每个小区都会有自己的“楼王”，除了从价格上去判断，你还知道这些楼王是通过哪些指标挑选出来的吗？
今天，小编奉上一份技术贴，从两条主线来聊聊“楼王”的炼成记：一是通过小区的内、外部整体规划，透过诸如视野、噪音等指标为每套房进行打分评级，得分最高的自然是楼王；二是通过开发商“水平&垂直”两套定价体系，较为科学地推算出“一楼一价”。
楼栋&楼层究竟怎么选？选出你心中的“楼王”，就这么简单！
我们以深圳某小区为例，位置如图：
先来看看这个小区周边的环境，优点是南边有公园和广场。
绿油油一大片，美丽清新的环境令人心旷神怡。
再看缺点：西北角有个慢性病医院，东北角有农民房，西南边又是教学楼。
这么说感觉不到，但是想想一开窗户，对面就是这种景象，谁也不会开心吧。
现在把小区的平面图摆上来。
从视野、景观考虑，你会选择哪一栋？
如果你是选择2栋，3栋，那么刚刚及格，如果你是选择7栋，恭喜你，都学会抢答了！
这是为啥呢？
7栋，不仅仅能看到小区外部，还能看到小区的景观。
如果我们把看到的景观按照一二三四级来分，满分10分，那么：
第一级别（9-10分）： 通观园林内景及外部山景；纵观山景/小区内景，视程远，景观极佳；
第二级别（8分）： 视程较远，但所观赏的景观资源一般；
第三级别（6-7分）： 视程较近，有较好的楼间距离，但主视线受部分遮挡；
第四级别（5分）： 视程短，景观严重遮挡（如北侧农民房）。
实际上，7栋也不是所有都好。只有高层才有相对好的视野，低层比较坑爹。我们需要再细致地针对教学楼/农民房/医院的远近，层高具体到每层，每个单元的挑选。底层往往只能打5-7分，也就是三级四级的视野水平。
再看噪音。如果单纯因为避免噪音而选择，你会选哪栋？
答案是7栋和8栋。
我们对噪音进行打分，得出的结论如上图。
好了，继续问。这个小区的楼王是哪一栋？无噪音+视野好，那么应该是7栋。
可是，仅凭噪音和视野，就能决定楼王的位置吗？对大多数小区而言，是的。
对在同一水平面上的单位来说，开发商定价主要考虑四大因素：户型平面设计、景观视野、噪声灰尘、朝向。
大部分小区户型、朝向、通风其实都差不多。换句话说，如果一个小区户型千奇百怪，朝向东西南北都有，那这个小区很可能是坑爹的，卖不动，也涨不动。所以，平面设计和朝向在做价格的时候，基本也就占10%的参考。
但景观和噪音的影响就比较大了。这是买家最直观的感受。以这个小区为例，景观视野占35％，噪声灰尘占45％。
垂直系数定价有点复杂。先记住一个系数空间，0.5%—0.7%，基本每层的价格差就在这个比例之间。一般中间层和顶楼是均价。一楼最便宜，次顶楼最贵。
本项目在价格制定过程中，设定基本层差为 0.7％，中间层为均价。向下一层均价降低0.7%，向上一层均价上调0.7%。如果均价9000元/㎡，那么10楼就是9000*（1+0.7%），8楼就是9000*（1-0.7%），以此类推……
但是这个项目呢，1楼是架空的，大部分人又不喜欢买低层，低层有噪音+景观双重影响，所以，开发商决定把2-6层的层差拉小一些，0.7%改成0.5%。所以，垂直差是这个样子滴。
在垂直系数制定中，视野依然是最大的考虑因素。其次还有空间感觉，客户的心理感觉，以及项目的其他情况等等……
比如，奇数层的阳台在客厅，偶数层的阳台在卧室，那么基数曾又比偶数层贵3%
再比如，很多人都忌讳4层，14层……那这个两个楼层便宜点好了。
到这里，小区价格是怎么制定的，大家就清楚了。实际上在销售过程中，开发商定价策略还会把7栋的楼王价格做高，以促进其他几栋的快速成交。
总 结
1、知道了开发商的套路，你就根据自己的需求选择相应的楼层。在实际买卖中，根据水平差，垂直差，和楼王的销售策略，找出开发商定价不合理的地方，精准买入性价比更好的楼层。
2、像具有视野，噪音，遮挡物等明显的不利因素的楼盘，只要价格足够低，你也是可以买入的。因为你清楚低价的原因。比如某个楼盘的一楼，价格较低，但是它带花园，楼面间距大，采光也很好，那也是值得入手的。
3、当然，也有一些很好的楼层，比如中间层，走的不是均价，而价格偏低。这个时候就要警惕，是不是有其他不利因素存在，因为这个低价并不符合常理。
4、最后，一旦买入视野不好又有噪音的楼盘，也不用太担心。一旦到了大牛市，这些不利因素都没有人在乎。你要做的，就是抛在高点，买在淡季。
来源：地产情报站（ID：dichanqbz）
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