水库论坛官方网站：www.ishuiku.com
水库论坛微信群统一入口：skadm
in05
11/6起，
沈阳任意二手房0首付正式上线。
水库重庆团装每平套内1100全包，联系微信：skadmin05
代办北京/上海/深圳/重庆/沈阳/杭州落户,
北京工作居住证。
前文:
水库知识星球升级，除了提供超级笋盘，应库友需求，增加问答解疑服务。原“超笋和问答“
以及 ”凯叔讲楼市“付费用户均可申请免费加入。
沈阳
，大连，
重庆，贵阳，昆明等团购持续火热进行中，加入各城市团购群请加KAI05，微信号：
skadmin05
.
（因微信经常限流，如果添加skadmin05添加不上，则加 skadmin01 或者 skadmin02 或者 skadmin03
或者
skadmin04
,一旦通过好友，切勿重复添加）
5月29日起解锁黑科技：重庆任意房首付0~1.5成，贷款8.5成~全额，手续费3%起。限重庆，因咨询人过多，咨询请先付98元咨询费，不认可勿扰。
以下为正文：
中国房价的上涨，李嘉诚要记上一功。
这种说法不全面，客观地说，是以他为代表的香 港四大地产家族的企业。
首先来看被称为“东方之珠”的这座城市。
01
1950年代，“东方之珠”百废俱兴，房地产业蒸蒸日上。当时在港的楼宇一般都是整栋出售，对资金要求量大，有开发商率先想出“分层出售”的主意。问题来了，先前整栋卖，楼道等区域连同房子一个人一起掏钱买了。后来改为了分层、分套卖，公共区域没人掏钱，开发商自然不会当这个冤大头，于是想到了，既然分层出售，那么公摊部分自然就包含在内。
“公摊面积”的概念，就横空出世了。
四大家族的开发商在楼盘里，建造越来越多的豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施，然后计入公摊面积，由小区内所有购房人来掏钱。这些华而不实的设施，除了用于包装楼盘之外，更加使得业主的得房率越来越低，室内面积如同“纳米房”一样。
疯狂时，各个开发商都有自己的面积计算方法，甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同。业主一不留神就买了“缩水楼”，但开发商的底线是：钱不能少赚。
2010年，香 港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中，去掉公摊面积，按照实用面积定价。港人一片叫好，但是开发商们却百般反对。
在港的地产大佬们，就在媒体上炮轰，港府在处理上太过仓促，错用民意，亦没有回应地产商会提出的意见。
他们利用媒体来对抗港府，挑动商会集中延迟行动，成功地将立法行动，往后推迟了2年。
“公摊面积”的概念，终于还是从2013年开始，退出了香
港的房地产市场。
然而，
“公摊面积”的概念，却被他们强行带到了内地市场，随着而来的，还有
以预售制为特色的“卖楼花”制度，
房子还没开建就能够卖期房了。
这打开了内地房地产诸多乱象的潘多拉魔盒，这是后话。
1997年，东方之珠回归，董建华上任之初，为了升级港人的长期竞争力，避免房价泡沫越来越大，忧心忡忡，但是又雄心勃勃。
他一上任，就制出了“八万五”大计，为特区政府订下3个目标：
-
每年兴建的国有和私营房屋单位不少于八万五千个；
-
在十年内，全港七成的家庭可以自置居所；
-
把排队等候公租房的平均时间缩短至三年。
如果这一宏伟计划得以实施落地，21年之后的香
港绝对不再会是今日的香 港：没有互联网，没有生物医药科技，没有高端制造，只是普通的外贸中转站和空虚的金融服务港。
可惜的是，人算不如天算。
这一计划一推出，就遇上了1998年的亚洲金融风暴，在北京的大力支持下，可算是抵御住了做空者的袭击，避免了东南亚的悲剧在刚刚回归祖国的香
港上演。但是，这抵挡不住资本外逃，楼市迎来凄风冷雨，房价下跌了30%。
短短几个月，有些购房者的首付款已经跌没了。他们爆仓了。
