允许农村集体经营性建设用地入市后，必将出现建设用地市场中城市国有土地和农村集体土地并行运行的状态。在这个并行运行的土地市场中，必然面临一元化市场中实现二元土地的一元化运行和一元化市场中二元土地的二元化运的选择问题。所以，形成一个城市国有土地和农村集体土地一元化市场，并实现二元土地的一元化运行是很有必要的。在设立制度的过程中，需要把握几个关键问题，通过相应的制度规则转化为可操作层面的指导规范。
在这个二元土地一元化市场运行中，农村集体经营性建设用地入市将面临风险，包括用地范畴扩大化问题、农民权益保障问题、符合规划与用途管制问题等。要化解这些风险，促进土地一元化市场的有效运行，需要从顶层设计，从法律规范的角度解决好几个关键问题。
1.1界定政府与市场的边界
土地是稀缺资源，要保证利用的有效，就意味着追求综合效益最大化，所以必须对土地利用进行有效监管。土地规划与用途管制交由政府来做之外，其余是否都能交由市场去做？
1.2界定入市与征地边界
这个问题的关键，在于“公共利益”的界定。目前国际上对于公共利益的界定主要有两种模式：一是以美国为特征的司法程序裁定模式；二是以日本为特征的法规列举模式。我国需要立法赋予公共利益明确的内涵。因此，建立一元市场需要以法律确立公共利益的界定方式。
1.3 明确界定土地产权
城市土地产权清晰与否并未显得至关重要，因为普通民众不能从其流转收益中参与分配。但农村集体土地则与广大农户利益关联。农村集体经营性建设用地产权怎么界定，必须有法律依据，确权登记只是一种明晰产权的手段。土地产权的构成要素怎么分配，这是集体经营性建设用地入市交易利益分割的前提。这个问题界定不清，建设用地入市交易利益分割就难以进行，很可能对处于弱势地位的广大农户利益造成损害。这个问题理清之后，小产权房的产权问题就会有明确定论。
上述几个关键问题把握之后，就可以将其转化为操作层面的内容，促进农村集体经营性建设用地顺利入市。
2.1交易价格形成问题
既然市场运作，那么交易价格的形成就理所应当是市场机制自发作用的结果。
学者建议将农村集体经营性建设用地纳入现有国有建设交易平台，借鉴国有建设用地管理的经验，将集体土地纳入市场轨道，参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过市场交易主体之间的自由协商谈判，确定最终流转价格。同时，为实现集体经营性建设用地和国有建设用地同地同权同价，切实维护农民权益，当地政府应指导并制定农村集体经营性建设用地的基准地价，随时更新并予以公示。相应地，市场交易主体应及时提交成交价格。确保农村集体经营性建设用地入市流转价格不得低于基准地价。
2.2增值利益分配问题
集体经营性建设用地入市流转，其交易产生的增值收益在哪些主体之间进行分配取决于产权主体,作为监督者和公共利益支撑者的政府能否参与集体建设用地入市流转收益分配？这个问题关系到入市能否顺利开展。建议政府不直接参与流转收益分配，初次分配依照产权主体进行，具体方案由各集体组织成员自行决定并制定适合本集体长期发展的分配方案，通过表决及政府审批方能生效。政府以收税方式参与流转收益的再次分配，建立合理的税费机制和由规划用途管制产生的土地发展权补偿机制，向交易主体征收增值税、使用税等税收，利用税收调节集体土地权利主体间、规划区内外、城乡居民间因建设用地入市产生的收益差距。
2.3入市交易监管问题
市场交易往往容易产生负外部性，需要进行及时、适当的监管与控制，政府必须履行监督、协调和管控的责任。由此，政府需要科学制定农村集体经营性建设用地利用规划，合理划分农用地与建设用地的界限，坚持土地用途管制，在保证存量情况下，严格控制集体经营性建设用地增量补给，限制农用地转为建设用地，强化耕地占补平衡管理。完善土地确权颁证工作，明确每一块集体土地的所有权人，依法进行登记，颁发集体土地所有权证，做好地籍管理工作。集体经营性建设用地流转的每一块土地，应详细记录流转范围、用途、交易主体、交易价格等具体信息，切实维护好农村集体经营性建设用地入市流转的市场秩序。
基于以上对农村集体经营性建设用地入市问题的分析，现提出农村集体经营性建设用地入市的几点制度设想。
3.1合理推进经营性建设用地入市
