房企对户型的提升和追求永无止境，最近恒大又大范围的更新了自己的户型库，对产品结构重新进行了调整。一向以改善型产品为主的绿城也开始做首置型产品。那么，现在和未来一段时间最火的户型是啥呢？
明源君认为，在一线和强二线，接近90平的3房将是很长一段时间里的主流户型。为啥呢？
➊国家的“二孩”政策，让三房成为刚需，2房成为鸡肋；
➋一二线房价太高，必须通过控制面积来控制总价。
➌国家对“面积赠送”控制得越来越严，过去70多平能做三房、80平做四房，现在在一二线很难实现，实现了也因为房间太小而不实用；
必须三房、面积要小又不能太小，最后就只剩下接近90平的3房这一种选择。以深圳为例，2016年42.6%的成交户型为90㎡以下的三房户型，如下表所示。
现阶段的户型设计更多是带着链条跳舞，在面积被限制、得房率一定的前提条件下如何设计出完美的三房户型成为主要课题。今天明源君就以万科和金地的户型为例，从多方面进行比较，来跟大家讨论一下啥样的户型算是完美户型……
要比较户型产品，首先要排除掉特定项目由于地块本身的特殊性造成的户型影响，以及区域政策和客户需求对于得房率、面积产生的影响，因此选择标准化产品的原始模块户型，应该更有代表意义。
金地、万科都是以首置、首改产品为专长的知名房企，在产品研发上投入较大，户型设计经过不断的迭代和微创新，形成的标准化产品已经非常成熟。在户型内部空间布局优化方面具有极强的借鉴意义。
那么两家的理想户型到底哪个更胜一筹，文理科生的大对决，明源君从利用率、功能性、私密性、舒适度、合理性五个维度来给大家仔细比较一番：
一、利用率——不浪费每一寸面积才叫万科
利用率，其实就是空间的充分使用效率，家里的每一寸面积是否充分的使用，使用的频率高不高，功能是不是复合。
以大家已经非常熟悉的万科88㎡的竖厅户型为例，玄关和储物室分别将入户和卧室出入的交通空间转化为储藏空间，大次卧的出入空间转化为洗漱间，而餐厅和客厅的交通空间转化为客餐厅，可以看出，整个户型设计上，没有一寸面积是浪费的。大大提升了空间的复合使用功能，有效提升了空间使用率。
对比来看，金地同样的90㎡1T4中间套户型，设计也非常紧凑，客餐厅及主卧基本上没有浪费空间，还设计了单独的储藏室。但是次卧、储藏室、公卫之间的交通空间相对来讲功能单一，在利用率上略逊一筹。
二、功能性——理科生数据思维的大爆发
功能性主要需要考虑各个功能空间的尺度，在不浪费面积的基础上，保证各个功能空间的独立性和多功能化。例如，第三个房间是否兼具卧室和书房功能，儿童房是否能改为老人房，是否有单独的储藏室和衣帽间，收纳空间是否充足，这些条件都直接影响到实际的居住功能。
一般原则：
➊保证基本居住空间适用性基础上，压缩非必要空间，增加辅助功能；
➋保证空间的均好性、对称性，提高空间的灵活度。
从尺度上来看，前面两个户型都是两卫，有独立的南向多功能阳台，满足洗衣、晾晒、收纳、休闲功能，万科户型主卧有独立的衣帽间，而且在次卧和玄关都设计了大量的储藏空间，而金地更难得的在这个面积限制下还设计了单独的储藏室，辅助功能空间都很充足。
但是在卧室尺度上，万科竖厅三房户型，最小的卧室开间仅2.4m，几乎是贴着单人卧室的下线来设计，只能作为书房和儿童房来使用，不具备改造为老人房或是标准双人卧室的功能。而金地的中间套户型，三个房间在尺度上相对均匀，最小卧室的短边净距也达到2.7m，功能性显然更优。
金地的“空间双向中轴对位”的设计原则，有效保证空间的方正、规整，也能够辅助对各个功能空间的面积占比进行控制。同时，每个居室内立面空间的门窗洞口、家具与墙面也能够严格对位，美观性更强。
利用交通过道设置储藏柜，并在一些过道处利用天花板上部设置高吊柜，相当于7㎡的储藏室，功能性大大的提升。
▲金地通用设计原则：空间双向中轴对位
三、私密性——更高阶需求的大比拼
在住宅设计中，卧室的私密性和独立性越来越重要。老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少家居活动时成员之间的相互交叉干扰，同时也可以增添生活情趣，算是基本使用功能之上更高层次的需求。
一般原则：尽量减少卧室朝向客餐厅开门，减少卧室和卫生间之间的距离，避免穿堂越室，是增强私密性的一个必要手段。
以端户为例，万科的88㎡横厅户型，作为端户尽量的增加了朝南的开间，采光通风俱佳，但是两个卧室直接朝向客厅开门，晚上次卧家庭成员洗完澡，需要穿着睡衣穿过餐厅、客厅，才能回到房间。如果家里有客人就很尴尬了。
金地的端户户型，属于长进深短开间设计，所有的房间都不直接朝向客厅开门，各个房间都相对独立，从客厅不能直视房间内部，保证了卧室活动的私密性。
四、舒适度——开间、进深的辩证法
舒适度也就是采光、通风等指标。短进深、增加南向开间都可以提升户型的采光度。在下面两个端户户型的设计上，一般而言开间都相对较大，采光、通风条件会更好。但尽管如此，上面万科88㎡横厅户型面积做到11米开间，也着实有些奢侈。南北通透，采光通风，充分日照，但是没有南向的独立阳台，舒适性受到一定的影响。
