专栏名称: 环线房产咨询
最全面、最客观的上海楼市分析、区域潜力分析、楼盘价值分析
目录
相关文章推荐
慧田哲学  ·  中国政法大学教授：只要正面阐述西方文明，就有 ... ·  8 小时前  
都市频道  ·  河南省2025年高考综合改革适应性演练模拟填 ... ·  9 小时前  
都市频道  ·  河南省2025年高考综合改革适应性演练模拟填 ... ·  9 小时前  
都市频道  ·  3月2日，河南局地大到暴雪、大暴雪！详细预报→ ·  15 小时前  
慧田哲学  ·  52种常见的思维错误，你是否有这些错觉？ ·  2 天前  
哲学园  ·  什么是古典自由? ·  2 天前  
51好读  ›  专栏  ›  环线房产咨询

上海这些区域，卖疯了！？

环线房产咨询  · 公众号  ·  · 2024-07-07 19:52

正文


六月份，上海楼市找回了2020年的疯狂，很多板块的成交都爆了。

从区域上来看，这一轮的火爆跟之前四五月份卖爆的老破小区域有一定的差别。

今天我来复盘一下，这次到底有哪些区域卖疯了？

为什么这些区域卖的比较火爆？


01

这波行情，大大的加速了外环以内老破小房源的成交速度，200-400万的成交大幅提升。


当然，老破小一直是上海楼市的成交主力，甚至可以说是楼市的基石，在市场最差的时间段仍然撑起了上海一万套以上的成交量。

今年三月后以后楼市迎来小阳春，当时老破小就已经迎来了一波成交热潮，我们当时还为此写过几篇专题分析。

虽然时间仅仅隔一个多月，再写一次老破小的分析，是因为政策颁布前后，老破小市场的成交人群发生了很大的变化，对应的成交热门板块也发生了一定程度的差异。

上海的老破小成交一直有个非常明显的特征，就是以本地人地缘交易为主。

不同于新上海人群体，上海人自身的根就在上海，不存在所谓的逃离北上广，卖房回老家躺平等等概念，地缘居住属性非常强。

他们自身的换房改善、子女分户、结婚换房、养老换房等需求虽然也会受到大环境的影响，但不会说动摇成交量根基。

因此，之前老破小的热销行情，大部分发生在那些本地人聚集比较多的区域，比较典型的就是浦西的核心区内，那些地段概念明显的区域。

而本次527调整，真正利好的却是新上海人群体，尤其是其中的年轻人群体。

有的是之前首付不够，还在攒钱；


有的是来的时间短，社保年限不够；


有的是单身贵族，没有结婚无法上车。


这些年轻人大多是本地高校的毕业生，或者海归人才，在上海工作并准备在上海长期发展的群体。

他们相对来说，收入水平还可以，本身所在的行业还有相对高水平的收入，未来有一定的收入预期。

本轮降低首付比例之后，他们仍愿意且有能力加一些杠杆上车的群体。

本次，正是让这部分购买力进入了市场，因此这次成交比较火热的区域跟年轻人的分布十分相关：

年轻人买在哪里，哪里的成交量就起飞。

那么，哪里的年轻人比较多？

其实最核心的要素只有一个，产业密度。

要么分布在市区CAZ内部的写字楼里，要么在近郊的几大产业区。

线上聊十次， 不如 线下 见一次
线下聊一聊，快速解决你的购房疑惑
本场 仅剩5个 名额，快来锁定席位！！


02

虽然CAZ内聚集了大量的企业，但是这轮行情，成交最火热的实际是CAZ边缘的老破小。

老破小里也有贵族，CAZ里面的老破小就是。

这些老破小的本地人氛围更足，地段观念更重，价格也十分高。

黄浦静安徐汇这些CAZ核心地带，至今仍有不少单价10万左右的房源。

以黄浦老公房较多的打浦桥五里桥区域为例，大部分的老破小社区价格仍然在9万左右，极少数挂牌均价在8.5万。


徐汇内环的老破小社区均价，几乎都在8万-9万的区间。


虽然CAZ内有大量的年轻人上班生活，买房第一反应也是买在公司周围，但是奈何价格实在是没什么性价比。

相比之下，那些通过地铁稍微一两站之外，共享市区CAZ繁华配套的区域，单价只要5-8万，性价比一下子就凸显了出来。

这个过程中，市区的高价房源就变成了“炮灰”，给内中环的老破小当靶子来了。

实际和几位深耕黄浦静安的一线作业人员沟通下来，caz核心区的老破小成交量放大并不是很明显，目前仍然以地缘购买力为主。

哪些区域成交量最近提升比较大呢？

比较典型的有徐汇的田林板块，紧邻内环，自身比邻漕河泾和徐家汇两大产业区，价格回调后200万左右就可以上车，十分有性价比。

6月份，田林十二村网签12套，田林十四村11套，田林新苑10套，都是徐汇区社区成交量排名的头部。


同样，市区向北，虹口、杨浦内环到中环比如鞍山、曲阳这些地方的老破小社区由于性价比比较高，单价仅需5-7万，同样吸收了不少来自黄浦、浦东都购买力，最近市场也比较火爆。


