美国没有限购，但在美国炒房怎么那么难？

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本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》 内容有修改

近来，国内多地房价暴涨，房市一路“高烧”，频上新闻头条，受到广泛关注。

谁在推高房价？如何应对炒房？我们来看看美国是什么情况？能否提供国人一些思考和借鉴。

美国的富人，自己会买一套豪宅，但通常不会像中国富人那样炒房。因为，美国制定了一系列的规定，使得炒房的投资或投机成本很高，风险很大，从而大大限制了富人的炒房行为。

本内容摘自姚鸿恩著《美国民生实录》，北京大学出版社出版。

01 限制富人炒房：想方设法让炒房客轻易赚不到钱

在美国，假设一套房子为100万。买房费用如下：

贷款：80万，利率6%。月供5731.45。12个月，须付68777.40

地产税：以房价1.5% 计，一年须付15000。

过户费（包括各种费用）：约为房价1%，须付10000。

一年下来，不算首付20万，一共约投入9万多。

一年后，假设房子涨到120万。卖房费用如下。

过户费（包括各种杂费）：约为房价1%，须付12000。

卖房佣金，约为房价6%，算5%，须付6万。

房子增值20万，要交个人所得税。拥有产权未满1年即卖掉的房屋，税收比例可高至33%左右；拥有产权超过1年以上的，卖房时须缴付20%左右的税。那么，交个人所得税至少4万。

房子涨了20万，但买卖房子的费用和所得税也接近这个数字。换句话说，如果涨幅达不到20%，就要亏钱了。

通常，房价的正常升幅是3%到5%。所以，美国人如果不打算在一个地方住5至7年以上，是不会买房子的。

此外，美国放贷通常要求很严，如：月供最高不能超过月收入的38%。对第二套房子要求更严。但是几年前，因银行放松贷款，弄出个“次贷”，给一些条件不合格的人放贷，结果收不回月供，只好收回房子，而后贱卖，从而导致房价下跌，那些炒房疯狂的地区跌幅高达50%。违背经济规律，泡沫早晚要破灭。

02 美帝很“狡猾” 温水煮青蛙：对付囤房杀手锏——征税

美国房产的土地，不是政府的。也就是说，政府没有土地可以出售（或者提供有偿使用权）给开发商去建造商品房。

居民在出售房子后，若赚钱的话，则需要交获利（gain）所得税。这个税率就是个人所得税的税率。

使用的是超额累进税率，从10%累进到35%，最高39.6%。以2015年税率为例，不管是夫妻联合报税，还是一个人报税，超过411500美元，税率是35%。如果2015年卖掉了一个房子，赚了42万美元，那么，对不起，起码16万美元要交给税务居(联邦税务局和州税务局)。

这个看起来，比中国的20%凶狠得多。但是，实际上，除了极少数的投机分子和富人，很少有人会被宰得血淋淋。

美国政府有个温和的政策：如果这个房子是你自己居住的，并住满了两年，那么，给你免税额，卖掉房子所赚的钱，若夫妻一起报税，50万内可以豁免；夫妻分开报税的，25万内可以豁免。此规定考虑周全，你不需要去假离婚！

所以，美国有关卖房子所得的税收法规，对老老实实的老百姓来说，形同虚设，毫毛不伤。但对类似国内的“房叔”、“房姐”们，则是毫不留情，决不手软的。

美国政府“赚房产钱”，主要是通过征收房地产税。房子和土地是你的，若你长命百岁或将房子留给后代，还得继续交房地产税。