没在香港买房，是怎么当上包租公的呢，就是通过购买香港的REITs（房地产信托基金）。
房地产信托基金就是包租公包租婆，通过大家集资然后持有物业收租，然后扣除管理费等费用之后，把90%以上的租金分给投资人。就像周星驰电影《功夫》里的这两位：
香港的REITs起步比较晚，2005年才有第一只REITs在港交所上市，也就是2005年11月25日挂牌的领展房产基金（00823.HK），随后起起伏伏，截至目前总共有10只REITs在港交所挂牌，涵盖资产主要是香港本地和中国大陆的商业地产，主要有商铺、写字楼、酒店、工业物业等资产。
REITs要在港交所挂牌，必须经过香港证监会的批准，根据香港证监会颁布的《房地产信托基金守则》，港股REITs主要有如下特征：
1、香港证监会强制要求REITs扣税后净收入90%金额分派给基金单位持有人作为股息。物业重估盈余和REITs当年出售房产的利润，构成REITs的净收入。
香港会计准则关于房地产有个规定，就是关于持有物业的价值重估，假设物业估值师认为该物业价值相比去年增长了，可以将物业重估盈余作为收入计入当年营收（虽然可能并未产生现金流），对于REITs而言，香港证监会要求将物业重估盈余计入收入，这会涉及给基金持有人的强制90%的派息问题，与其他地产类公司有区别，因为地产类公司即使将大量的物业重估盈余计入收入，但是可以不派息，REITs就不能这么干了，所以，REITs对物业价值重估是相对比较谨慎的。REITs的物业估值师要求最低3年一换；
2、REITs管理人可以管理的商业地产抵押向银行借钱，但是借贷比率最高只可占资产总值的45%，这是为了给基金管理人强制设限，以免管理人为了业绩过度上杠杆；
3、REITs管理的资产既可以是香港本地商业地产，也可以是海外房地产，包括位于中国大陆的商业地产，目前港交所上市的10只REITs管理的资产主要就是香港和大陆的商业地产；
4、除了持有成熟物业之外，香港证监会允许REITs持有或收购开发中的物业项目，但是要求资产总值至少75%必须投资于产生定期租金收入的房地产项目，也就是说至少75%必须投资在成熟物业（已经在产生租金收入），而不是发展中的物业；
对于收购尚未产生收入的开发中的物业，这些项目的累积合约价值及物业发展费用等，无论何时均不得超过REITs资产总值的10%；
REITs禁止投资空置土地；
5、REITs可以投资以下金融产品，但是该类金融产品要具有流动性，同时投资以下任一由单一机构发行的产品不得超过REITs资产总值的5%。同时，投资以下金融产品和发展中的物业的合并价值，不得超过REITs资产总值的25%；
在港交所或其他证券交易所上市证券；
非上市债券；
政府证券及其他公共证券；
香港本地或海外地产基金；
6、REITs对房产的持有期至少为2年，如果是发展中的项目，要求自竣工起持有至少2年。
这条规定主要是为了防止REITs管理人频繁买卖物业，因为很多REITs管理人在管理合同中都签有收购和出售费用条款，也就是说REITs管理人不管是收购新物业还是卖出目前持有的旧物业，都可以按照物业交易总值的一定比例提取收购费或出售费，这可能会刺激REITs管理人频繁买卖物业，所以香港证监会对此做了限制。
7、REITs管理人要确保在任何时候拥有物业50%以上拥有权及控制权。
按常理说一般要求REITs管理人要100%持有物业，但是香港证监会也开了口子，但是要求最低50%以上业权，因为50%以下持有比例，一是管理人对物业的控制受限，二是面临会计上对收入的确认有很大不同。同时，香港证监会要求REITs管理人要能够证明该项安排（包括拥有物业不足100%权益）的决定符合持有人的利益；
8、REITs的费用安排
管理人费用：由REITs的管理人公司收取，包括基本费用和表现费，基本费用属于常规征收费用，按照REITs的资产总值的一定比例每年征收。管理人费用既可以用现金支付，也可以用REITs的基金份额支付，相当于增发基金份额；
表现费属于约定项目，可有可无。表现费每年最多只可征收一次，只有当基金的单位资产净值超过上一次支付表现费时的单位资产净值，才可征收表现费，也就是说，征收表现费的标准是单位资产净值创新高。
收购费用和出售费用：当管理人收购或出售物业时，按照收购或出售物业的资产总值一定比例征收。
托管费：一般由银行担任REITs的受托人监管资金运用。按照物业价值的一定百分比收取。
物业管理费：由物业管理公司按照按照物业收入的一定比例征收；
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