万人摇后的隐忧——万科未来城二期是否参与摇号的思考

密圈里有人提问，万科未来城二期值不值得参与摇号。

我认为万科未来城二期是近期比较值得摇的项目，因为明年就交付、近地铁。但是，我却不认为万科未来城二期有很大的套利空间，可以说是自住项目近期很好的选择，投资的话不见得能很容易套现。

为什么说不容易短期套现呢，因为大势及一个非典型情况下的延伸思考。

首先来说大势，因为大势向下，所以未来二手房价格依然会持续下跌，所以现在看起来有五六千的价差，到明年交付可以销售的时候这个价差还剩下多少就不好说了。这只是一个大势，最关键的是最近一个非典型情况。

义桥金域蓝湾近期二手房成交价格已经回落在2万2，并且近期价格还有下滑的趋势。当然价格下滑有整体行情下滑的原因，其实背后更重要的是万人摇后的隐患。

为什么会有万人摇？其实更多的是看到套利空间的投资者，而不是自住者，所以当房子交付时必然会出现套现的“挤兑”现象，特别是在行情下滑的阶段。这也是为什么近期金域蓝湾二手房持续走低的原因——在江湾城交付前赶快出货。不过金域蓝湾投资客相对不多，即使有也已经在过去的大行情中陆陆续续套现了，所以价格虽然下滑但是依然可控，但是未来万科江湾城交付的时候将完全不一样，必然将会出现套现的“挤兑”现象。

万人摇哪个板块最多？良渚，所以意味着大量的投资客在万人摇中买入良渚，2019年这些项目将陆陆续续交付，那么套现“挤兑”现象将会出现，良渚二手房价格必然会出现持续下滑的情况。

目前看起来有五六千的套利空间将被持续压缩，并且这批房子套利兑现的时候还有增值税、中介费、个税。如果按2.6W到手单价来算的话，这些费用就在2000元/㎡，这个时候对于购房者来说他们付出的价格已经和周边2.8W的新房价格一样了。

2.8W的良渚新房销售是有压力的，同样2.6W的良渚二手房销售也将是有压力，如果想快速变相或许还要便宜点2.4W左右吧，这个时候还有多少的价差？万科未来城二期这次价格是2.2-2.3W，所以套利价差仅为1000-2000。如果再考虑1%的契税、及持有期产生的利息费用、投入的本金的机会成本，这里还有套利空间么？

那么，未来城二期摇不要？自住请一定去参与，这楼盘是仅剩的价格现价比较高的楼盘，地铁、现房、万科（这个时候万科不是一个贬义词）及未来1-2年再良渚依然买不到低于2.2W的新房。但是短期套现投资的就算了吧，上面账已经算过了，没有多大意义。