下猛药了

文/子木

意料之中，楼市情绪开始扭转。

尤其在上海出台超预期的“沪九条”后，市场开始躁动，昨晚广州、深圳也相继落地新政。

广州力度更大，首套首付落地15%，限购降至6个月社保，算上可操作空间，基本算对标二线城市，“全脱”。

上海的朋友说，民政局又出现排队离婚现象，近两周的名额都约满了，离婚买房博首套房贷利率再现江湖。

深圳和广州，各大售楼处开始纷纷收回优惠，二手房挂牌量下架了一大批，也有业主开始上调报价的。

北京预计也快了，老大哥毕竟要晚一步到场，目前听说一些消息，大概是530，也就是今明天，力度略小于上海。

主要还是三条，五环外五改三，首付首套20%，二套六区40%，六环外35%，利率首套3.5%，二套3.9%。

我之前讲过，楼市跟股市一样，吃预期、吃情绪、吃涨幅，节奏扭转很快的，可能一夜之间，就从狗不理到香饽饽。

现在谁还会想起来，房住不炒，谁还能想起来，4月份的楼市多么悲观。

那时候很多人害怕到恐慌性割肉，我写文极力劝阻，要积极评估自己的资产，如果属性不错，拿稳不要“踏空”，静等周期。

其实楼市最终还是政策市， 如果上面决心想让涨，那就有一万个理由和方法让它涨，这次不行，那就下一次，黑猫白猫，只要买房，就是好猫。

可惜很多人依旧不懂这个道理。

昨天微博上有一个话题，上了热搜，“楼市拐点来了吗？”下面评论席，多空交战，打得不可开交。

其实这是好事，因为看空声音越多，说明房价涨的可能性越大，因为真正不想买房的人，根本不会讨论房价，反而极力唱空的那些人，是真的想让房价跌下来，买房上车。

但跌多少合适呢？这又是一个玄学。

北京跌到1万/平米，还是深圳跌到5千元/平米？其实跌到那份上，这些人依旧不会买，或者彻底买不起了，因为那时候楼市连带系统性金融连爆，基本都失业躺平了。

唱空的论据，其实这些年都没变过，无外乎是人口原因和房屋空置率，到现在还有人拿这些说事，只能说被洗脑太深了。

问的人太多，这里面还有满级读者，所以今天不讲楼市的当下，而是楼市的未来， 再掰开揉碎讲一遍这个话题，大家好好听。

其实 中国楼市最终的走向，“下限”就是隔壁的日本， 我们来具体分析日本就行。

最近日本市场发布了三个非常重要的数据：

1、截止2024年4月1日，日本不满15岁的儿童人数为1401万，同比减少33万，自1982年以来连续43年减少，创历史新低。同时，日本总人口数连续13年减少，降至1.2435亿人。少子化、老龄化严重，位居全球前列。

在日本定居的朋友说，日本人现在都不想结婚了，年轻人周末都在家里宅着，觉得结婚性价太低，会严重降低生活品质，更别说生娃，而且日本年轻人还流行“禁欲”。

婚后中年人更离谱，流行“出轨”，夫妻各出各的，互不打扰，甚至还认为这是意识正确，社会文化逐渐走向畸形。

2、日本房屋空置率13.8%，创历史新高，空置房屋数量达到899万套，除去出租后的房屋，完全空置房屋高达385万套。自2003年以来，二十年里增加了1.8倍。

899万套放在中国不叫回事，但对于1.24亿人口的日本来说，还是比较夸张的。按照一套房三个人住，相当于空置了2697万人口的居住面积。

日本高度城镇化，人口又持续下行，房屋空置很正常。

房子多，人少，房价理应是断崖下跌的，但我们再来看第三个数据：

数据显示，从2012年“安倍经济学”推出为起点，日本各大主要城市楼市价格开启了一轮长期上涨行情，并在进入2023年后呈现加速趋势。

2023年日本全国新建住宅平均价格5911万日元（约282万人民币），创历史新高。日本东京房价更夸张，首次迈入“亿公寓”时代。

2024年，全球房地产市场寒冬依然继续，然而东京房价继续上涨，今年第一季度东京圈房地产投资额高达76.5亿美元，同比大幅增长60%，超过了纽约和伦敦，自2020年第一季度以来再次位列第一。

人口降，空置率高，房价却在涨，是不是很离谱呢？

一点都不离谱，用宏观概念套宏观市场，要么傻，要么就是坏。

我们来具体分析问题。

其实日本房价分为“东京圈房价”和“其他房价”。

这些年，准确地讲，是东京圈房价在上涨，而其他房价持续横盘或者阴跌，东京房价套均已经涨到了550万人民币左右，而其他房价大概在1-2万左右每平米徘徊，日本县城房价大多在5千左右。

所以其实是，东京圈房价上涨，结构上拉升了日本的整体房价。

东京圈房价为什么会上涨？

首先是经济强，其他地方的日本人能在这里赚上钱，都在往里面涌入。可以说，日本人口是下降的，但东京圈的人口却是在连年增长的。形成了连个世界的差异。

其次是购房政策极其友好。

日本政府还推出了一系列购房优惠政策，比如超低贷款利率（0.5-1.5%之间），贷款抵扣个人所得税、现金补贴，还把住房贷款还款期限延长至50年。除此之外还鼓励大量资本流入房地产。

最后一个，也是最重要的是，从2012年以后，日本政府通过大规模举债、央行放水，来不断刺激经济，造成货币变毛，社会全面通胀。

物价通胀，股市通胀，楼市通胀，人们为了保护财富，资产避险，大量购入房地产。

当然这种极端情况下，居民收入也跟着加速通胀。

一个朋友说，日本蓝领工人，负责工地项目的大工年收入今年平均在900万日元左右，相当于43万人民币……

汇率贬值，全球人跑到日本消费旅游，又推动劳动力紧缺，工资继续上涨，而这些人又拿钱买房，推动了日本楼市循环型上涨。

看完日本楼市，是不是视野很清晰了？

房价上涨=人口流入+ 通货膨胀（物价和收入）+低利率成本

我们再看中国和日本的对比。

东京人口多少？1404万。

中国有多少个1400万的城市？目前有6个，分别是北上广深，重庆和成都。

1200-1400的有4个，分别是天津、武汉、西安和杭州。1000-1200的有6个，分别是郑州、临沂、石家庄、东莞、青岛和长沙。

如果按照日本东京的对比城镇化率，中国未来将拥有15个左右同等级别的超级大市，以及15个左右规模的城市群。

保守估计，最终会形成起码5-6个长期人口流入的有效大型城市群。这么看，中国人口还少吗？一点都不少。

归根结底，中国房价，原因在于经济不够强，人均收入低，更在于货币不够充沛，通胀系数太低。

但这一切，其实已经都在路上了。从去年公布特别国债，提高赤字率开始，就证明要学日本，实现全面通胀的打法，而今年一系列的现象，基本都是预期中的推演而已。

现在虽然很多东西都在涨，但真正的通胀还没来，只要美联储进入降息潮，那才是通胀真正的开始。