决增量人口的就业问题，只能搞 " 逆城市化 "，所谓 " 上山下乡 " 就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招，其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。
现在国家敢于放开二孩，鼓励大城市吸引人口，源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策，我们就可以判断出:中国必将继续深化改革、开放，激活民间创造活力。因为只有这样，人口才不是负担而是资源。
当大城市都开始争夺人口的时候，中国城镇化就出现了新的变局：人口加速涌入高等级的城市、城市圈。
这个道理很简单，如果落户门槛差不多，深圳肯定比西安有吸引力，西安则比铜川有吸引力，而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是，中国的城镇化不仅仅表现为 " 农民进城 "，还将表现为 " 小城市居民涌入大城市 "。
也就是说，中国的 " 首次城镇化 "(农民变成市民)和 " 二次城镇化 "(小城市居民变成大城市居民)在未来 10 年将同步进行。其结果，是经济相对落后的小城市，人口将出现严重的流失。
中国各地的统计局，每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响，以及抽样调查的误差，各地 " 常住人口 " 数据基本上是失真的。当你用 " 小学生人数 "来观察人口流动时，就发现了惊人的真相--中国人口正在迅速流动，失衡的状况远远超出了我们的想象。
我统计了 2010 年到 2016 年中国几百个地级市的 " 小学生人数 " 变动情况，把其中数据完整、可比的城市选出来，按照流失速度，排列出了 " 小学生人数 " 下降速度的榜单:
这是一个触目惊心的榜单。短短六年时间，一个城市的小学生就可以流失超过 30%，甚至达到 49%，让人难以想象。
常识告诉我们：在城镇化过程中，人口输出地(即榜单内的城市)的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工，相对稳定后接来妻子，夫妻稳定后才接走孩子。所以，在人口输出地 " 小学生人数 " 下降的速度一定是滞后的，或者说 " 真实的人口流失速度 " 是大于 " 小学生流失速度 " 的。
也就是说，上述 20 个城市的人口流失，比榜单里反映出的状况还严重！
这 20 个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。
其中前六名城市，都是黑龙
江的。由此可见，黑龙江是中国人口流失最严重的省份。
根据我们的统计，2010 年到 2016 年，黑龙江全省的 " 小学生人数 " 下降了 23%(全国同期只下降了 0.03%)。就连省会城市哈尔滨，也出现了 9% 的跌幅。
山西是人口流失的第二大省，2010 年的 2016 年人口流失了 22%。
辽宁小学生只减少了 9%，吉林省减少了 13%。
在一般人印象中，似乎整个东北人口都流失严重，事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省!
河南有六个城市的人口流失严重
，
分别是
周口、驻马店、商丘、平顶山、信阳、鹤壁。
这六个城市的人口大多数流向省会城市郑州，一部分流向北上广等经济发达城市。因此，郑州房地产市场是安全的，未来不会出现大的楼市危机。
表格里 " 小学生人数 " 下降超过 30% 的 20 个城市，未来楼市会很麻烦。
对于上述 20 个城市来说，人口流动带有巨大惯性，2010 年到 2016 年形成的 " 人口流失 " 的趋势，是很难改变的。除非有天大的利好，比如升格为直辖市，或者计划单列市、特区等，否则人口流失会持续。
那么，是不是这 20 个城市的房子都不能买了呢？也未必。这 20 个地级市，其实每个地级市都是由 " 一组城市 " 构成的。其中包括地级市的中心城区，以及下属的县城、县级市的市区，还有一些镇。上述表格里小学生的锐减，主要在农村、县城发生，地级市的中心城区有可能反而是增长的，只是目前缺乏数据，增长未必有力。
所以，这 20 个地级市的中心城区，楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇，就非常麻烦了。它们一定是人口流失的，房屋只有使用价值，而没有资产属性，更缺乏流动性。
此外，上述地级市的新区、开发区也比较危险，因为缺乏增量人口，存在着新区开发失败的可能性。对此，也要提高警惕！
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