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最近，住建部和财政部联合发文，将城中村改造的范围从35个特大城市向全国范围扩容，新一轮城中村改造即将轰轰烈烈登场。前几年，我国大规模的棚户区改造曾经推动了三四线城市的房价大涨。那么，这一轮城中村改造，会再度上演这样的故事吗？城中村改造大规模升级，会成为房价上涨的催发剂吗？去年以来，我国开始将城中村改造作为重要的房地产刺激政策，不过，发力点一开始主要集中于特大城市。去年4月份，中共中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，首批有35个超大特大城市纳入试点。最近住建部和财政部发文，城中村改造的范围扩大到常住人口300万以上的大城市，这意味着城中村改造的范围迅速下沉，将近300个地级市被纳入其中，城中村改造大范围扩散到全国。所谓城中村，是指位于城市里的村庄，在我国城市快速发展扩张的过程中，很多原先的农村被城市所包围，由此形成了大量城中村。城中村由于居住条件相对较差，和周围光鲜的城市形象形成强烈对比，无论是从改善民生居住，还是提升城市形象都有改造的需求。
城中村改造是一个老话题，但是最近突然大规模升级，被提到前所未有的高度，原因还在于，在当前房地产低迷的形势下，需要寻找新的增量来刺激房地产需求，于是城中村就开始浮出水面，从民生问题变成了经济问题。理论上而言，全国范围的大规模改造，既可以拉动投资，又可以为楼市带来新的需求，有望成为新的经济增长点。这一轮城中村改造，值得关注的不只是范围大幅扩容，从35个大城市扩散到全国，更值得关注的是，政策层面提出了“货币化安置”。按照住建部等部门的通知，“各地要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置”。一直以来，我国的房屋拆迁主要有两种形式，一是实物安置，一是货币化安置，实物安置就是给被拆迁者以房换房，而所谓货币化安置，通俗而言，就是政府给被拆迁者直接发放现金，被拆迁的民众拿到现金之后，可以直接到市场上自己去买房。
《幸福进万家》剧照货币化安置的好处是效率很高，被拆迁的民众不需要长时间等待安置房，拿到钱之后就可以自己去市场上挑选喜欢的住房。从政府角度来看，民众拿到现金之后买房，也可以消化目前楼市的库存，缓解房地产市场的压力。表面上来看，货币化安置是一个皆大欢喜的选择。2015-2017年，我国推动大规模棚户区改造，当年就是用货币化安置的方式来快速推动。不过，货币化安置的问题在于，一是需要政府提供大量资金投入，这会在很大程度上增加地方政府的债务负担。更主要的是，货币化安置的方式，为楼市释放出了巨量的购买力，大量拿到拆迁款的民众在市场上买房，迅速推高了三四线城市的房价。所以，随着2016年三四线楼市房价暴涨，我国的货币化安置这种模式也开始引发很多争议，棚改货币化也开始降温。2018年10月份的国务院常务会议提出，“要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足，房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。”也正是从那个时候开始，棚改货币化开始逐渐淡出。
《县委大院》剧照这一次，我国的城中村改造再度提出要推动货币化安置，会不会重演当年棚户区改造推高房价的路径呢？城中村改造和当年棚户区改造看上去非常类似，但其实大有不同。当年棚户区改造的高潮，尤其是货币化安置这种模式主要是在2015年到2017年这三年间，2014年，我国棚改的货币化安置比例不到10%，到了2017年，已经接近60%。由于棚改货币化带来的资金在短短几年间集中释放，迅速推高了三四线城市的房价。和棚户区改造相比，我国城中村改不会在短期之内快速推进，速度会慢很多。原因在于，当年棚户区改造以大规模拆迁重建为主，这种模式在最近几年得到了反思。2021年，住建部曾经发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，要以保留利用提升为主，严格控制大规模拆除的规模。中央去年发布的关于城中村改造的指导意见也提出，城中村改造要采取“拆除新建、整治提升、拆整结合”等多种方式。由于城中村改造不会重走大拆大建的模式，所以改造将是一个相对较长的周期，这就意味着，即使城中村改造会通过货币化安置的方式释放出一些资金，但是，由于这些资金不会像当年棚改一样在短期之内集中释放，所以，对于楼市的刺激力度不会太大。更重要的是，当年棚改的高峰时期（2015-2017年），是国内炒房最疯狂的几年，那些拿到棚改拆迁款的普通民众，大部分都将资金投入了楼市，除了买一套自住房之外，多余的资金还会购买一套或者几套投资房。
《小日子》剧照而现在随着房价大跌，楼市投资神话已经破灭，还愿意将房子作为投资工具的人已经越来越少。这也就意味着，即使新一轮城中村改造能够让部分民众收获一笔丰厚的拆迁款，但这些资金进入楼市的比例也会相当有限，不会在楼市掀起浪花。本文为原创内容，版权归「三联生活周刊」所有。欢迎文末分享、点赞、在看三连！未经许可，严禁复制、转载、篡改或再发布。
