楼市再爆大新闻！
这一次是深圳的宝安区。刚刚，宝安区宣布，全面推行学位房制度。也就是说，宝安区的所有合法住宅，都是学位房了！
01 所有的房子都是学位房
8月23日，深圳特区报版面上出现了这样一则新闻报道：宝安区全面推行学位房制度。
消息披露：
自2018年秋起，宝安区所有义务教育公办学校将全面推行学位房制度。在这之前，宝安区只有29所学校实行了学位房制度。公办新校自招生当年起实施学位房制度。其中，桃源居中澳实验学校学区范围内的房产锁定时间为9年。
什么是学位房制度？所谓“学位房制度”，即学区内一套住房只允许一对夫妇的一个或多个孩子申请学位。
如果使用的是祖辈房，则只能用其名下一个子女的孩子来申请学位。如：张大爷有A、B、C共3个子女，每个子女都有孙辈子女申请入学。张大爷的房子只能用于A、B、C其中一个子女的孙辈子女申请学位。
实行学位房制度的学校使用过的房屋信息被锁定，学生在读期间，小学6年、初中3年，该房屋不能再次用于申请学位。
举个例子，假如你最近购买或者租住了一套房子想给孩子去申请学位，但这套房子在2016年就已经申请过学位并被锁定，那你现在就无法申请学位，必须要等到2022年才能申请小学学位，等到2019年才可以申请初中学位。
除非原先锁定学位的学生自己去申请转出，你才可以去申请学位。
在这之前，没有实行学位房制度的学校所划入的房子并未进行学位锁定。房子一转让，新持有者就能继续申请学位，这种情况是造成了宝安区公办学校学位极度紧张的原因之一。
02 学位、学位，还是学位
宝安区率先实行全面推进学位房制度，根本原因是学位极度稀缺，太过紧张。
深圳宝安区地处关外，是深圳面积最大的区，在没有拆分出龙华、光明两个新区之前（龙华已经升格为行政区），宝安的面积占深圳总面积超过了1/3。
宝安区由于远离市中心区，生活成本较福田南山低了不少，因此集聚了大量的人口。官方数据显示，目前宝安区的常住人口为301.7万人，占深圳总人口的1/4。数据不一定准确，但比例应该不假。
常住人口多小学生人口多，学位需求量自然就大。2017年40个小学、13个初中学位紧缺。
潮哥查到的数据显示，在今年秋天学位申请中，深圳宝安区申请入读公办小一学位的人数超过32000人，远远超过小一计划招生的20350人，公办小一缺口比预期还要严峻，超过此前教育部门预计的7000人缺口，实际公办小一缺口高达1.2万多人，新桥小学甚至出现900人要抢167个公办学位的情况。
900人抢167个学位，也即五六个人抢一个学位，学位的极度紧张导致区内一些公办学校，购买了学区房也未必能够顺利入读。正因如此，学位房才会遭疯抢，房价居高不下。
这并不是宝安区独有的现象，2017年深圳市公办小学小一学位缺口达到了4.63万个，明年公办小学小一学位缺口将达到6.1万个，公办初一学位缺口0.32万个。
深圳8个行政区、2个新区，学位都稀缺，宝安只是尤为突出。按照过去深圳平均每年新增20万婴儿的数量估算，深圳的学位未来只会越来越紧张。
所以，作为学位紧缺最严重的宝安率先全面推进学位房制度。
03 “租购完全同权”目前只是个梦想
学位房制度，对于解决学位供需严重不平衡的现状有一定的帮助，但个人以为，只是治标不治本。
为何这样说呢？
学位房制度改变了以往一套房子占用多个学位的现象，缩减了申请量，并没有减少需求量。
在为全面实行学位房制度、未锁定学位之前，一套房子6年内可以产生好几个小学学位和初中学位，锁定之后，一套房子在二孩全面放开的情况下6年内只能有1~2个小学学位和初中学位。
这种制度的推行让一部分人无法申请，减少了一批人的申请渠道，而没有从供需根本上解决了问题。
学位房制度事实上是在排挤租房、非深户人群子女的入学需求。
这种制度的全面推行，将让学位房变得更加珍贵，表面租金在政策压制下可能补涨，但暗箱操作的实际租金估计会更高。
