楼市：两个大消息！
1
、全国人大表示，集中力量落实好中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等
”
立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。
意味着
2019
年全国人大将落实制定房地产税法。
2
、根据多家媒体报道，
近日北上广深四大一线城市分别下调住房交易税费，增值税附加及印花税税率减半。
第一条
消息使市场预期今年房地产税立法进程将加快，对股市里的房地产股形成利空，
3
月
8
日，香港内房股集体大跌，融创跌
12%
，碧桂园跌
5%
，恒大跌
2.7%
。
第二条
消息则对楼市形成利好，据悉，北上广深增值税附加税率几乎下降了一半，上海从
11%
降到
6%
，北广深从
12%
降到
6%
。
怎么看待上面两个大消息呢？
第一，两则消息一个是征税一个是减税，实际上却是相辅相成，目前房地产相关税收当中，种类繁多，但主要是两大块，
一是交易环节税收，二是持有环节税收。
交易环节主要是买房要缴的税，比如增值税、所得税、契税、土地增值税、城建及教育附加、印花税等。持有环节主要是买房后要缴的税，目前保有环节的税种主要是房产税和城镇土地使用税。
现在房地产相关税收有一个特征，那就是交易环节税收比重很大，而保有环节税收占比很低，根据
2017
年的数据，保有环节税收仅占税收收入的
3.4%
，远低于交易环节。
房地产税不同于当前在上海和重庆试点的房产税，房产税只对土地上面的房屋征税，而房地产税不仅要对房屋征税，还要对房屋下面的土地征税，这是一个新的税种，到目前为止全国还没有哪一个地区征收过这个税。
房地产税属于持有环节税种，开征房地产税的意义在于增加地方财政收入，同时提高持有环节税收占比。但是现在我们必须重视一个问题，目前与房地产相关的税费在地方财政收入当中占比是比较高的，如果把土地出让金也划入那就更加高了。根据财政部公布的数据，
2018
年地方一般公共预算本级收入
97905
亿元，地方政府性基金预算本级收入
71372
亿元，政府性基金主要是土地出让金，这意味着地方卖地收入接近于当年整个地方财政收入。
在这种情况下，
如果要开征房地产税且保持房地产相关税费不变或者下降，最好的办法就是在开征房地产税过程中适当降低交易环节税收，不仅有助于优化税收结构，也有顺应现在国内减税的大趋势。
第二，目前房地产减税主要是增值税附加及印花税税率，但是这两个税在房地产交易当中并不是主要的税，所需缴纳的税费也不算太高，增值税附加税是附加税的一种，一般包括城建税、教育费附加、地方教育附加等。以广州为例，对小规模纳税人（也适用于个人）出售住房同样享受增值税附加减半政策（
12%
下调为
6%
），有媒体做过一个测算，出售一套网签价为
400
万、不满两年的二手房，按照
12%
的增值税附加，需缴纳
21.33
万元，如果是按
6%
征收，需缴纳
20.19
万元，节约了
1
万元左右。可见，本次减税对楼市构成利好，但影响有限。
本次楼市减税最大的意义在于释放出未来楼市可能继续减税的信号，主要是增值税、契税和个税等几个关键税种，如果也能降税那么影响更大。
第三，
2018
年和
2019
年是减税的重要两年，
2018
年重点是在个税方面，
2019
年则是在企业减税方面，据悉，
2018
年全年为企业和个人减税降费约
1.3
万亿元。
2019
年减轻企业税收和社保缴费负担近
2
万亿元。
在全国减税的风潮下，房地产相关税费的下降也情有可原，但是这不等于幅度很大，这主要取决于房地产税的进程以及楼市的温度
，从现在的情况来看，
2020
年之前房地产税应该很难出台，不必过于担心。
第四，对于
2019
年的楼市没必要担心它大涨，也没必须担心它大跌，整体房价应该还是比较平稳为主，住建部不是说了吗？
2019
年要
“
稳房价、稳地价、稳预期
”
，那怎么做到三稳，当然是房价有显著下跌压力的时候有一些利好释放，比如本次楼市的微幅减税；当房价有显著上涨压力的时候，调控政策则进一步收紧。
