产品地位滑落，被时代抛弃
曹杨新村是新中国成立后建设的第一个人民新村和工人新村，历史地位非常高。
曹杨新村始建于1951年，非常早，
是当时上海乃至中国工人阶级的骄傲。
那时候只有劳动模范和知识分子才有资格入住这样先进的新村。
曹杨新村居住过200多位工厂劳模和先进工作者，搬进新村既是身份的象征，也是全厂的光荣。
特别是令人敬爱的江同志在1962-1966年就曾在曹杨新村居住过：
在当时上海普遍使用手提马桶和煤球炉的年代，曹杨新村已经用上了抽水马桶和煤气灶。
新村建设条件设施非常先进，让工人们过上了前所未有的幸福生活。
在改革开发前略显单调的上海，曹杨新村被赋予了特别的意义。
曹杨新村建设的第二年，
1952年便成为了国家首批外事接待单位。为什么这样安排呢？
它象征着新中国成立后工人、农民翻身当家作主的历史性转变，展现了人民的心声，具有划时代的意义。
作为新中国第一个工人新村，重要的外宾常会来这里参观，
这里成为了展示新中国形象的一个重要窗口。
因而上海这么多街道中，只有曹杨新村单独设置了外事办公室。
在过去的60多年里，曹杨新村接待了来自世界各地150多个国家和地区的30多万境外友人，其中包括各国首脑、政要和旅游团队等。
有这么一个说法，“中国有个上海，上海有个曹杨新村”，可见其历史地位之高！
经过60多年的建设，
曹杨新村已经发展成为一个占地2.14平方公里、拥有3.2万户家庭、10万余居民的大型居住社区。
但是时过境迁，曹杨新村在人们的眼中已经变成了“老破小”，产品开始被时代抛弃。
房龄过高、产品老化、没有电梯、户型设计过时、停车困难、物业跟不上等等。
曹杨新村出现了上海老破小面临的所有困境。
过去只有劳动模范才配得上入住曹杨新村，但如今呢？
不仅刚需看不上，都市小白领也瞧不起，地位下滑严重。
错过原拆原建的最佳时机
曹杨一村的房龄已经超过了70年，像一些高房龄的老破小上海一般会动迁、拆除重建或进行旧改。
比如始建于1958年的彭一小区就是原拆原建，
在静安的魅力下焕发出新的生机，运气很好。
彭一小区居民在2021年9月1日全体搬出旧房，将在明年住上新家：
彭浦新村的彭三、彭五、彭七等小区也都通过改扩建、加层扩建等完成了成套旧改。
再比如始建于1957年的东安一二村，徐汇为了开发CAZ果断动迁了，近乎100%的居民签约鼓掌。
还有虹口杨浦分别为了发展北外滩和东外滩，把很多老街坊都拆了。
但是反观普陀，既不原拆原建，也不动迁，而且有居民反应旧改还不太给力，让曹杨新村很是失落。
不可否认，
曹杨一村和二村改造得非常好，
光亮的窗户与楼梯、统一安装的大门。
干净整洁又充满现代气息，搞得跟样板间似的：
但是在曹杨其它村，变化没有这么大。
以曹杨七村为例，又破又乱，仍然充满“下只角”的印记：
曹杨七村实拍
由于建造年代早，当时选用的是砖木+泥土结构，现在墙皮脱落后，泥巴已经裸露出来了：
当地住户直言：“质量很差，也就是地段值钱，之前听说要拆迁的，但是后来不拆了。”
对于居民来说，原拆原建和动迁、就地修缮有很大的区别。
原拆原建后守住了地段，也守住了邻居，房屋重建还变成了新的商品房，将来转手溢价率非常高。
而动迁就意味着背井离乡，日后难以再买回曾经的“家乡”，比如佘北大居就是“发配”到乡下。
再看就地修缮，房屋品质虽有提升，但与原拆原建的商品房有本质的区别，依然卖不上好价钱。
所以原拆原建是居民最为期盼的。
以曹杨五村南杨园小区为例，一度有居民在改造施工的中途突然反悔，要求拆除重建，拖累了进度。
其实曹杨新村已经错过了原拆原建的最佳时机。
因为早在2015年上海发布的《上海市城市更新实施办法》就已定调：
上海的城市建设将摆脱规模扩张和“大拆大建”，更注重通过存量更新提升环境品质和发展内涵。