另外，即使租到房子，具备了申请资格也不一定会被录取。因为根据深圳的积分入学规则，新生学位类型有8类，按照类别依次录取。
这8类分别是：
第1类：宝安户籍，学区购房（父母、祖父母、外祖父母或其他法定监护人有学区合法产权房【含政府出售的人才住房、安居房、经济适用房】或祖屋，且产权份额≥51%，下同）。
第2类：深圳其他区户籍，学区购房。
第3类：宝安户籍，学区租房（父母或其他法定监护人在学区租房且经过备案，下同）或有特殊住房（含自建房、军产房、集资房、集体宿舍等，下同），并且父母双方或其他法定监护人和子女在深圳无产权房（提交房产信息登记部门在入学当年出具的无房证明）。
第4类：非深户籍，学区购房。
第5类：宝安户籍，学区租房或有特殊住房，不提交无房证明。
第6类：深圳其他区户籍，学区租房或有特殊住房，并且父母双方或其他法定监护人和子女在深圳无产权房（提交房产信息登记部门在入学当年出具的无房证明）。
第7类：深圳其他区户籍，学区租房或有特殊住房，不提交无房证明。
第8类：非深户籍，学区租房或有特殊住房。
在学位本就极度稀缺的背景下，按照这个顺序录取能够录取到第5、第6类，被录取者都会觉得像中了500万彩票一样艰难，基本不可能轮到第7、第8类。
第7、第8类不正是一个月前广州出台“租购同权”政策惠及的人群吗？
如此说来，在目前这样的情况下，想要做到“租购完全同权”基本不太现实。
当然，广州市出台政策的初衷，是为了让非户籍人口也能够享受同样的待遇。但现实告诉我们，在目前中心城市优质教育相比人口极度稀缺的情况下，“租购同权”只不过是一个梦幻泡影。
事实上，在对待非户籍人口义务教育方面，深圳在全国是做得最好的，据不精确的数据显示，深圳义务教育阶段70%的教育资源给了非户籍人口。
如今，以深圳为代表的中心城市，推进学位房制度确实是无奈之举。
过去几年中心城市人口猛增，以深圳为例，2010~2016年小学生增幅高达47%。需求量猛增，资源稀缺，这这样的情况下，有限照顾当地居民，纳税多的居民，是国际惯例。
市政府当然知道解决学位紧张的办法是增建学校，但这并非一朝一夕就能够解决的事情，且人口还在不断增加。
我们冷静下来，换位思考会觉得，在彻底解决学位供需矛盾之前，学位房制度不失为一种相对公平的制度。
04 这回中国房价真要过冬了！
万科集团人力资源部于今年6月1日发布的内部邮件显示，面对地产‘黄金时代’的结束，公司更加强调真实价值创造，集团薪酬政策将据此进行分步调整。
万科在致员工的公开信中无疑明白无故地告诉我们，楼市即将进入最寒冷的时刻！
目前，楼市已经处于一个最容易松动的阶段。买房的人们，无论是有意无意、主动被动，都已经进入了观望期。
而卖方，在买卖的博弈过程中，将更加的焦急和脆弱，并逐渐成为市场博弈的弱方。最终的议价权将慢慢的导向买方。
从万科的公开信中，我们不妨大胆的预测，接下来，开发商们可能即将进入降薪、降价的新阶段。
当开发商们为了抵御严寒降价的时候，楼市下跌的步伐将进入加速期。楼市调控时间尚短，就出现了“双降”的苗头。
楼市将全面降温！
购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。
房价逐渐出现调整，这种情况下，银行的风险增加，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。
而且过去2年，大部分银行吸收了过多的房地产抵押物，这种情况下，后续在调控周期内，房贷出现了收紧现象，贷款折扣减少，放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。
历史上，北京信贷最严格的程度就是在2011年及2014年部分时间点，首套房恢复基准，对购房者的心理影响也将非常大。
最近出现的基准上浮将是北京按揭贷款历史最严格的政策。从调控的趋势看，预计信贷的收紧趋势延续周期内，房地产降温也将持续。