在四大家族的煽动下，所谓“有产阶级”代表们，声称房价下跌的导火索是政府的“八万五”计划，这一要让百万底层老百姓受惠的供给计划，成为了紧紧抱团的利益群体所攻击的靶子。
刚刚接过行政权力的第一届港府，压力山大。在社会舆论猛烈抨击之下，政客被迫将长远规划抛诸于脑后，被舆论和声音大的民意所裹挟：“让房价上涨，挽救负资产者，拯救中产阶级”。
董建华心中，一直在呼喊那些真正需要改革的基层港人，能够站出来支持他。
但是他失望了。此时此刻，沉默的大多数，没有站出来声援港府，他们是80%的普通老百姓，人均居住面积没有15平米，终日忙于为资本家和垄断寡头们打工干活。他们数量很大，但是声音就像从社会上消失了一样，鸦雀无声。
为了安抚负资产者、稳定房价，1998年6月份，港府宣布冻结卖地，任由开发商坐地起价，和有房者们狂欢。
以李嘉诚为代表的地产企业，从此将香 港经济带上了一条“不归路”。
2017年底，香
港拥有房产的家庭比例为49.5%，超过一半房产的实用面积小于50平米，人均居住面积只有约15平方米，大幅落后于内地的京沪深。同时，租金中位数为1万港元，全港家庭月均收入中位数2.5万港元，也就是说，租金占去了家庭收入的40%。
在港的年轻人无法施展才华，一辈子只能蜗居在“棺材房”里，干着最底层的工作，为地产商打工一辈子。
02
2018年1月，李嘉诚旗下的“和记黄埔”地产公司，要在重庆出售一块地皮。
这块地是2007年拿下的。它位于重庆市南岸区，面积达164万平方米。在规划中，这块地为商住用地，将开发为集居住、商业、绿地和公共设施的大型项目。
当初的拿地总价为24.5亿元，折合每平方米760元的单价。
囤地满了5年之后，在当地政府部门的屡次催促之下，终于在2012年开工建设，部分住宅落成了，但是此后，大部分土地上面，只是零零落落地散布着几台挖掘机，做着挖掘的样子，却再也未见建筑立起，大部分土地依然处于搁置、落荒的状态。
时光荏苒，10年过去了，时光来到了2018年。
他们不打算继续开发了，转而出售。当初每平方米土地760元的单价，已经上涨到了每平方米7000元，总售价达到了200亿元。
10年时光里，几乎什么都没开发，从购入到售出，价格几乎是原来的10倍，净赚了175.5亿元。
2012年国土资源部出台《闲置土地处置办法》规定：“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。”所以，很多人会有疑问，囤地这么多年，为什么当地政府不无偿收回呢？
这里的操作空间就在于，如何定义“动工开发”四个字，因为该办法中根本没有就彻底完工入市推盘的时间表，做出限制。也就是说，只要挖了地基，摆了几台挖掘机在土地上，就可以算“动工开发”了，容不得他人置喙。
于是，拍下土地——>囤地闲置——>转手出售，就成为了大地产玩家们惯常用的套路。
这样的套路，李嘉诚旗下的地产公司，在中国大陆的不同城市，都反复上演过。
北京的誉天下别墅，在地产界很知名。早在1993年，“长江实业”就作为大股东之一开始参与开发；2003年，完全拥有该地块；2005年，取得北京市住建委的施工证并动工，但不久又停工；2008年，重新动工。
项目占地面积为74万平方米，建筑面积为44.5万平方米，分三部分开发，第一部分预计2010年完工，第二部分2012年，第三部分2014年。我们查阅了长江实业2013年的年报，当时未完工土地又被切分为4个阶段，再度分期开发，预计最后的完工时间是2018年。
也就是说，这块74万平方米的土地，从1993年李家参与开发算起，
彻底开发完成所需的时间是25年，相当于1/4个世纪，一代人已经从婴儿长大成了有“刚性需求”的青年人。
这块地皮上的房子单价，则从2千元，上涨到了10万元以上。
根据我们的调研，从2012年开始，李嘉诚旗下的地产公司，就没有在香 港和大陆再竞拍任何土地了。
翻阅“长江实业”2013年的年报，29个大陆项目中，只有10个项目处于已完工状态；有19个项目处于未完工状态，且最终完工时间普遍推迟到2015、2016年。