广泛而又分散的农村集体经营性建设用地入市，必将会影响土地市场的发育和完善。应在符合规划和用途管制的前提下，采用“先存量，后增量”的梯度推进路线，在现状用途入市的前提下，做好规划用途入市的后续工作，建议在试点中先摸索，并合理调节集体土地权利主体间、规划区内外、城乡居民间因建设用地入市产生的收益差距。
3.2缩小征地范围与入市同步推进
征地范围的缩小是能否顺利入市的前提，应将缩小征地范围与集体经营性建设用地入市的制度设计协同推进，不可割裂，应形成一个此消彼长的关系，稳步推进征地制度改革并有效推进农村集体经营性建设用地入市。
3.3构建城乡统一的建设用地市场
农村集体经营性建设用地入市的最终目标是构建城乡统一的建设用地市场，实现城乡建设用地的“同地同价同权”，优化城乡土地资源配置，切实保障农民权益。因此制度的设计“旨”在一个市场内，探索两种所有制土地的有效配置。
文章来源：中国土地学会
【开课时间】
2019年3月13日 3月30-4月1日
【开课地点】
中国-北京
【主办单位】
中厚明德集团 特色小镇究院
【报名电话】
16601291889
【课程亮点】
权威主管部门政策解析、一线操盘手现身说法、代融代建无缝对接
【参课对象】
相关产业链开发商、运营商、规划机构、投资公司董事长、总经理与企业核心高管、相关产业项目负责人及地方政府领导等【限定
30
人】
11位
重量级实操专家
，
4个
标杆项目案例
6天
洗脑风暴、
1站式
资源服务对接
一、课程时间
：
2019年3月01-03日
二、课程地点：
农业农村部农广大厦
三、课程亮点
1、系统化教学：
本次课程共有
四大板块
：政策为基、定位为魂、模式为王、服务为本。系统、全面的讲解康养文旅，特色小镇，田园综合体的准入、定位、开发和运营。此外，还选取了国内外
六大标杆
案例进行解读，让学员能够更直观、更深刻的理解康养项目的技术路径。
2、一对一项目咨询辅导：
本次课程采用高端小班课的形式，授课讲师可以和学员进行一对一的交流，让你带着疑惑而来，收获解决之道而归。
温馨提示：学员可以在开课之前整理一份自有项目的资料，或者目前面临的疑惑，让专家为你出谋划策。
主要从事乡村产业发展与休闲旅游方面的管理与研究工作，具有丰富的理论与实践经验。他认为，发展农业必须坚持以人为中心的理念，要用活“三农”资源，坚持“三生”（生活、生产、生态）相融，将一二三产深度融合，才能让农业成为真正具有吸引力的产业。
中厚明德集团董事长，中厚明德商学院创始人，清华大学EMBA，国内资本运作专家。具有丰富的特色小镇实操经验，负责并成功申报创建过近百个国家级、省级特色小镇项目，被众多业内人士称为“特色小镇百科全书”，成功打造了中厚明德特色小镇全产业链孵化一站式机构，成为全国领先的产业综合服务平台。主导项目包括：《汉川衣栖特色小镇》、《红河水乡小镇》、《桐庐健康小镇》、《余杭艺尚小镇》、《天房团泊湖项目概念规划》、《张家港凤凰镇足球小镇》、《寿光台头防水小镇》、《固安产业新城规划》、《欢乐驴游文化小镇》《张家口天空之城航空小镇》等多个特色小镇、田园综合体与产业园区规划项目。
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成都幸福创意农业开发有限公司董事长。
分享案例：幸福公社
2008年创建幸福公社，十年发展扎根大邑乡村，把一个资源匮乏经济落后的村子，提升为文化艺术的文创村落，引进大量设计人才，提升农业品牌价值和乡建空间美学；发展乡村旅游，让农村变景区，景区变孵化器。培育乡村匠人，创新乡土材料的运用；导入培训产业培育实用乡村人才；十年坚持，把情怀带到乡村，把人才带到乡村，把改变带到乡村！
红星美凯龙家居集团副总裁
原国土资源部执法监察局副局长
历任国家土地管理局地籍管理司地价管理处副处长，国土资源部土地利用管理司资产处处长，国土资源部执法监察局副局长，红河州委常委、州人民政府党组成员、副州长。曾在英国格林威治大学土地与建筑管理学院土地估价专业进行学习。在土地政策与应用方面具备丰富的实践经验。对于土地转让政策、土地供应方式、土地产权设定、土地出让程序等方面具有独到见解并出版多部相关著作。
自1996年进入文化旅游行业至今已有二十多年的行业经验，参与策划了华谊兄弟电影小镇、深圳华侨城欢乐谷、北京欢乐谷等多个国内著名主题乐园的前期筹划以及策划运营，精熟国内外文旅项目的模式和运营。
