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赵建军:远洋“南移”从0到1

见地  · 公众号  ·  · 2020-08-07 11:21

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编者按: 产品,是房企的基石。一家房企的产品研发负责人,则是这块基石的塑造者和守夜人。他们有想法、有创意、有梦想,他们是产品匠造的灵魂,也是美好人居的工程师。乐居财经联动全国百强房企,推出《见地》人物之与产品总对话系列,一起聆听他们的初心与匠心。本期【见地】对话嘉宾:远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军先生。


撰文 | 曾树佳
出品 | 乐居财经



随着时间的推移,许多房企都会不时调整着自身的战略与远谋。这些战略前后承接,环环相扣,组成了它们的发展轨迹,展示出它们的发展姿态。

继四期战略(2015-2019年)之后,远洋今年开启了第五期战略;其中, “聚焦主业”、“精细化管理”、“南移西拓”、“建筑健康”等,都成了关键词。

远洋回归主业,整体战略定位是以投资开发为主业、发展开发相关新业务的综合性实业公司;它对业务板块进行了规划和调整。

大体来说业务分三类:第一类是住宅和综合开发,是核心基石业务,涉及六大开发事业部;第二类是不动产开发运营,主要是指商业地产和写字楼开发运营;第三类则是产业合作与客户服务业务,涵盖物业、养老、远洋资本等其他业务。

规模的扩大,促成了远洋“南移西拓”的举措。在稳定维持北京、天津基本盘的前提下, “南移”更多是长三角和珠三角这两个区域,“西拓”则以武汉经济圈、成渝经济圈为基础发展方向。

在六大开发事业部中,华南开发事业部囊括了珠三角、福建、海南等多地的项目,经过十余年的经验积累,它涉及代建、旧改、开发、商业运营等多种模式。尽管远洋在华南向来“低调”,但不知不觉中,它已渐成规模。

远洋华南区域,如何在企业版图中一步步成长起来,为何如此看重旧改业务?日前,在与乐居财经的对话中,远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军详细解读了远洋华南区域的进阶之路,以及远洋“南移”的发展战略。

从0到1再到100

转眼间,远洋在华南区域市场的深耕,已走过十五个年头。

2005年左右,远洋手上有两件大事,一件是公司筹划上市,另一件是开始全国化的布局。走出京城,它第一站的落脚点是天津;此后,远洋奔赴千里之外,于广东中山开启了京津冀之外的华南版图。

将中山作为“起始站”,赵建军坦言,这是“偶然+必然”的选择。在这座县域经济、镇区经济较强的城市,远洋用两年时间,为政府代建了中山博览中心;此后,占地千余亩的远洋城、百万方体量的繁花里,都是远洋“大城模式”的展示。

在中山有了积淀之后,远洋的“进城”目标锁定在了深圳;与此同时,也另辟旧改路径。而在广州落地全球首个WELL MFR(多用户住宅)金级认证项目——远洋天骄之后,远洋以中山、深圳、广州等城市为支点,在福建、海南也有所收获。

乐居财经查阅年报获悉,截至2019年末,远洋珠三角区域营业收入占比21%、毛利占比31%,均仅次于京津冀的28%;由此可见,其已是远洋重要的规模拼图。

对于取得的成绩,赵建军这样解读:“任何一个事,从1变成10或100不见得有多难;但从0到1很难,这需要突破。” 他觉得,15年前从北京来到华南,人生地不熟,那会儿创业是最难的。如今形成了成熟的机制,就都水到渠成了。

细化团队管理

在银根收紧、调控持续的当下,既要追求规模增速,又要巩固现金流、维持利润,这要求企业的排兵布阵,不但要倾听到一线的炮声,还要登高望远,未雨绸缪。远洋也在“变阵”的行列中。

为了完善业务布局,今年,远洋陆续成立环渤海开发事业部、华西开发事业部、华中事业部。至此,远洋北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大开发区域事业部的架构轮廓,已较为清晰地显现。

管理、运营的细化与调整,是远洋发展的思路。其中,华南开发事业部的业绩体量、业绩占比持续提升,赵建军认为是“保持老团队的稳定,又导入新鲜血液”的缘故,他说,好的团队是提升品牌、资源等核心竞争力的关键。

赵建军告诉乐居财经,这几年,远洋推出了很多管理变革措施,比如4+8经营管理体系等;企业内部也一直提倡奋斗、高目标导向,这两年专业职能管理加强之后,远洋员工做事的专业交圈程度更高。

现今的房地产领域,除了金融属性之外,制造业属性也逐步显现出来。所以在业内,越来越讲求严丝合缝、精细化管理,讲求金融到位、客户定位、产品设计、合约管理、产品营造、销售、交付、物业管理等一整套专业性更强的环节。

“谁愿意在管理上下功夫多,谁做成事的概率就高,相比很激进、很冒进地做事,或者内部管理没有达到一定条件时去做事,失败的概率会加大。” 对于团队打造的重要性,赵建军有着明晰的判断。

只有让团队稳定与活力并存,才能在波诡云谲的房地产市场中,迅速吸收借鉴新鲜事物,应时而变。而由于旧改的复杂程度较高,在资源整合的过程中,更需要团队有序的协同。

旧改“主力”

“做有挑战的事永远存在压力,我内心也充满期待,集团的华南区域发展战略我也是参与者,也是旧改成为集团战略的呐喊者。”对于华南的未来业务规划,赵建军表示,“旧改”是其中的关键词。

在华南,远洋主张“两条腿走路”,即获取土储的两种方式:招拍挂与旧改。目前旧改的土储已超过一半,未来比重会继续升高,旧改已成主力。

布局旧改,远洋华南区域有着更深层次的考虑。一方面,深圳等地现在一地难求,一年也没几块地,大量的土地供应来源就是旧改;另一方面,楼市趋稳,旧改利润较有保障,可以给集团贡献稳定的利润和现金流。

而对于旧改项目的选择,远洋也有着自己的一套标准。“首先是可操作性,其次是安全性,第三才是盈利。”在赵建军的表述中,将“可操作性”放在第一位,也与远洋向来“稳健”的经营策略相符。

旧改的各个环节,都有障碍和不确定性。因此规划能不能批得过,拆迁能不能推得动,账能不能算得过来,周期是不是可控,这些都是不得不深察的问题。

赵建军坦言:“如果(项目)选错了,代价极大,其中包括时间、资金、精力、机会成本的代价。”

不过,远洋在深圳近十年的旧改经验,已经培养起了它的市场、项目洞察力。经过探索,华南区域的旧改目前以旧村、旧厂为主,并以较快的周转速度推进、转化。

面对着旧改的大蛋糕,房地产开发商踊跃参与者不在少数。与在公开市场拿地有所不同,房企可以从旧改项目中,获得性价比较高的土地,大量充实自身的“粮仓”。

从2010年前后算起,远洋在深圳做旧改已差不多十年,如今逐步开花结果,锁定的项目有十几个。远洋新干线、远洋新天地,以及后来的远洋滨海大厦、远洋天著等,都陆续补仓增加了货值。

本文标签:见地,赵建军,远洋

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