那么，他们会选择开发完吗？
03
在2017年接受媒体采访时，李嘉诚重点复述了自己的生意原则。他也从2013年开始，用自己的实践，做到了知行合一。
-
2013年8月，以25.78亿出售广州市的西城都荟广场和停车场；
-
2013年10月，把位于上海的东方汇经中心，整栋出售给交通银行，售价为90亿港元；
-
2014年2月，以24.8亿元出售南京国际金融中心，这是长三角地区有史以来金额最大的整栋物业交易；
-
2014年3月，“和记黄埔”以440亿港元（合365亿元人民币）向新加坡主权基金公司“淡马锡”出售屈臣氏24.95%的股权；
-
2014年4月，次子李泽楷以57.6亿元将北京三里屯地标建筑盈科中心出售；
-
2014年5月，“长和投资”清仓式出售持股多年的长园集团股权，陆续卖出70%的和记港陆股权，港灯电力20%股权；
-
2014年8月，以15.4亿元出售上海市虹口区北外滩盛邦国际大厦；
-
2015年2月，以5.2亿元人民币出售位于香 港新界的商业地产物业盈晖；
-
2015年6月，旗下“电能实业”以61.4亿人民币的价格，向卡塔尔投资局旗下全资子公司出售港灯16.53%的股权；
-
2015年10月26日，“长实”以200亿元卖掉上海陆家嘴的“世纪汇”综合体，这是我国历史上最大宗的单一物业交易记录，持有这一综合体，除了带来了多年稳定的商业经营收益和租金收益外，还带来54.3亿元的交易差价收益；
-
2017年10月，长实集团以约402亿港元转让香
港中环中心75%权益，把世界金融中心之一的核心物业转让了出去。
我们粗算了下，从2013年开始至2017年底，李嘉诚旗下企业，抛售的资产达到了一千亿元人民币，而同期，在海外收购的金额近1479亿港元（约合人民币1271亿元）。
2015年，“长江实业”和“和记黄埔”重组成为新的“长和”系。根据公开的财务报告，2018年底，“长和”的总资产为12322.44亿港元，其中，在香
港及内地的资产为700.33亿港元和724.05亿港元，加起来是1424.38亿港元，按此计算，在港及内地的资产占总资产的比重仅为11.55%。
那个在被动接受媒体采访，主动在“长和系”上市公司投资者会议上，口口声声说“自己是中国人，对港有深厚的感情，绝对不会撤资”的人，
却静悄悄地，抛弃了李家城和大陆，完成了在海外的资产布局。
04
香 港， 早已经成为了“李家城”。
在抛售前，他个人、家族所拥有的的物业总量，占到了香 港的1/7；拥有的港口，占到了近一半；控制的零售超市份额，占到了70%。
有一个港人，曾经下定决心，要过上一天没有李嘉诚影子的生活，但结果，他败得很惨，因为只要他走出家门，需要搭乘交通、购物、喝水、上班、打开电力，就不可能离开李嘉诚旗下的企业提供的服务。或者说，李嘉诚垄断了在港的民生服务。
以四大家族为代表的地产商，牢牢控制了在港既得利益财团，对政府主导的“填海计划”和加大土地供给政策，百般阻扰，推高香
港的房价，客观上造成其他实体行业萎靡不振，使得香 港只能围着房地产、金融中心而打转，医药、互联网、芯片、高端制造等行业，统统与港无缘。
（图片：2013年集装箱码头工人在长实总部罢工）
同样地，大陆在1997-2017年的20年间，经济迅速发展，但是知名大城市发展出来的民生蛋糕，李嘉诚切走的那部分，是最丰厚的。
他们几乎什么都没做，只是持续不断地拿地，然后佯装开工，却很少推盘，制造出土地供给稀缺，供不应求的缺口假象。
为了拯救2008年起源于美国的金融危机，拉升我国经济，4万亿金额的基建计划推向了市场；为了平衡地方政府的财政收支，改善基层老百姓的住房状况，又一个4万亿的棚改贷款，投向了市场。这2个计划的初衷都是很好的，却被大地产商们所利用，他们早就洞穿了2017年之前的货币流动性宽松的盛况，囤地不出，乘着地价上涨的东风，切走了最大的民生蛋糕。
地产商们获得的每一分利润，都是购房人群一辈子的积蓄。