所以
像原拆原建、动迁这种机遇是可遇不可求的，除非区里有魄力，或是列入了全市重点开发区。
而普陀发展的重点是真如副城、长风商务区和桃浦智创城，曹杨新村不是重点，没有拆建的必要性。
加之普陀
财力捉襟见肘，难以支撑起大规模的城市更新，结果普陀全区沦为“破大区”。
曹杨新村的破落只是全区的一个缩影。
另外一点曹杨新村被评为了历史建筑，需要加以保护，更加拆不了了。
而彭一小区没有沉重的历史包袱要背，因而能够顺利地原拆原建。
错过产业发展的良机，没有强邻居带动
上海有些老破小很吃香，比如田林，左手徐家汇、右手漕河泾。
同样是内环旁，田林周边有强大的产业支持。
但是曹杨不是，没有强邻居带动，先是
长寿路丧失了CAZ、再是真如副中心迟到了，错失产业良机。
长寿路建了太多的房子，漂亮的苏州河观光带都塞满了小区，完全阻挡了商务区的建设。
长寿路是普陀最好的内环地段，遗憾未能入选上海2035CAZ，对全区的发展有很大影响。
普陀过去一味地”押宝“真如城市副中心，把商务区搬到内环外似乎就不灵了，被港商老李坑惨了。
真如迟到二十年，
完全错过了上海人口和产业大量引入的黄金时期。
市场蛋糕就那么大，都被分完了。
虽然普陀为了补救搞了长风商务区，但是入住的企业能级不高，没有为曹杨带来更多的产业人群。
而同期，徐家汇顺利崛起，还搞了漕河泾开发区，引入了很多企业。
与田林相比，曹杨新村周边的产业支撑相对较弱，形成的购买力不强大。
当然这也不能一味地怪曹杨，这是上海北四区的共性问题。
曹杨新村是在原先的沪西工业区基础上建立的。
北上海历史上都是工业区，
产业转型滞后，引入资源缓慢，给后期的发展造成了困扰。
在北上海工业区的转型中，上海很多优质的产业都去往了南方。
静安、长宁、徐汇、闵行和浦东都是抓准了改革开放的东风，率先完成产业导入和原始积累，一招鲜吃遍天。
可以发现，
上海的产业一直有向南移的趋势，上海南北在不断地分化。
当前上海制定的3个未来产业先导区全部位于2号线以南，分别是张江、临港、大零号湾。
所谓上海产业发展的逻辑，浦东跑赢浦西，南上海跑赢北上海，莫不是如此。
这种产业的变动，
削弱了上海北区的房价，曹杨新村就是其中受影响的一个。
上海北区房价普遍都很便宜，产业和生活配套欠缺、或是不高端，与上海南区差别较大。
以曹杨三村（兰岭园）为例，不到5万元/m²就能买一套老破小。
这个板块似乎就只剩下地段和房价的优势了。
居住人口结构固化，年轻人无法融入
居住人口结构固化、超老龄化，年轻人无法融入，是曹杨新村面临更为严峻的问题。
曹杨新村可以看作是一个大型的分布式养老社区，大家不用去养老院，在这可以享受到安逸的生活。
周转都是相识相知的老邻居，平常逛公园、散步、下棋来牌打麻将，一起吹拉弹唱别提有多惬意了：
但是这样的社区相对封闭，年轻人想要融入可能有较大的困难，大家圈子不同。
年轻人置业不太喜欢全是老破小的社区，居住人口结构阻挡了年轻一代购买力的进入。
曹杨人口高度老龄化后，本地购买力在下降，老年人购房的欲望不大。
而由于产品本身和产业薄弱等原因，外部的购买力也不想进来。
使得曹杨的二手房长期涨不动，流通性也降低了，沦为内环旁的洼地。
结果本轮行情曹杨新村没涨多少，但是跌起来却走在前面，房价直接回到了2016年。
不只是二手房交易，
老年人消费欲望低，也影响到了本地商业的生存。
曹杨商城、曹杨电影院都是很老的配套。
其中商城是一副萧条的景象，商业集中在一二楼，三、四、五楼大部分都关闭了：
另外由于曹杨一至九村有小区围栏，无法设置底商，也让这个片区的商业失去了活力。
尽管环球港近在咫尺，但那是年轻人的购物天堂，和他们的关系似乎并不大。