尤其是中原板块，作为杨浦全区的上车地，最近成交十分火热。


包括市光、国和等新村在内，本月板块成交总数上百套。


类似的还有陆家嘴边上的金杨新村，凭借着便捷的交通、较新的房龄、相对整洁的城市界面等优势，以88套成交成为浦东成交量第二名的社区。


世博板块也是如此，一直都是市区刚需的福地，一百多万就有机会在市区买个一房，最近的成交量也拔升了不少。

上海有两百多个板块， 分化 十分复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
上文提到的 每个 板块我们都有详细评测文章
以上提及的 板块的评测请联系我领取！！


03

第二类火热的区域，自然就是那些吸收中外环产业区直接外溢的板块。

这类板块以动迁房为主，大多分布在中外环间，比邻上海的各大产业中心，或者轨交可达。

比如浦东本月的成交量冠军就是在航头的鹤沙航城。

浦西的朋友可能不大了解这个区域，但是张江人一定对这里十分熟悉。

沿张江一路向南，康桥东四高，周浦南四高，直到航头的鹤沙航城都是张江人置业的热土。


这几个片区当年都是高品质标准打造的电梯动迁房社区，小环境自成一体，配套也算健全。

经过过去这些年的置换，现在业主里张江人比例十分高。

像鹤沙航城，两百万左右就能上车，是张江打工人第一套房不错的选择。


类似的还有闵行的静安新城板块，作为漕河泾的一线外溢，字节打工人曾经的租房集会地，这里6月份网签了48套，位列闵行网签套数第三名。


静安新城是90年代的动迁，户型比较方正社区也比田林新，三百多万可以买一套两房，也是不少9号线打工人的优选了。

类似的还有长宁。

长宁两大核心产业区都在内环外，一个是虹桥经开区，另一个是临空产业园。

近期比邻2号线的天山板块和北新泾板块成交都十分火热，天山二村，新泾七村、威宁小区这些地铁周围的社区最近成交都十分火热。

除了以上这些案例之外，贯通市区主干的1号线、9号线，11号线沿线的成交量也不错。

类似的还有1号线外溢的宝山通河、共康、共富的动迁房，9号线外溢的泗泾新凯城等片区，都是最近的成交主力。

上海有两百多个板块， 分化 十分复杂
贵的地方太便宜，便宜的地方太贵
上文提到的 每个 板块我们都有详细评测文章
以上提及的 板块的评测请联系我领取！！


04

而第三类成交提升明显的区域其实是之前跌的很惨的“书包房”片区。

比如杨浦内环的鞍山板块，之前跌的非常厉害，但是如今也算跌出了一定的性价比，跟隔壁没有书包的片区比起来几乎没什么溢价了。

对口打一的鞍山四村第一小区，最新可查成交单价仅5.1万。


对口同济小学＋铁岭中学的同济新村最新成交单价仅6.1万。


这些带书包社区的成交单价水平，相比于隔壁纯打自住的凤城片区6万左右的成交价几乎已经没有溢价空间。

对口闵实验+莘松的高兴花园，如今的最新成交单价仅4万出头。


这个价格已经跟西侧不带书包片区的老破小社区基本拉平，在没有溢价的基础上还能读闵行的双一梯队，性价比的确很高。






请到「今天看啥」查看全文


推荐文章
慧田哲学  ·  中国政法大学教授：只要正面阐述西方文明，就有学生反感！
8 小时前
都市频道  ·  河南省2025年高考综合改革适应性演练模拟填报志愿有关事宜
9 小时前
都市频道  ·  河南省2025年高考综合改革适应性演练模拟填报志愿有关事宜
9 小时前
都市频道  ·  3月2日，河南局地大到暴雪、大暴雪！详细预报→
15 小时前
慧田哲学  ·  52种常见的思维错误，你是否有这些错觉？
2 天前
哲学园  ·  什么是古典自由?
2 天前
神武4  ·  每日一图 | 我不仅躲掉你的攻击，还要不停反击你
8 年前
19楼  ·  一位清华教授的肌肉照刷爆网络，他竟然是杨幂61岁的大伯...
8 年前
安徽网  ·  13个县(市、区)拟被授予安徽省森林城市 你住在“森林”里吗？
8 年前
半岛晨报  ·  厕所千万别装柜子，不信你看！
7 年前
VIKAN薇  ·  夏天这么穿实在太丑了！快看看自己中招没~
7 年前
Sov5搜索   ·   小百科   ·   今天看啥   ·   移动版
51好读 - 好文章就要读起来!