首创“打包上拍、分拆竞买、价高优选”批量车位处置新模式

诉讼攻略 · 公众号 · · 2024-04-10 08:56

正文

来源：上海金融法院

执行要旨

针对批量住宅车位难以变价成交和住宅业主停车民生需求难以得到满足的双重痛点，首创“打包上拍、分拆竞买、价高优选”的批量住宅车位处置新模式，通过开发处置模块将批量车位一次性上拍，确保有竞买意愿的业主能够针对单一车位参与竞买，同时设定价高优选的竞买规则，最大化车位变现价值，实现多方共赢。

案号： （2022）沪74执1020号

合议庭成员： 金殿军（审判长、主审）、杨现正、陈曦

基本案情

申请执行人某资产管理公司与被执行人某集团投资公司、某集团公司、潘某某、陈某某金融借款合同纠纷一案，因被执行人均未按照执行通知指定的期限履行义务，故拟对被执行人名下的相关财产启动评估拍卖程序。经查，被执行人某集团投资公司名下共计有452个车位（包括住宅配套车位与商务办公楼配套车位），商务办公楼1栋等不动产，相关不动产被其他法院在先查封，因本案债权人对上述不动产享有抵押权，故经商请取得处置权。依据不动产登记部门提供信息，上述共计452个车位中，规划不超过50%为住宅车位。案件执行过程中，上海金融法院收到部分业主申请，请求法院满足业主参与司法拍卖车位的诉求。上海金融法院通过发放调查问卷，开展现场“一对一”征询等方式全面了解业主参与竞买司法拍卖车位的意愿，组织开展了限定竞买主体为小区业主的车位专项拍卖活动。

执行结果

上海金融法院采用“打包上拍、分拆竞买、价高优选”的处置新模式，开展了限定竞买人主体为小区业主的专场拍卖活动。最终实际出价竞买的83名业主全部竞得车位，其中18名业主底价成交，依据申请向3名业主以流拍价变卖，拍卖所得价款共计3,493万元，并依据出价高低，完成了具体车位选择及交付等。

执行内容

上海金融法院拟对被执行人某集团投资公司名下共计452个车位（配套住宅车位与商业办公楼车位）与1栋商业办公楼等不动产启动网络司法拍卖程序。因被执行人作为开发商涉诉，相关车位与其他不动产均被法院在先查封，且本案申请执行人对上述抵押不动产享有抵押权，故小区业主均无法通过正常销售方式买受车位。在得知法院将对包括车位在内的不动产启动网络司法拍卖程序后，部分小区业主向法院了解，如何参与司法拍卖的竞买。如果按照传统的处置模式，采取对全部不动产整体拍卖，而相关不动产的评估价格超过20亿元，小区业主的个体竞买诉求无法得到满足。为破解此类案件的处置难题，法院通过召开“线上+线下”业主代表沟通会议、现场“一对一”征询+咨询、网上调查问卷等方式对全体业主参与司法拍卖车位的意愿、心理价位进行了排摸，为最终确定投入拍卖的住宅车位数量提供了依据。与网络司法拍卖平台合作，开发了专门的种类物司法拍卖模块，能够实现对全部同质的种类物一次性打包上传，可以分拆竞买，批量成交的基本功能。同时借鉴大宗股票处置模式与车牌额度拍卖的方式，创设了“打包上拍、分拆竞买、价高优选”的住宅车位处置新模式，在限定竞买人为小区住宅业主，且拍卖车位数量与竞买人精准匹配的情况下，创造拍卖标的的竞买溢价空间，实现了申请执行人债权兑现、业主个体竞买诉求、被执行人权益保障的合理兼顾，多方共赢。最终8个子母车位全部溢价成交，普通车位溢价成交率76%。全部成交价款共计3,493万元,基于竞买需求与投入拍卖车位数量多精准匹配，最终拍卖成交率超过80%。相关车位已经完成裁定送达与交付。

裁判意义

对于批量住宅车位作为执行标的物的，实践中因车位数量多、工作量大等原因一般采取整体拍卖的方式进行处置，一直存在着“法院卖不掉，业主买不起”的现象。本案通过执行模式创新，借助数字改革赋能，成功地解决了长期以来法院在处置批量不动产的程序中存在的司法处置效率与个体竞买需求的冲突，在全国范围内率先探索了批量财产处置的新模式，处置效果良好，为全市乃至全国解决此类问题提供了可复制可推广的经验。

专家点评

蒋惠岭

同济大学法学院院长、教授

汉代赵晔在《吴越春秋》中写道：“道出于天，事在于人。人之所习，无有不神。” 法律规则、制度机制源自事物发展的客观要求和人民的期待，但事情能不能办好办妥，则在很大程度上取决于人们的主观努力。条件、框架既已确定，后面需要的是办事者的理念指导、方法指引、方式灵活、负责精神、资源配置以及聪明才智，从而让制度机制发挥最佳效能。该案便是上海金融法院将这一朴素的道理应用于一起看似无解的执行案件中，在能动司法、公正司法、司法为民等司法理念指引下，运用司法智慧，创新执行方式，最终实现权利人诉求、维护司法权威的一个典型。

在该案中，上海金融法院摒弃“机械司法”旧习，遵循“能动司法”理念，关注人民群众所关心的难点痛点民生问题，以人民群众获得感、幸福感、安全感以及法治的权威性为终极目标，以全新的方式解决了批量不动产执行过程中长期困扰各地法院执行工作的问题。执行法官深知批量拍卖案涉车位即便成交仍然可能无法解决小区业主停车难问题，便在调研、征询、比较、思考的基础上，发挥在线拍卖的技术优势，践行能动司法理念，创立了“打包上拍、分拆竞买、价高优选”的大宗不动产司法拍卖新模式，其中的工作方式以及体现出的能动司法精神，值得关注。

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