无房者是“刚需”？
君不见深圳抱着500万现金风雨中排号的“刚需”？
刚毕业的大学生是“刚需”？
一个刚踏入社会，尚未体现社会价值的学生，工作目标、方向尚未明确的孩子，需要被一套房牢牢的套死在一个地方？
准备结婚的小两口是“刚需”？
难道说没有房子就没有爱情没有婚姻吗？本末倒置了吧！
个人认为，住房“刚需”是一个伪概念。
为什么房市低迷的时候，“刚需们”淡定如水，买房东挑西选，犹豫不决。
说好的着急买房呢？说好的等着买好房就结婚呢？都不急了？
房市火爆上涨的时候，八十岁的老头老太太，刚出生几个月的小朋友都成了“刚需”。
所以，我觉得在我们中国，“刚需”需的不是住房的居住属性，而是住房的投资属性。
我们都是投资的“刚需”。
记得电影《药神》里有一句话：“我卖药这么些年发现了，这个世界上只有一种病，就是穷病。”
这句话用来形容房市也一样，我们“刚需”缺的不是房子，是钱。
在数次错过因为买房而实现财务自由的机会后，我才开始有意识的买房。
大部分人都觉得买房反正是自住，所以房价高与低无关紧要，自己只有一套房，又不能卖，卖了全家老小住哪里去？
但是这个想法在一次偶然事件中被无情的粉碎。
我想大部分人都不清楚，2016年开始北上广深的房价开始疯狂上涨的起因，
这场诱因完全是一个蝴蝶效应的翻版。
大概的故事是这样的：
2015年，深圳有一个私营企业老板，因为当时大环境不是很好，工厂经营出现困难，资金链出现问题，接到了一个新的订单，需要投资几百万成本。
于是他去银行跑去贷款，准备用厂房，机器设备进行抵押以换取贷款，维持现金流。
银行工作人员在对他工厂的财务报表，税务缴纳情况，厂房设备综合评估后，给批了几十万的贷款
。
几十万对于一个工厂来说根本就是杯水车薪。但是这笔订单非常重要，他只要完成订单，他的工厂就能够起死回生。
他面对巨额的资金缺口非常的沮丧，回家和妻子商量，因为早些年工厂的经营也是半死不活，所以整个家的财富早就被掏空。
唯一的办法就是卖房。
由于房子买的早，当年几十万买的，现在也值个400多万，但是如果把房子卖了，一家老小怎么办？
小孩还在上学，家里的装修到布置都是自己一手布置的，卖掉也实在可惜。
但是不卖房子，工厂怎么办？这是他半辈子的心血，这是他的事业的全部，也是他们全家的希望。
他们还是想到了做住房抵押，但是住房抵押贷款的利率，还款压力还是比较大。
这时候有个人替他出了一个主意：夫妻假离婚！
离婚前房子放到自己名下，离婚后，把房子通过二手房交易的名义卖给他妻子。
假设他的房子卖400万，当时深圳首套房首付只需要2成，也就是说银行可以放款：400万-80万首付=320万按揭款。
这种操作后，房子他们全家老小继续住着，银行低利率给他放款320万，每个月的还款压力对他们来说也可以忽略不计，工厂的经营也得到了持续，操作完后复婚，大家皆大欢喜。
这对夫妻的操作，就成了煽动房价的太平洋彼岸的那一对蝴蝶翅膀扇出来的风。
所以，不要再愚蠢的以为，房价的高低与自己无关，资产本来就分为不动产和流动资产。
每个人的财富价值，在银行体系中都是明码标价的。
这就是为什么有的人申请信用卡额度只有1000，而有的人申请信用卡额度轻松就是几十万甚至更高。
在当时低首付，限购政策松，无限售，低利率的时期，炒房的风起来了，以前很多人都知道炒房能赚钱，可惜苦于没有炒房资金。
但若仿照这夫妻俩的操作：
大量二手房存量市场通过二次交易从银行套取大量资金，再次回流到二手房交易中，并且频繁进行交易；
再加上房地产中介、银行的推波助澜，提供首付贷，提供按揭款垫资提前结清。
所以深圳的房价在2015年至2016年间疯狂了。
据我所知，当时深圳有个别家庭全家总动员去办理信用卡。
比如一家老小5口人，每人办卡5张，每张额度平均1万，加起来就是5X5=25万资金。
25万资金就可以轻松撬动25万÷首付0.2成=125万的房子。
（都是大概数据哈，不要杠精）
在得知这些操作模式后，我和我的小伙伴们都惊呆了，我觉得成都乃至全国的房地产市场用不了几个月都会疯狂。
事实证明我的判断是正确的：
几月后，上海、北京的房价暴动，主城区从均价2万左右直接拉到5-6万，所以才有国家史无前例的最严格房地产调控政策。
2017年3月份，我把自住的一套73平小套三以55万挂中介出售。
新都房价当时比较低，均价5000-6000左右，来来回回有个十几波看房的，都犹豫不决的。
估计现在那些看房的人都会后悔他们当初的犹豫吧，因为我那套房半年后就涨到了100万。
不过千金难买早知道，这是后话。
下图为已售73平小套三↓
很多朋友当时都劝我，说我好好的卖啥房嘛，又不等钱用。
我笑而不语，其实我自己算了一笔账：
假设成都房市复制一线城市模式，2017年全年，以新都5000元/平的均价作为基数，我预测我所在的小区最少要涨到10000元/平。
（这预测是综合了很多信息做出来的，涉及数据太多，就不讨论了）
在此判断下，我准备换一套120平同小区的房子。
房价上涨在当时肯定是一个无法扭转的趋势，涨多涨少而已。
在当时的情况下，我有两个选择：
1、假设我不换房，房价上涨5000元/平，我的房子升值为73㎡X5000元=365000元。
2、 假设我换成120平，房价上涨5000
元
/平，我的房子升值为120
㎡
X5000元=600000元。
2017年5月，我在同小区找到一套70万挂牌的120平的大套四（赠送40平，实用面积160平），还送了一个车位，被我6万卖了。
也就说，120平的套四（首付3成）实际到手价为：70x0.3-6=15万。
我上一套房子卖价是55万，所以在2个月内，我完成了零成本换房。
下图为卖小换大的120平大套四↓
当然，之前银行按揭是24万，现在变成了40万，负债增加16万。
但是有会计基础的人应该知道，负债不可能凭空产生。
这16万的新增负债，对应的是120平-73平=47平多出来的住房面积。
若没有这多出来的47平住房面积，银行会凭空给你放贷16万？
我一直觉得推高房价的不是所谓的“刚需”、“接盘侠”，而是银行。
住房的金融属性决定着它的价值，有银行兜底，房价肯定只涨不跌啊。
就算卖不出去还可以放银行做抵押，其他的产品可以吗？
而加速房价上涨的就是杠杆。
很多专家学者统计发现，近二十年来，房价综合涨幅其实也只是7-8%，符合中国GDP的增速。
但是他们忽略了购房者的杠杆效应。