金地的端户开间6.5米，进深太长采光能力一定程度受影响，间接通风，相较于万科横厅户型而言，在舒适性上要弱一些。但是对于房企而言，追求舒适度的同时，还要考虑到和土地利用率之间的平衡，因此在开间和进深考虑上的变量因素更丰富，可参考性有限。
但是除去大开间和大进深两种极端做法，还是可以通过其他的技术手段来提升采光效率。还是以两个竖厅户型为例，开间、进深差别不大，万科户型主卫为暗室，金地的这个中间套为全明户型，在节省开间的同时，次卧、厨房都是南向开窗，基本做到了三开间朝南，舒适度更高。
五、合理性——技术落地到居住体验才会赢
合理性也就是户型设计是不是符合我们日常的使用习惯，生活在这个户型当中的各个成员的生活动线是不是都是最优结果。一般会面对的最典型的问题，就是动静分离和交通动线的设计。
例如当设计三房一卫户型的时候，卫生间到底放哪里，最能够优化交通动线？
在这点上，老司机万科也有翻车的时候，下面这个三房一卫户型，当仅有一个卫生间的时候，尽量保证卫生间离主卧更近，是个非常合理的思路。但是两个次卧翻山越岭去卫生间的动线也有点过于波折。特别是南向次卧，必须要经过客厅中央，晚上看电视的时候，对客厅使用产生严重干扰。
这也是过于追求利用率，弱化布局合理性，对居住体验产生的负面影响。
同样是三房一卫，金地的这个户型就要合理很多，一样保证了三个南向开间，同时进行了动静分离，起居室和卧室相对独立，避免相互干扰。各个卧室的家庭成员的交通动线也都更简单。虽然专门的交通通道牺牲了一定的空间利用率，但是在空间布局合理性上占的优势更加明显。
在一卫卫生间布局上，重利用率和重合理性都是一种选择。除此之外，其实还有更优化的方案。下面这个户型单单从主卫的设计布局来看，在利用率、私密性、合理性上都有很强的优越性，明源君认为有一定的借鉴意义。主卫双开门设计，三个卧室动线均被缩短，同时相较于金地的户型，交通空间缩短，提升了利用率。
总结
通过五项对比，可以发现，万科在空间利用率，和采光、通风等居住舒适度层面上更占优势，这两个维度给人的感受也更加直观，能够激发客户的情感偏好。而金地的户型在功能性、私密性和空间布局的合理性方面更胜一筹，更加重视实际的居住体验，整个的设计逻辑更加理性。这也暗合了两大房企在营销上的自我定位。
其实通过对两大房企的户型进行比较，可以发现，户型设计的各个维度之间很多时候都是难以两全的。设计优劣更多的时候不是技巧层面的讨论，而是一种偏好选择。房企在做选择时需要根据销售终端反馈的客户数据来进行判断和调整。抄万科肯定是抄不成万科的，再备受推崇的户型也不会具有广泛的可适性，关键还是要搞懂户型设计背后的逻辑。
1、利用率 VS 私密性/合理性
户型不需要完美，只要能够满足特定的客群。
利用率的最大化可能带来私密性和布局合理性方面的损失。但是对于万科而言，幸福系梦享家88㎡三房就是专门针对刚需青年之家的产品，对于这类型的客户而言，性价比是关键的决策驱动。对于户型面积进行控制从而控制总价、提升空间利用率来的收益相对更高，户型舒适度方面在满足基本舒适度的基础上进行人性化的包装和提升，就能够形成在市场上非常具有竞争力的产品。
而全面优化户型带来的边际效益则是递减的，毕竟户型在客户购买的考虑因素中，只占了10-15%的比例，客户更关注小区的整体品质、开发商的实力和品牌、邻里关系等，户型是不是完全贴身设计带来的溢价有限。 因此，追求利用率对于总价控制严格的城市型居住项目的借鉴意义比较大。
但是对于二三线城市来说，几个平方的购房成本和居住舒适度之间的价差，并不能成为客户买单的决定性因素。因此这些区域的户型对空间利用率的追求相对较弱，空间舒适度、布局的合理性更加重要。特别是对于小型房企开发的项目而言，要形成差异化的竞争优势，就必须在产品上有独特的卖点，房间的功能性强、私密性好、或是采光效果极佳，这些优势至少能够打动一部分的客户群，突破大品牌开发商主流产品的围堵，也能够为营销提供相应的素材。
2、户型舒适度 VS 土地效率
都知道大面宽的房子住着舒服，但是开发商都喜欢大进深的户型，因为进深大的户型能够出面积，土地的利用效率更高。因此户型舒适度和土地效率之间的矛盾，实际上是一个投入成本和带来溢价的问题。
在北方，购房者最关心的是一个建筑物中有多少朝南的户型，朝南的户型中又有多少朝南的房间。对于北方的项目而言，朝南的“采光面宽”，也就是可采到南向阳光的面宽是建筑物中最重要的，产生的溢价也更多。增加面宽带来的成本能够转移到销售价格当中，当然可以这样干。
但是对于南方项目而言，日照充足，朝向满足基本的户型需求之后，在增加面宽带来的溢价有限，将朝向作为长板来进行竞争风险也会较大，反倒不如在其他维度上的综合提升。
作者：明源地产研究院 苏兮，更多探讨与交流，请添加微信号：changle8068
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