地方政府和购房人群们，只能束手无策地看着发展红利，被生生收割。
05
所以，当2019年8月，面对反修例事件，“一个香 港市民李嘉诚”以超然的姿态，买下《大公报》报纸的头条版面，写下“
黄台之瓜，何堪再摘
”，我们的心中很不是滋味。
“黄台之瓜，何堪再摘”源自唐朝李贤的《黄台瓜辞》。
种瓜黄台下，瓜熟子离离。
一摘使瓜好，再摘令瓜稀，
三摘犹自可，摘绝抱蔓归。
作者李贤，是武则天和唐高宗李治的儿子。在他之前的兄长李弘，作为太子，尚未继位便被废黜，后猝死，相传为武后所杀；太子被废后，李贤被册立为新的太子。但是，武则天为实现称帝的梦想，一尝达到权力顶峰的滋味，却屡次刁难太子李贤，以谋逆罪贬为庶人，流放巴州，最终逼他自杀。
《黄台瓜辞》就是李贤临死前，作给母后武则天的绝命诗。他以摘瓜喻骨肉相残，感叹母子亲情在权力斗争下的沦丧，黄台之瓜不堪再度受伤。
李嘉诚引用古语的意思，可能是说，香 港作为“黄台之瓜”，无法再经受伤害，有些人要停手。
可问题在于，当有媒体记者追问李嘉诚“谁是摘瓜之人”时，李用他惯常的打太极套路，回答道：
我也想知道谁是摘瓜之人。
“爱中国，爱香 港，爱自己”可以理解为向大陆表态，是站在祖国一边；“爱自由，爱包容，爱法治”可以理解为站在香 港少部分坏人一边。
李嘉诚用模棱两可的话语，说出可以被双方理解为各自有利的解读态度，两不得罪，将他一生的经营“哲学”体现得淋漓尽致。
但是，回到“黄台之瓜，何堪再摘”这句话上来，这“黄台之瓜”，可以理解为香 港的年轻人、香 港的未来，也可以理解为大陆的年轻人、中国的经济果实。
但是，无论站在哪边来理解“黄台之瓜”，对着“摘瓜之人”，憧憬未来的香 港年轻人有资格说这句话，大陆的所有国人有资格说这句话。
恰恰是他自己，没有资格说这句话。
亿客舒国际(官方新公众号，请重新关注)
公众微信号：yksglobal
长按，识别二维码，加关注
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水
库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数60人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王
乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群
。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数1500人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万
的另一位季老师等众大师均在此群。）
水
库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数3500人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起），
光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，昆明，贵阳最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的
女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数近千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群到十二群，水库沈阳团购一到六群，水库昆明团购群，水库郑州团购群等。
入群方式：加微信：
skadmin05
水库论坛shuiku
公众微信号：shuikuluntan
长按，识别二维码，加关注
凯叔讲楼市
(纯干货)
公众微信号：yksgcq
长按，识别二维码，加关注
今日笋盘推荐（重庆）：
房源一：北大资源
.
