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一
昨天有位朋友再次来咨询我，因为他找到了比较硬的关系，拿到了融创·时代奥城的购买资格。
可是资格虽然拿到了，但是需要全款购买145方的户型，单价3.7万。
看到这个咨询，我个人觉得：
凡是要通过全款或首付比例来优先选房的房企，都是在耍流氓。
当然从商家的角度来看，优质楼盘购房者这太多了，而每一个项目都有一个回款周期，所以要通过各种条件来筛选最优质的购房者，以达到快速销售回款的目的，这都是可以采用的手段。
但站在一个中立的层面来看，又要让购房者去拉关系，最后又要全款购房，这就是无耻的行为。
所以我直接回复：不值得买。
延伸阅读我前几个月的一篇跑盘文章：
逛了一次泛奥体板块，看完后我很想买这个楼盘...
奥体板块接下来会有好几个项目上市。
比如融信保亿项目，龙湖项目，阳光城项目以及景瑞的项目，再加上原先泛奥体板块在售的楼盘，到了下半年整体可售项目会有将近10个楼盘。
所以，这些新项目的开盘价高企是基本不可能的，即使它是曾经的地王项目。
我们在这些项目中，发现有个楼盘另辟蹊径，想通过户型定制来取悦消费者。
虽然他在杭州的其他楼盘的综合品质我个人觉得要打上一个问号，但我依然抱着欣赏的眼光来分析下这个楼盘的户型。
我们更好家户型设计研究团队依旧采用以下五大方面来评估一个户型：
户型方正尺寸合理；户型动静分区；户型公私分区；户型通透性；户型动线合理。
下面让我们一一来分析。
二
户型方正尺寸合理
一个好的户型，一定是方正的，四周没有缺角，这样的户型才能最大化利用面积，达到最佳的得房率。
户型方正不代表户型是正方形，长方形也算，只要开进深和开间的比例协调，保持在1:1.5之间都是比较合理的。
如果进深过大，开间过小，会影响户型的采光通风。而如果进深偏小，开间过大，则不利于房间保温，能源消耗加大，所以方正的户型不仅会增加面积的可利用率，而且能减少能耗，增加采光通风。
而一个户型最佳的得房率不是套内面积/建筑面积的比例，而是套内最大利用面积/建筑面积。
因为套内面积不见得能最大化利用。
所以我们来看看景瑞天赋的户型是否方寸，尺寸是否合理呢？
115方
125方
139方
115方中间套户型进深开间比符合1:1.5的范围内，125方的进深有点过大，进深开间比达到了1.6, 而139方的比例为1，说明户型比例更协调一些。
户型动静分区
动区是一户家庭活动较为频繁的区域，动区包括客厅和餐厅和厨房，客厅即使家庭公共娱乐中心，又是会客中心，厨房是一家家庭产品噪音最多的地方，所以动区尽量在入户门一侧，并且和房间区分较为明显。
一个好户型的动静区分，一定要使动区和静区的人们互相不打扰，要做到在动区活动的室内成员不打扰到静区休息的成员。
所以一个好户型的动静区分，一定要合理。
在动静区分中，大忌是静区开门都在动区。
115方
125方
139方
红框部分为动区，绿框部分为静区，在动静分区图中，我们可以清晰的看到，125方的绝大多数静区远离了动区，而115方均为在动区开门。
户型公私分区
一个好的户型对私密性一定考虑的很完善，越是豪宅项目，对私密性的要求越高。
我们说家丑不可外扬，如果家里有客人，那么家庭成员应该呈现给客人的是最美好的一面，比如家庭其他成员刚睡觉起来，一边抓头，一边衣冠不整去上卫生间，所以我们应该把容易造成丑态的部分尽量与会客的区域隔开。
其次玄关的作用也非常有用，一个好的户型玄关一定要起到对客厅或房间的有所遮挡，避免站在门口就对整个房间一览无余，且要避免穿堂煞。
而且玄关除了能够让视线有个缓冲，对储物收纳也是很有帮助。
115方
125方
139方
综合来看，125方的公私分区比115方要好，139方其次。
值得表扬的是，每一个户型都有玄关区间。139方由于客餐厅设计没有分区，所以进门玄关的视野会大很多。
户型通透性
通透性好主要是指户型的通风和采光性好，通风主要是希望让整个房间的能够经常换气，让空气流通起来，进来更多的新鲜空气。
所以，贯通风是最好的通风，它的换气率是最快的，而一面通风的效果最慢，所以一个好的户型，一定是能产生贯通风越多的户型。
很多户型南北通透，通的更多是客餐厅，而房间，很多都是一面通风采光，如果一个户型能尽量做到房间也是贯通风，那这个换气率就会大幅度上升。
115方
125方
139方
我们会发现，115方的户型为南北通透，125方的户型虽然是西边套，但由于书房的位置，所以并没有做到南北通透。139方东边套除了南北通透外，房间也是通透的，所以在通透性上139方占优势。
动线分布合理性
动线是人在室内室外的移动点，联合起来就成为了动线，它根据人的行为方式把一定的空间组合起来。
房间里的动线是十分复杂的，一个好的设计师，一定要很清楚受众用户的家庭活动路线，要做到简单不复杂且方便的动线布局，这是一门很大的讲究。
通常来说，我们对动线分为三种类，客人的动线，家庭主妇的动线以及居住动线。
这三条动线，居住动线和家庭主妇的动线或客人的动线，不交叉，要做到不打扰家人休息为目的，这样的动线布局在是一个好户型要拥有的。
115方
125方
139方
我们综合比较后发现，115方和125方虽然南北为双阳台，但即使北阳台作为一个生活阳台，但125方需要从北边次卧进入到生活阳台，在这一点颇为不方便，如果是南向作为生活阳台，洗衣服等噪音会影响到南边三个房间，所以在这一点上又不是非常如意。
在动线分布上，我们发现115方经常交叉，说明动线的分布不是非常合理，而125方虽然静区和动区在两侧，但如果静区人员要去次卫上厕所，又要穿越整个动区。
所以在动线分布上，139方的合理性要好一些。
虽然只有一个阳台，客厅的阳台要成为生活阳台和景观阳台的双重作用，但他并不打扰静区人员的休息。
在这些户型中，125方和139方是可以在功能房间上是有可以做到定制化的，有什么区别呢？
比如125方户型
