北大光华启动中国REITs论坛，业界称具“里程碑意义”

当越来越多的目光聚焦于中国即将崛起的庞大的不动产投资信托基金市场，北京大学光华管理学院再次走在了时代的前列。6月19日，在光华管理学院，中国REITs论坛正式启动，建立了一个聚集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构中坚力量的高端平台，旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国REITs市场的建设和发展。

多位业界人士称这是“中国REITs发展史上具有里程碑意义的一天”。

论坛现场

当天，《中国REITs论坛发展规划》和《中国REITs白皮书》也在首届中国REITs论坛上正式发布。多位政策部门和监管机构的官员、知名专家和业界人士齐聚光华，围绕“中国REITs市场建设与金融改革”的主题给出了有深度、有温度的发展建议。

论坛召开仅两个月前，中央财经委员会于2018年4月2日举行了成立以来的第一次会议，强调打好三大攻坚战，列在首位的就是防范和化解金融风险。作为落实中央会议精神的重要举措， 4月25日，证监会及住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，重点支持住房租赁企业发展证券产品，明确提出试点发行REITs。

市场敏锐地捕捉到了这一热点。6月19日举行的首届中国REITs论坛吸引了众多热心产业发展的各界人士，报名平台开放几个小时后就已爆满，当天同时在线观看网络直播的观众人数高达数十万。

88岁高龄的北京大学光华管理学院名誉院长、著名经济学家厉以宁教授亲临位于光华2号楼的论坛现场，带来了题为《培养更多的新型企业家》的开场主旨演讲，探索解决中国问题的创新思想。厉以宁教授以经典的“推销员到寺庙推销梳子”案例为例，说明一个产品的关键在于产品功能的开发。他认为，现在的企业家精神已经与早期不一样。创新不再仅是新生产要素的重组，更重要的是信息重组，掌握越多的信息量，就越有可能实现创新，越有可能实现成功。

厉以宁教授演讲

厉以宁教授为中国REITs论坛亲笔题词，并同中国证券投资基金业协会会长洪磊、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏、中联基金合伙人周芊及光华管理学院院长刘俏教授共同为中国REITs论坛揭幕。 十二届全国政协副主席、全国工商联原主席王钦敏也到场见证了论坛的启动。

中国REITs论坛揭幕

在改革开放进程中走过33年历程的光华管理学院，已经成为亚太地区最优秀的商学院之一。光华思想力平台扎根中国大地，紧紧围绕中国经济和商业实践开展研究，讲好中国故事，贡献中国方案。从2017年6月开始，北大光华中国REITs研究中心陆续发布了4份白皮书，论述中国REITs制度建设、预测中国REITs市场规模，给出脚踏实地的发展建议。6月19日，根植燕园独立自由之精神，立足北大光华思想力，为了中国REITs的健康发展，中国REITs论坛开启了新征程。

“光华管理学院的座右铭是‘因思想，而光华’。厉以宁教授所讲的创新就是光华思想的灵魂。当下我们研究的REITs，可以说是目前最重要的思想创新、理论创新和制度创新，光华又一次在引领思想创新方面走到了全国的前列。” 国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问孟晓苏在论坛演讲时说。

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 简称REITs）于1960年发源于美国，自20世纪90年代以来，全球REITs市场快速发展，全球市值目前已达1.8万亿美元。

REITs通过长期持有各类成熟不动产，获取稳定现金流，实现不动产的小额投资和按份交易，让投资者得以分享不动产日常收益和增值回报；REITs追求稳健收益，与股市、债市相关性低，是养老金、保险资金等长期资金的优质投资标的。根据Bloomberg统计数字，截至2018年6月17日，在美国上市的REITs约有273只，总市值规模达1.13万亿美元。REITs持有和运营的物业多达12种，包括零售、住宅、基础设施、医疗、办公、工业、数据中心、仓储、租赁住房、林地和其他，基础资产类型十分广泛。

论坛与会嘉宾一致认为现在正值中国REITs市场崛起的前夜。而在此之前，光华管理学院已经为这一场不动产证券化的大潮做了充足的学术储备。

据刘俏院长介绍，除了已经发布的四份白皮书外，年底前北大光华中国REITs研究中心还有六个白皮书 计划 发布，对中国版REITs的方方面面做出详细的论述。光华的多位教授和诸多业内专家参与其中，国内唯一专注于REITs业务的不动产基金公司——中联基金提供了大量案例和分析，课题组同政府和监管部门也保持了密切沟通。

刘俏院长演讲

光华管理学院院长助理、金融系副系主任张峥教授代表光华思想力REITs课题组在论坛现场正式发布了《中国REITs白皮书》，介绍了其中的核心观点。课题组认为公募REITs有重要的意义，是金融服务供给侧改革的重要抓手。据光华估算，中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。“这个数字其实是低估的。展望未来，中国的公募REITs市场应该会远超美国这样的市场。” 张峥说。关于现阶段国内推出REITs采取什么样的方案，课题组对比了多个方案，其中公募基金+ABS是现阶段试点的优选。

张峥教授演讲

白皮书指出，REITs会对国内的租房市场带来“翻天覆地的变化”，能够有效改善租赁住房市场的结构，提升运营水平和服务质量。“按照我们观察到的全球的实践，租赁住房REITs在整个的租赁住房市场里发挥了引领的作用。它对于实现中央坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’这样一个定位，有重要的意义。”张峥说。

在这一系列研究中，光华还为建设雄安新区的国家战略量身定做了一个报告，思考如何运用REITs推动雄安新区摆脱中国区域经济发展的传统逻辑，摆脱房地产对高负债的依赖，实现高质量发展。

