【行业·地产】涂力磊：前海合作区拟扩容四倍，重申粤港澳大湾区逻辑

事件：深圳提议拓展前海合作区面积，扩容至逾77万平方公里。

前海拟扩容四倍，提议已上报决策层。深圳拟推动将广东自贸试验区中的蛇口区块、宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入深港现代服务业合作区，使扩大后的面积达到77.34平方公里。

前海又迎新契机，粤港澳大湾区势不可挡。深圳前海的土地整备有望加速推进，前海合作区建设速度有望加快，助力前海在粤港澳大湾区发展中占据要塞位置。在前海、乃至附近拥有土地储备的公司，有望受益于这一波土地出让带来的价值重估。

香港回归20周年，粤港澳大湾区有望再获进展。考虑2017年7月1日是香港回归祖国20周年，后期如何推动香港在粤港澳大湾区中的重要角色，保证大湾区整体协同发展有望成为政策思路和着眼点。此外，我们认为关于粤港澳大湾区的推进思路、推进计划、时间安排等不排除在该时点会有新进展。

重申粤港澳大湾区投资逻辑。对照纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的发展历程，我们认为粤港澳大湾区将经历发展和投资的四个阶段。1）功能改造——平台开发公司。粤港澳大湾区离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级，因此第一层次受益的企业是进行整体开发类企业，包括招商蛇口、南山控股、华夏幸福、中国恒大等公司。2）资源整合——重点基础设施建设公司。投资的第二层次是能承接第一梯队城市外溢的标的，包括格力地产、华发股份等公司。3）城市融合——轨道交通。投资的第三层次是受益于粤港澳大湾区基础设施互联互通，交通一体化的标的，主要是大湾区内业务较多的企业，包括万科 A、保利地产、粤泰股份、粤宏远、世联行、中炬高新，以及关注港股的龙光地产。4）消费升级——文化旅游。随着居民收入增长的就是消费水平的上升。所以，我们认为粤港澳大湾区投资第四层次的逻辑是消费升级，主要标的是华侨城A。

风险提示：房地产行业面临调控和经济下滑的风险。