现为清华大学总裁班文旅专题客座教授以及中国传媒大学文化旅游专项课题客座教授，并为多个国内主题文化旅游以及特色小镇开发研究的相关专业论坛做特聘嘉宾。
赛伯乐投资集团高级合伙人
养老产业委总经理
诚通赛伯乐新兴产业发展基金总经理
有着扎实的财经背景及二十多年企业一线工作经验，对产业方向、项目规划、企业管理、市场运作等方面具有丰富的理论功底及实战经验。在投资领域曾参与了美利云、猪八戒网、中国养老、南丁格尔等集团重大项目的投资运作。
曾担任中国城市规划设计研究院副院长，建设部城乡规划司副司长、巡视员，建设部村镇建设办公室主任，是部级有突出贡献的中青年科技管理专家，国务院特殊津贴专家，被授予中央国家机关五一劳动奖章。
近十年主要从事城镇化与“三农”问题、城乡统筹与区域协调、城乡规划、乡村发展与建设、中国农村住宅制度等方面的管理与研究工作。
国家“863计划”项目评审专家
国务院农业开发办以及国家开发银行项目评审专家美国佛罗里达大学商学院高级访问学者
常年给国家部委（财政部、国税总局等）及地方政府领导干部（四大班子中心学习）、党校领导干部以及国务院中直机关干部、央企等进行主题讲座及培训。主要围绕我国农村发展、乡村振兴战略、民宿旅游经济以及田园综合体、特色小镇、共享经济、文旅康养旅游产业、PPP融资模式创新等方面做系列政策讲解，反映良好。
国证监会首批持牌分析师
国家工信部《银河企业家培训计划》特聘讲师
他是横跨投资、媒体与培训三界的分析师、讲师、媒体人，20年经济趋势与投资研究，长期致力于经济趋势、行业趋势、企业价值的研究，拥有丰富的资本实战与产业转型经验，能够结合最新的国际环境、科技趋势、产业动向进行经济热点的解读，曾参与深圳卫视、广东卫视、湖北卫视等多个媒体的财经栏目录制。
朱仁斌带领鲁家村从一个贫困村逆袭成为国家级美丽乡村，探索出了一个真正解决三农问题的办法。如今，鲁家村已然成为美丽乡村的代言，先后获得全国农村优秀学习型家庭农场示范点、中国十佳小康村、省级美丽宜居村、省级卫生村、省级森林村庄等多项荣誉。
广东客天下特色小镇投资股份有限公司品牌拓展中心总经理
作为行业享有盛名的实操专家，多次受邀出席各大论坛，并发表精彩演讲。其所服务的
客天下
作为乡镇城互动融合发展模式首创者和践行者，通过生态修复、产城融合、城乡协同发展，将一座废弃的矿、采石场、养猪场，蝶变成为美轮美奂的特色小镇、幸福之城。先后荣获中国旅游产业杰出贡献奖、中国特色小镇创新模式奖等多项荣誉称号
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日程安排
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时间
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主讲专家
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主讲课题
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3月1日 《政策为导，土地为基》
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09:00-12:00
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岳晓武
原国土资源部执法监察局副局长
现红星美凯龙家居集团副总裁
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《土地政策解读与红星美凯龙的用地策略》
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12:00-13:45
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午间用餐及休息
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14:00-17:30
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