像剥洋葱一样
把房价的真相一点点剥离出来
难免想流泪
（2017年5月新建商品住宅成交均价）
从15座城市的新房均价来看，一个深圳大概等于两个厦门，一个厦门大概等于两个苏州，一个苏州大概等于两个成都。
但如果从 GDP 总量来说，深圳大概5倍于厦门，而厦门却只有苏州的1/4，苏州大概 1.3 倍于成都。
很显然，房价跟 GDP 没什么太直接的关系。
那房价的波动到底源于什么？当下的房地产市场变化的真相又是怎样的？
去年9月至今，不少一二线城市甚至三四线城市（涿州、嘉善、廊坊、滁州、保定等）出台了房地产限购新政，一线和核心二线销售量普遍萎缩，也有部分二三线城市（武汉、济南、西安、青岛、南京等）出台了所谓“筑巢引凤”的购房鼓励政策。
（南京新建商品住宅均价仍在普涨，但涨幅相对较小）
（武汉新建商品住宅均价涨幅相对较大）
各类新政出台已有一个季度，各地房地产市场发生了不同程度的变化。我们通过对近100个城市房地产销售面积和价格数据的分析整理，直观展现出中国房地产市场的全景图。
1、
销售面积深度收缩的
一线和核心二线
截至2017年4月，一二线城市多数城市价格普遍上涨10%以内，部分城市上涨超过10%或下跌，累计同比销售面积有升有降，分化严重。
一线城市中，北京、上海、深圳的新房销售面积同比收缩超过20%，其中北京下降28%，上海下降44%，深圳下降71%。北京和上海年初至今的房价涨幅超过10%，深圳房价年初至今呈负增长。
去年销售排名靠前的七个核心二线城市（南京、天津、武汉、郑州、石家庄、合肥、苏州）和三个一线城市（北京、上海、深圳），在散点图上都处在销售面积深度萎缩的区域，与普通二线城市相比呈现两极分化格局。
普通二线城市多集中在销售面积正在增长、价格上涨10%以内的区域。
有意思的是，一线城市里的广州在销售面积增速和价格变动上都更接近普通二线城市。
广州年初至今价格持平，销售面积上涨14%。
（4月一二线城市新房销售面积和价格变化）
2、
从二线房交易
看一线城市的房地产市场
目前一线城市的新楼盘大多开在城郊和城市的非核心区，开盘价有时会受到行政指导，有时也会和能否取得预售证挂钩。
这直接导致一线城市新房销售数据代表性差，波动性大，研究价值越来越低。
二手房交易数据更能反映一线城市真实的房地产市场。从北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房量价变化轨迹图中，可以清晰地发现一线城市房地产市场所处的状态。
（
北京二手房量价变化轨迹
）
从2016年初至今，北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞。
一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。
16年11月后，北京认房认贷的限购新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房价平量缩。17年春节之后，虽然北京二手房小幅缩量上涨，但是17年以来二手房成交面积已经连续负增长。
（
上海二手房量价变化轨迹
）
2016年上半年，上海二手房市场远没有同期的北京市场热闹。
上海二手房交易量受到了“326新政”的冲击，在16年3月冲高之后量价回落。但16年下半年，上海二手房交易价格持续快速攀升。
拐点出现在16年10月限购新政出台之后。16年11月-17年2月，二手房交易量价齐缩。和北京相似的是，17年春节之后，上海二手房也小幅缩量上涨。
但在整个2016年经历了较大幅度的价量上涨后，2017年上海二手房交易面积也连续负增长。
（
深圳二手房量价变化轨迹
）
相比于北上的反复，深圳房地产市场的收缩路径非常明确，没有一点回头和拖沓。
深圳和上海类似，2016年3月交易量冲高后便量价回落。但深圳二手房交易的收缩没有出现拐点。16年3月-17年4月量价一路向下，16年6月之后交易量就开始了负增长。
（
广州二手房量价变化轨迹
）
广州和北上深的走势完全不同，是一线城市中唯一没有出现交易量负增长的城市。
广州在16年经历三次上涨，2月-3月量价齐升，3月-5月价平量涨，5月-9月量价齐缩，9月-11月量平价涨。17年1月，广州二手房再次量价齐升，但很快交易量出现萎缩。
总体而言，四个一线城市里，深圳的收缩最为坚决明确，北上交易量连续收缩，价格增速回落但有一定韧性，广州价缩但交易量有一定上涨。
3、
价量分化的
二线城市
（
二线城市新房销售价格和面积变动
）
二线城市年初至今房价仍在普遍上涨，但销售面积分化，
可见二线城市销售分化和限购政策有较大关系，二线城市的房地产市场仍有一定内生动能，在地产调控的大环境下逐步呈现分化趋势。
（
二线限购城市销售面积和价格变动
）
（
二线非限购城市销售面积和价格变动
）
（
成都、杭州的新建商品住宅均价仍在普涨
）
4、
余温渐退的
三线城市
（
2017年4月三线城市新房销售面积和价格变动
）
整体上看，三线城市的销售情况接近于二线非限购城市，但三线城市销售面积增速高于二线城市，去年年底开始的三线城市销售热余温未退。
反映三线城市量价变化的散点图中，有两个区域较为集中，分别代表了三线房地产销售里的“走价”和“走量”两类城市。
部分一线城市周边的三线城市（中山、东莞、湛江、大厂、固安、廊坊）受限购影响，销售面积已经大幅下滑
，这些三线卫星城的表现和二线限购城市近似。
强三线城市
（洛阳、株洲、温州、泉州等）
年初至今价格上涨10%以内，销售面积整体上同比上升
，强三线的表现和二线非限购比较近似。
大部分上涨
的三线城市年初至今的价格涨幅仅在10%以内，部分城市价格下跌，销售以走量为主。
从价格来看，三线城市逐渐趋向稳定。
从一线周边的三线卫星城量价齐缩，到强三线走价和普通三线走量，三线城市正在逐步冷却。
5、
中国房地产市场的
收缩路径逐渐清晰
从以上分析中不难看出，当下中国房地产市场呈现出这样的发展态势：
一线城市中深圳的收缩最为明确坚决，北京上海的交易量连续收缩但价格仍有一定韧性，广州价缩但交易量有一定上涨。
二线城市年初至今房价普遍微涨，限购与非限购城市的销售面积走势呈两极分化。
三线城市价格趋于稳定，一线周边的三线卫星城量价齐缩，强三线走价，普通三线走量，三线房地产销售正在逐步退热。
在利率上行、信贷收缩和大规模限购的影响下，房地产市场的收缩正在从一线城市和核心二线城市逐级向二三线蔓延，房地产销售的价量变动呈现出一条清晰的收缩路径——
一线城市—>二线限购城市+一线周边的三线卫星城—>二线非限购城市+强三线城市—>普通三线城市
（各类城市划分）
转自：JIC投资观察（ID：JICTIMES）；综合：雪涛宏观笔记（ID：xuetao_macro）、德科地产频道（ID：dekedichan）。转载仅为分享，不构成投资建议。
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