江山名门
区域：海尔路
小区名称：江山名门
建筑面积：
88
平米
套内面积：
66
平米
装修：清水
售价：
108
万
单价：
12270
户型：二室两厅一卫
楼层：
15/20
朝向：
180
度江景房，朝南
户数：
3
梯
12
户
产权证：差银行
40
万，客户解押
是否满两年：
2019
年
6
月满
2
年，配合满
2
年过户
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
70
—
75
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：
180
度江景房，客厅、卧室、厨房、卫生间，都可以看江，视野开阔无遮挡
产权情况：
2019
年
6
月满
2
年，业主可以配合满
2
年过户。产权清晰无查封无冻结
房源二：绿地海外滩
区域：观音桥商圈
小区名称：绿地海外滩
建筑面积：
120
平米
套内面积：
99
平米
装修：清水
售价：
155
万
单价：
12900
户型：三室两厅二卫
+
书房
楼层：
20/33
朝向：西南
户数：
3
梯
8
户
产权证：证在手
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
115
—
120
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫带书房，低于市场价
20
万出售
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源四：中海北滨华庭
区域：北滨路
小区名称：北滨华庭
建筑面积：
103.77
平米
套内面积：
85.3
平米
装修：精装
售价：
130
万
单价：
12600/
平
户型：三室两厅二卫
楼层：
14/32
朝向：东
户数：
2
梯
6
户
产权证：证在手
是否满两年：满
2
年
看房：提前一天预约
贷款金额：首套首付：
30
万
二套首付：
44
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，赠送面积大，预计可出租
2500/
月，距离轻轨站近
产权情况：证在手上，产权清晰无查封无冻结
房源五：保利香雪
区域：盘溪路
小区名称：保利香雪
建筑面积：97.55平米
套内面积：78平米
装修：精装
售价：
150
万
单价：
15400
户型：三室两厅二卫
楼层：
8/32
朝向：西南
户数：
3
梯
7
户
产权证：欠银行
37
万，客户解押
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
105
—
110
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：正规三室二厅二卫，保利品质楼盘，很好出租，地铁站口
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源六：万象时代
区域：观音桥核心商圈
小区名称：万象时代
建筑面积：
119
平米
套内面积：
103
平米
装修：中装
售价：
152
万
单价：
12800
户型：三室两厅二卫
楼层：
27/31
朝向：东南
户数：
2
梯
6
户
产权证：证在银行，业主自己解押
是否满两年：满
2
年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款
115
—
120
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：观音桥核心商圈，高租金
房源七：龙湖春森彼岸
区域：北滨路核心地段
小区名称：春森彼岸
建筑面积：
91
平米
套内面积：
71
平米
装修：清水
售价：
162
万
单价：
17800
户型：二室两厅二卫
楼层：
5/58
朝向：看江，朝南
户数：
6
梯
17
户
产权证：欠银行
30
万，客户解押
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
105
—
110
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：江景房，朝南，单价该小区最低
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源八：国兴北岸江山
区域：观音桥商圈
小区名称：北岸江山
建筑面积：
86.7
平米
套内面积：
67
平米
装修：精装
售价：
138
万
单价：
15900
户型：二室两厅一卫
楼层：
9/33
朝向：中庭，朝东北
户数：
3
梯
7
户
产权证：证在银行
是否满两年：满
2
年
看房：提前预约
贷款金额：可贷款
90
—
95
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：小区门口地铁站，带租约，
2500/
月
房源九：保利江上明珠乐园
区域：观音桥商圈
小区名称：保利江上明珠乐园
建筑面积：
114
平米
套内面积：
96
平米
装修：清水
售价：
162
万
单价：
14200
户型：三室两厅二卫
楼层：
17/32
朝向：看中庭，朝西南
户数：
3
梯
8
户
产权证：欠银行
58
万，客户解押
是否满两年：满
2
年
看房：有钥匙
贷款金额：可贷款
120
万
要求：税费自理，购房服务费
2%
，按揭费用：
1.5%,(
本地户口
)3%
（外地户口）
房屋简介：朝中庭，品质楼盘
产权情况：证在银行，产权清晰无查封无冻结
房源十：阳光
100
国际新城
区域：南滨路
小区名称：阳光
100
国际新城
建筑面积：
94.26
平米
套内面积：
79
平米
装修：中装
售价：
108
万
单价：
11400
户型：三室两厅一卫
楼层：
20/33
朝向：南
户数：
3
梯
9
户
产权证：证在银行
是否满两年：满
2
年
看房：提前预约
要求：税费自理，购房服务费
2%
，业主要求一次性付款
房屋简介：品牌物业，南坪路核心地段，低于市场价
20
万
今日笋盘推荐（沈阳）（
沈阳部分房源可做0首付
）：
房源一：
克俭小区
板块：皇姑区
区域：皇姑区北行商圈
小区名称：克俭小区
建筑面积：62平米