张峥表示，光华接下来的研究会着眼于REITs作为货币政策工具能够发挥的独特作用和基础设施REITs发展等方面。以REITs市场为代表的金融创新也会体现在光华未来的课程设置中。

中国REITs论坛由北京大学光华管理学院与 中华全国工商业联合会 主办，由北大光华中国REITs研究中心与 中联基金 承办。刘俏院长表示，该论坛定位为高端的非盈利组织，将邀请不动产领域国内外学术界、实业界、政策界的领军人物和专家担任嘉宾，邀请监管机构、交易所、知名的企业共建，旨在促进各方合作，推动不动产金融领域研究发展。

论坛致力于聚集各相关领域的中坚力量和有识之士进行最高水平的学术研究、政策研究和行业研究，为国家和社会解决不动产金融的重大问题提供研究支持，为金融改革提供学术基础，为金融监管部门提供政策分析，为市场建设和发展提供方案和技术，以此来推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范和不断进步。

未来中国REITs论坛将结合商业实践和行业动态，发布白皮书或研究报告，以年度论坛、闭门研讨会、公开讨论等形式组织各类交流活动，推动一批以REITs为主题的研究项目。

此外，中国REITs论坛将联合北大光华中国REITs研究中心、上海交易所、深圳交易所和戴德梁行对中国的REITs发展进行长期关注，定期编制、发布并更新中国REITs指数，反映市场变化。

论坛还将围绕中国REITs市场建设这一主题，推动相关法规的出台、行业标准的制定，推行行业的最佳实践，打造监管、行业机构与学术机构的交流平台，并秉承光华管理学院的优秀传统，搭建专业人才培养体系，为中国REITs行业培养专业人才、领军企业领袖和新型企业家。

除主题演讲外，当天还举行了以“共建REITs市场健康发展良好环境”为主题的圆桌论坛，汇集了多名REITs行业管理的重要人物和深度市场参与者。参与嘉宾包括证监会公司债券监管部债券监管一处副处长闫云松、苏州工业园区国有资产控股发展有限公司董事长钱晓红、招商银行资产管理部副总经理陈萍、光控安石工业地产事业部总经理李益谦、金杜律师事务所合伙人方榕、中诚信证券评估有限公司执行副总裁岳志岗、戴德梁行高级董事和北中国区估价及顾问服务部主管胡峰及普华永道中天会计师事务所管理委员会合伙人陈静。圆桌论坛由中联基金总经理何亮宇和中联基金董事总经理柯春欣分别主持。光华管理学院金融系杨云红教授等参加了下午的其他对话环节。

广东广播电视台主持人简翎主持了当天的活动。

左起：何亮宇、钱晓红、李益谦、陈萍、闫云松

左起：柯春欣、方榕、胡峰、岳志岗、陈静

左起：杨云红、孟晓苏、周芊

主持人简翎

中国证券投资基金业协会会长洪磊多年来一直致力于推进REITs的建设。在北大光华中国REITs论坛上，洪磊指出国际金融危机以来，我国经济金融格局发生了重大变化，主要特征是结构性失衡。“解决上述问题的选项之一就是大力发展REITs……这也是资本市场供给侧改革的重要内容。”

洪磊演讲

他列举了REITs的多项优势，比如微观上可以盘活存量资产，宏观上可以实现长期资金与长期资产匹配，减少金融期限错配，降低实体经济杠杆率。REITs可以成为大资管结构性调整的有效工具，为理财资金退出非标提供替代性方案，还可以成为住房市场结构调整的有力工具，实现“房住不炒”和民众对美好的生活向往。

“例如，可以在城市郊区建设养老型社区，定向置换中心城区现有住宅，置换出的中心城区住宅由REITs长期持有，向工作人群提供租赁住房，获得租金收益；老年人群适度退出核心区，变现资金用于养老社区的晚年生活。”洪磊说。“通过这种结构性置换，可以显著改善城市空间结构和住房结构，同时提升年轻人群和老年人群的生活幸福感。”

刘俏院长在演讲中特别强调：“未来一段时间中国不动产市场有可能从增量时代进入存量时代。”在这样的背景下，REITs这样一个呼唤已久的创新金融产品有利于“三去一降一补”这样的宏观经济政策的实现。刘俏特别强调REITs能够提供一个比较准确的定价的“锚”，使资产定价更合理，起到优化资源配置的作用。

另外，当前中国房地产的存量资产价值已经超过美国，目前约合280万亿人民币。“假如其中有10%的部分能够被证券化，会增加28万亿的金融资产，相当于现在股票市场市值二分之一。这样一个庞大的市场正呼之欲出。”刘俏说。

“2017年中国个人可投资的金融市场财富总量已经到了142万亿人民币，2021年预计达到220万亿。但在这个财富管理市场，我们缺乏比较好的风险稳定、收益可观的投资产品。REITs会给中国的财富市场带来巨大的变迁，甚至是革命性的。”他表示，REITs也为大量普通投资者提供了一个门槛相对较低、收益比较稳定的参与到国家经济结构转型的过程中来的普惠性机会。

刘俏指出，“REITs并不局限于房地产，但仅就房地产而言，这样一种不动产金融的新品种可以把传统的开发和销售转变成一次性销售加持续性收入并重的方式，带来房地产转型升级的契机，可能在未来一段将成为中国房地产金融的一个主流工具。”

“我们评估，目前推出中国版的REITs条件是成熟的。大力推进中国公募REITs正当其时。”

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏长期致力于推动REITs在中国的发展。他表示，REITs可以帮助实现我国地方政府公共资产证券化，有效化解地方债。

孟晓苏团队为中国地方政府资产证券化设计了基本思路，归纳起来有四点：基金置换权益，政府获取现金；实行内部管理，避免人员下岗；基金入市交易，丰富资本市场；到期原价回购，增值全归政府。