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无论是对存量资产和产业地产的掘金，抑或是对决胜未来的“教育+地产”特色优势的打造和升级，未来的发展必然离不开资金助力。
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 历经二十余年的发展，中国房地产行业逐渐与成熟规范的国际路径相接轨，与此同时，随着城镇化的大幅提升，增量与存量市场的地位逆转也成为显而易见的趋势。
在中锐国际总裁李斌看来，经营服务模式的创新以及用户社群的运营更为重要，因此，只有做好特色运营，在内容上下功夫，才能充分挖掘项目本身的价值和未来深层次的空间。
自2002年主导苏州国际教育园区3.5平方公里的开发建设后，中锐集团开辟了“教育地产”的独特发展路径，同时凭借多年累积的国际优质教育资源，在打造教育产业园方面已经练就了能够吸引众多的培训机构、科创研发等相关机构集聚的能力。
实际上，中锐集团的这种产业导入能力，正是时下热门的产业地产开发的关键因素。而他在把社区型的“教育MALL”作为存量资产开发的模式之一的同时，也正将产业地产作为推动集团业务升级的探索新领域。
2017年3月31日，中锐集团就与上海临港经济发展(集团)有限公司签订战略合作框架协议，未来重点围绕园区开发和运营管理、教育投资等多个领域加强合作。
然而，无论是对存量资产和产业地产的掘金，抑或是对决胜未来的“教育+地产”特色优势的打造和升级，未来的发展必然离不开资金助力。
李斌对此有着十分清晰的认识，并寄希望通过在金融板块的布局，借力“地产+金融+互联网”的大融合趋势，以打造“金融平台、实现产融结合”的升级模式。
据介绍，在地产金融的大背景下，中锐已经拓展了多种融资渠道，并成功打造了优质地产基金平台，旗下睿泽资本凭借专业的基金管理和投资能力已成功布局在岸、离岸、跨境投资等基金产品，在中国、澳大利亚及美国均设立了专业的房地产基金。
李斌表示，睿泽资本未来重点业务是房地产开发及资产收购业务，另一方面则是教育产业的上下游投资，“目前基金公司的发展在相关领域取得了一定的进展，但未来还有很长的路要走，市场机遇和挑战都很大”。
以下为观点地产新媒体对中锐国际总裁李斌先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年以来，全国多个城市出台了调控政策，对中锐会有什么样的影响？怎么看待国内的市场形势？
李斌：2016年下半年开始的这轮调控是近几年来房地产调控政策出台最为密集的一次，在政策力度和执行方面都可以说是历史最严。
这轮调控面临的经济环境和市场环境发生了很大变化，与以往最大的区别就是贯彻差异化调整和因城施策。
目前可以看到，局部热点城市控房价和三、四线城市去库存均取得了阶段性成效，我们判断这轮调控还将持续，力度可能会出乎我们很多人的判断。
总体上全国的销售在2016年达到历史高峰的基础上，今年上半年仍保持了继续增长，可以看到市场没有因为大规模的调控出现大起大落，而是相对平稳，逐步回归理性，但不同城市之间的差异非常明显。
譬如三四线城市去库存，但也不全是一片欣欣向荣，有的城市供求关系仍有很大问题，你不能贸然进去，有的城市目前看比较正常，但市场可能开始透支，被挤压到三四线城市的投资热情很可能在短时间消失，因此选择在什么时间进什么样的城市，对房企来说尤为重要。
同时尽管一二线城市的调控力度非常大的，但总体来说刚需和改善性需求还是客观存在的，一方面房价受限，房企的利润空间被压缩，另一方面受政策影响销售放缓，客户有更大的选择空间，因此对开发商来说，做对做好产品，有效控制成本也显得非常重要。总之，在当前大的政策和市场环境下，选择合适的时间，对的地区进入，同时练好内功，才能在竞争中立于不败。
观点地产新媒体：近来土地市场在发生变化，包括推地政策、企业的拿地策略等各方面都在变化，2017年以来公司的布局战略及拿地策略会有调整吗？
李斌：土地市场在这半年也发生了重大变化，年初时延续去年的惯性热度不减，开发商手头现金充足，因此一二线城市只要有土地推出，都引得众多房企拼抢，同时三四线城市的土地价格也被带动上涨。
3-4月份开始，热点城市的调控深入，市场预期下降，同时也采取了更多的土地竞买规则，如打分制、一次性报价、竞保障房、竞自持面积等等，可以看到一二线城市的土地溢价率下来了，但三四线城市的土地热度又上来了，在不少城市房企都竞争非常激烈，高溢价也频频出现。
对下半年我们的判断是，一二线城市将会加大土地供应，同时限价房、自住房等会加快入市以平抑市场，对此我们将加大加快在我们看好的二线城市布局，积极参与，三四线城市可能冷热不均，我们会选择经济基础和市场基本面相对较好的地区，因此今年我们也进一步拓展了发展区域，除了原来深耕长三角外，也布局了全国更多的地区。
同时我们也更多围绕合作开发、二手并购等方面拓展，房地产市场的集中度越来越高，所有的参与者都应该保持开放合作的心态，大家既是竞争关系也是竞合关系，通过合作各自发挥优势，实现效益最大化。
教育地产领域，我们在K12国际学校的开发和管理上有多年的经验，目前也与很多企业在不同地区开展了广泛合作，既有利用社区教育培训业务提升合作方的存量物业和低效学校资产等，也有利用教育资源共同拿地，开发具有国际学校等优质教育资源的高端居住社区。
