研报系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
前段时间，达叔罗列一下全球主要经济体的利率和通胀情况：
全世界都在大通胀，就你在通缩。。
大乱世，俄罗斯、乌克兰、伊朗、以色列的十年房价和通胀。。
下面，达叔带大家一起研究一下，过去这几年，尤其是2020口罩以来的房价情况。
研究一个经济体的中房价涨跌，一般的结论是，房价支撑，主要来自于3个方面：
1，经济增长；
2，货币超发；
3，城市化推进；
今天我们来看一下，在一些发达经济体中，人口基本停滞、老龄化严重、经济增长率低的情况下，单靠货币超发，引起的房价波动。
美国：
先来看美国过去10年的通胀率情况，众所周知，美国在口罩期间，直接玩了直升机撒钱的游戏。
通胀率一路在货币超发的带动下，一度达到6-8% ，到2024年逐步被控制到2%左右。
下图是美国过去10年的GDP增长率：
下图是美国的债务总额
：
在2020年，债务总额开始变得更加陡峭，到2024年高达35万亿美元的债务。
每年还利息，都很费劲。
连马斯克最近在演讲的时候，都表示，这么搞下去，估计要破产。
放水化债
是最佳答案。
以前是这么干的，现在是这么干的，以后大概率也会这么干。
有没有其他的解决方案？
有。
政府缩减开支。
但埃隆马斯克在论坛上，也谈到了这一点，他自己都说，如果他这么干，很容易被枪杀。
很多人，都靠政府支出吃饭，是强大的利益集团，即使要干，也得极其缓慢的慢慢干。
在美国大放水的过程中，美股一路上涨，气势如虹，吸引了全球的投资者。
于此同时，美国的房价是怎样的表现？
也在
2020年，和美国超发的货币一样，房价也迎来陡峭的上涨阶段
。
把美国的房价指数，换算成
具体的房价数字
：
也是从2020年，开始一路暴涨，
这是在很多人都说美国资本市场靠股市，不靠楼市的情况下，美国城市化率已经平稳的情况下。
单独靠超发的货币政策，导致的高通胀，一己之力，把房价拉起来了。
当然，美国的经济GDP增长率，仍然在2%左右，并没有我们的5%高，条件是本币计价。
中国的美元计价GDP增长率，达叔看到了，但不方便在这个账号里写，有兴趣的，可以来知识星球看。
日本的数据
：
主要写在下面这个文章里了：
中国房价暴跌，日本房价却上涨了15年。。
不再赘述。
下面看一下，
德国
的数据：
因为德国在绝大部分人的脑袋里，是全世界房价控制最好的经济体之一。
这是事实。
但不是最近10年的事实。
先来看
德国的GDP
：
从GDP的角度看，德国最近10年时间，挺惨的，基本陷于停滞的状态。
而且在2020年，受口罩影响，受俄乌战争能源断供影响，一度GDP是负增长，-8% 。
这对我们来说，比较难想象的尺度。
德国的GDP总额，从2008年一直停滞到2020年，
长达了12年的大停滞
，但国内讨论的并不多。
只知道日本有消失的30年，一直到2020年，德国借助口罩，大搞经济刺激，再次实现增长。
下面，达叔来看一下德国的货币和通胀情况：
德国的货币供应量，受到欧元区的限制，并没有像美国那样增长如此迅猛，但也是大幅度升高的。
德国的核心通胀率，从2021年开始，维持在2%以上，一度达到6%的水平，是典型的通胀状态。
下面，看一下德国的房价变化：
德国的房价，在2010年以前，维持在可控的水平，而从2010年开始，一路上涨了12年的时间。
每年的涨幅很高，至少在5%以上。
在
2020-
2022年期间，德国房价涨幅，一度达到了
15
%
，
远高于
GDP的增长。
而德国的人口停滞，GDP停滞，人口有往头部城市进一步集中的趋势，这轮德国房价的涨幅，彻底粉碎了德国房价控制良好的想象。
下面，达叔拿德国的数据和我们这里的江苏省数据，进行对比：