杨红旭认为：本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境。
目前，楼市已经处于一个最容易松动的阶段。买房的人们，无论是有意无意、主动被动，都已经进入了观望期。而卖方，在买卖的博弈过程中，将更加的焦急和脆弱，并逐渐成为市场博弈的弱方。最终的议价权将慢慢的导向买方。
那么究竟应该怎样买房呢？
首套小白怎么选？
相比投资，刚需的买房条件其实很好，但刚需买房最大的问题就是买了怕跌，不买怕涨，犹豫不定。其实刚需买房，最应该考虑的是以下两点：
一是房子是重仓资产，要选择优质房，长期持有。刚需买房子就是住的，除非等到你卖出，那一刻的价格才算确定。
而短期涨跌都是纸面财富，你最大的赢面在于用时间抵御风险，获得更大的安全边际。买有竞争力的城市的优质房产，长期上涨是必然趋势。
二是，要买相对便宜的房子。反正你的房子是用来住的，只需要确定你的房子是不是比其他同样类型的房子便宜就够了。
举个例子：有位粉丝纠结说，现在买新房首付高一些，利率1.1倍，比起之前的宽松政策，买房、贷款都不划算了。
但是新房价格依然是比周边二手市场低的，而且新房是精装。要不要买？
如果是刚需，可以买。
二手房市场才能真实反映目前的市场温度。如果二手房成交火热，明显能判断目前这个城市房价还处于上涨的阶段，而新房的开发商销售价格是被政府严格控制住的，相对二手房便宜太多。去买新房当然划算。
前几天看了张大伟的一篇文章，大伟胸提到（胸字没写错，他是个晒胸达人）目前楼市已经全面进入了二手房时代。
以北京为例，从2009年楼市总成交量中二手房占比64.5%到今天的占86.9%，包括大部分热点一二线城市，二手房交易已经全面都超过了50%。
而开发商被限价政策控制，新房价格不能反映市场情况。所以买新房的宝宝们，不要指望新房价格会跌。因为过去没有涨，所以未来一段时间内，也不会跌。
最后，对于你人生的第一套房，三成或者二成首付，贷款30年，等额本息是最优解。不要提前还贷。不要提前还贷。不要提前还贷。
投资老炮多看少动
实际上，全国一二线城市，未来起码6个月内，一二线城市的市场其实是看二手房的价格波动。二手房价格的下跌，最明显的表现就是成交量的下滑。影响成交量的最主要原因，就是政策和信贷。
政策上，二套房首付提高，又有部分城市2-3年限售，直接锁死流动性。而信贷又影响买房者的积极性。贷款利率上浮不说，放款时间也相对漫长。
以北京为例，某银行年初的房贷，现在都没有放款。基本上半年的时间了。所以目前买家卖家都会有一个观望期。
所以现在的投资策略就是多看少动。
少动，是因为调控政策太频繁，下半年继续加码，严格执行是大概率事件。最好等利空出尽再出手，相对安全。
而且房贷政策是动态的，目前信贷收紧，等过一两年楼市低迷，信贷会逐渐宽松。尤其是19年，是美联储加息的末期，我相信的信贷压力会小很多。
多看，是因为淡季好房源多，获得笋的几率大。大涨期你是争分夺秒看房，现在则可以不着急，多挑剔了，谈判更有空间。
中介小哥们的套路是，牛市欺负买家，恐吓你，不买还涨。到淡季了，中介小哥们会欺负卖家，前几天天津的粉丝告诉站长，想卖一套房，中介小哥一直劝他降低房价，说现在不降低个七折根本卖不出去。
知道这个策略了，虽然现在房贷利率高了，但你算算多出来的几万块利息，跟能谈判下来的价格一对比，买到低价房肯定不会吃亏的。但一定要有技巧的谈判。
版权：来源 综合 财经观潮（ID：guide0929） 作者 潮哥、商业见地网；UC头条
管理员微信号fdctz88,加我微信的朋友请务必说明来意、身份，通过好友后请发名片给我,说明来意、本人是职业投资者，在投资机构，主做上市公司并购定增、股权投资和一二线城市地产项目投资、融资，不闲聊不闲聊、有事情直接说、直接说，互相理解。 QQ:838355301
文章如有侵权，请及时联系QQ:838355301删除或支付稿费。
长按二维码，识别二维码，一键关注！