观点地产新媒体：中锐今年也将存量资产开发作为新一阶段的重要业务板块，在您看来，在存量市场加速发展的机遇与挑战下，存量资产开发的重点在哪里？如何让长期被低估的存量资产发挥更好的效益？
李斌：根据国际大都市的经验，北京、上海等一线城市的中心区已告别了大规模的建设阶段，逐步从增量时代进入存量时代。在这样的一个大环境下，加强土地的集约利用和功能调整，通过城市更新改造焕发生机，是一个具有广阔发展前景的课题。目前也有一些做的比较好的企业和成功案例，我们近期在这方面投入了一些力量，目前应该说是在积极探索，加快布局的阶段。
过去几年不少企业都进入了这一领域，包括长租公寓、联合办公等，市场竞争也越来越激烈。
我认为存量资产开发首先要解决好两个问题，一是轻重资产的问题，二是运营特色的问题。
重资产是传统地产企业熟悉的路子，但对资金的需求量大、回收期长，快速发展受到很大限制，回报率也有一定问题，轻资产的模式在过去几年发展迅速，但目前也遇到了瓶颈，由于竞争激烈资产租赁价格持续攀升，议价能力弱，项目获取越来越难，回报率也一路下滑，因此轻重资产并举，可能是解决获取资源和保证一定收益的途径，两者兼顾。
二是运营特色，目前存量资产比较常见的长租公寓、联合办公、商业经营等，同质化比较严重，也造成收益越来越低。
特色将成为未来存量市场制胜的法则，这可以从团队的专业化、运营模式的有效性、产品定位的特色等几个方面来考虑，相比传统存量模式中仅对原有物业进行功能定位和改造提升，我们认为经营服务模式的创新以及用户社群的运营更为重要。
因此，只有做好特色运营，在内容上下功夫，才能充分挖掘项目本身的价值和未来深层次的空间，结合中锐在教育领域的多年经验，我们比较重点发展的一类存量模式是社区型的教育培训综合体，通过我们自身的运营并吸引更多教育业态入驻，形成周边社区集聚的“教育MALL”，商户的收入稳定了提高了，从而极大提升物业的收益水平。
观点地产新媒体：教育地产是公司进行探索的重点领域，作为中锐的特色产业，教育地产在公司的业务板块中扮演什么样的角色？接下来将如何进一步展开运作？在业态规划方面未来是否还会有更多新的尝试？
李斌：中锐从成立开始就具备良好的教育基因，从96年成立至今先后创办和管理了近20所各类学校，很多都已成为当地最好的国际学校。
自2003年开发占地约3.5平方公里的苏州教育园区项目开始，我们逐步建立了“地产+教育”的模式，利用优质的教育资源和国际学校的投资及运营，我们在土地获取、项目开发等方面获得了发展。
作为拥有20年基础教育、国际教育和职业教育经验的企业，我们拥有比较丰富的集团化办学办校经验，同时在开发优质教育物业和住宅方面也具有较强能力。
我们的国际学校将中文教育和国际教育充分结合起来，立足本土并引进国际上众多紧密合作的优质教育资源，形成了中锐“华锐国际学校”和“华顿国际学校”两大品牌。
目前我们在各地运营的国际学校，都已成为该区域重要的优质教育资源，吸引了大量高知高收入家庭，同时依托品牌影响也吸引了众多培训、科创类机构入驻，形成教育产业的集聚效应，这对带动周边的发展成熟和政府的招才引智、招商引资起到极大的帮助，地方政府也非常欢迎这类教育科创项目落户。
近几年我们把教育地产业务作为重点发展的方向，目前的计划是争取每年新建和管理3-5所国际学校，一方面我们加强与各地政府的联系加快布局，同时也加强与其他房企的合作，采取共同开发或委托管理等多种方式加快发展。
观点地产新媒体：近年来，海外房地产开发是中锐布局的重点业务，目前海外项目的进展情况如何？未来中锐海外布局的策略是怎么样的？
李斌：自2014年我们开始进入澳洲市场，目前将近三年的时间并在去年投资了美国业务，我们对海外地产的认识也越来越深入和全面。
我们在澳洲主要城市陆续开发了8个项目，近3000套房子，总体上进展比较顺利，一个项目已交付，另外两个项目将于今年竣工交付，其余几个项目也进入了施工阶段。
除了上述项目外，我们也积极寻找新项目和拓展业务板块，与我们正在洽谈的项目有不少。
去年下半年开始，国家对海外投资特别是海外房地产投资的政策做出了调整，资金的出境和项目审批难度加大，但对于真实意图的海外投资还是持支持的态度，因此我们对海外投资是有信心的，海外房地产的市场机制和规则相对透明，也更加理性，投资的风险相对可控。
我们将继续保持澳洲的投资，同时稳步发展美国业务，并寻求与更多国内外优秀企业或机构密切合作，共同发展。
观点地产新媒体：现在公司也通过地产基金平台切入金融板块，目前业务情况如何？对于这一业务板块未来的发展规划是怎么样的？
李斌：房地产作为资金密集型行业，对于资金需求量大且周期长，拓展融资渠道、挖掘资金资源对于房产企业来说意义重大。因此，在房地产金融大背景下，我们在过去几年创立了一个基金平台——睿泽资本，重点业务是房地产相关业务，另一方面是教育产业的投资。
我们的想法是将睿泽资本打造成为业内优秀的基金管理人和领先的资产管理平台，在房地产投资方面，一是发挥我们地产开发的优势，发展开发类基金，特别是海外地产投资基金，同时结合存量资产的业务，重点在一线城市收购物业并进行更新改造运营提升回报率；二是依托中锐在教育业务上的经验，重点发展教育产业上下游的投资和收购业务，包括国际学校、幼儿园以及与K12教育相关的业务等。目前基金公司的发展在相关领域取得了一定的进展，但未来还有很长的路要走，市场机遇和挑战都很大。
