不懂CMBS&类REITs，你还好意思做房企资产证券化！

该部分课程主要是为后续两天的线下课程打基础，在线下课程开始前两周正式上线，学员需提前预习，并进行习题练习和测试。通过学习本部分内容，您可以了解到房地产金融的发展和变迁，当前主流的房地产融资模式，以及股权REITs的经典案例等。具体内容如下：

（一）房地产金融概述、变迁及房地产融资主要模式介绍

1. 房地产金融概述及监管政策的变迁

（1）引言：房地产金融微专业课程设计的初衷

（2）房地产金融概述

（3）房地产金融解决的首要基本问题

（4）房地产金融监管政策的变迁

2. 以某房地产集团的融资故事为例见证监管政策的变迁

（1）集团成立及相关介绍

（2）2002年，房企借壳上市潮

（3）2006年， 房企赴港上市潮

（4）2009-2012年，房地产信托、私募基金大显身手

（5）2012-2013年，多元化融资

（6）2015-2016年，债市火爆

（7）2014-2016年，房地产金融创新的时代

3. 房地产主要融资模式介绍

（1）民间借贷、海外资本和合作开发等房地产融资方式

（2）房地产企业融资最大的参与机构—商业银行

（3）房地产企业发展时间最长的非银融资工具—信托

（4）资管机构实现资产管理业务的模式介绍

（5）各类融资模式的监管要点

4. 房地产政策变迁和未来展望

（1）房地产行业政策导向性

（2）房地产行业的完整三年小周期

（3）房地产调控各个阶段的政策特点

（4）房地产调控政策时间轴一览表

（5）房地产现阶段面临的机遇和挑战

（6）核心区域、核心资产并购

（7）商业物业收购、改造、退出

（8）商业物业持有、证券化

（二）股权REITs—以恒泰海航上海浦发大厦为例

1、股权REITs业务介绍、原始权益人介绍、业务动因及证券要素

（1）原始权益人和股东介绍

（2）商业物业情况

（3）原始权益人做REITs的动因

（4）股权REITs的特征

（5）证券概况

（6） 交易结构

2、股权REITs的核心要点

（1）股权REITs产品设计中的关键问题

（2）转让股权时的“股债”结构

（3）涉及的税收以及税收筹划策略

（4）物业估值和交易对价确定

（5）物业的现金流分析和测算

3、产品设计及增信措施

（1）产品的结构化分层设计

（2）产品期限设计

（3）回购选择权的设计

（4）增信措施

（5）关键条款安排—出于销售考虑

4、原始权益人及投资人的存续及退出操作要点及小结

（1）专项计划回收款分配和权利维持费分配

（2）资产支持证券投资者退出方式

（3）风险及缓释因素

（4）案例小结

主题一：券商角度—解读“强资产、弱主体”的不动产证券化实操要点及信用创造

时间：2017年8月26日（上午9:00-12:00，下午13:30-16:30）

【本课程主要从券商的视角出发，分别从证券化市场现状、投资者认可度、业务发展、风险防控等方面介绍“强资产、弱主体”项目的前景和问题，结合REITs、CMBS实践案例解读该类项目实操流程，并对以Pre-ABS为核心的资产信用创造路径做了详细解读】

（一）证券化市场分析

1、资产证券化/REITs/CMBS发展现状（目前市场中，哪些基础资产特别注重“强主体”）

（1）市场规模及特征

（2）ABS市场中的“强资产、弱主体” （如不动产及消费金融等领域已经出现了一些“弱主体”类的证券化产品，该类产品有何特点）

（3）市场发展中的问题（不动产的“强资产、弱主体”项目进行资产证券化最大的难关是什么？承做的要点在哪里？）

（二）REITs与CMBS业务实践

1、REITs（中国版REITs的开启已经箭在弦上，而强主体下的资产规模难以支撑REITs蓝海）

（1）产品结构

（2）产品要点

（3）公募REITs展望

2、CMBS（国内CMBS产品增长迅猛、创新迭出，但相关产品得以发行仍依赖于强主体信用支撑）

（1）产品结构

（2）产品要点

3、最新案例解析

（1）REITs经典案例

（2）CMBS经典案例

（3）“弱主体”案例（世贸天阶CMBN如何做到打破主体信用，“重基础资产”而回归资产支持证券的“本质”）

（三）资产信用的创造

1、资产存量化（资产挖掘与Pre-ABS的兴起）

（1）如何资产选择

（2）如何非标标准化

（3）Pre-ABS有哪些投资人

2、产品标准化（如何做到数据透明、标准、可比）

（1）投行业务标准化

（2）资管业务精细化

（3）数据服务集成化

3、投资权益化（ABS夹层基金的突出优势在哪里，如何设计并参与该类基金从而实现资产创造）

（1）资产风险定价

（2）交易定价

（3）流动性风险定价

主题二： 房地产私募基金视角—特殊资产服务商参与“强资产、弱主体”证券化项目的路径解析

时间：2017年8月27日（上午9:00-12:00）

【本课程主要从特殊资产服务商的视角出发，解读该类机构在“强资产、弱主体”产品中的角色、作用与机遇。通过国内外不动产资产证券化的经验出发，探讨如何通过增强资产管理能力而提升该类项目的投资回报率等问题。】

（一）   国内的不动产资产证券化（在特殊资产服务商，如房地产私募基金眼中，国内的证券化市场机遇和风险分别在哪里）

1、资产证券化的理论逻辑

2、不同商业地产的特征

3、商业地产的投资逻辑

4、常见产品的结构搭建

（二）    ”强资产、弱主体”资产证券化项目承做要点及实操流程（“弱化对主体信用评级和支撑的依赖，主要依靠基础资产的稳定现金流”，要求项目操作过程中需要更加注重风险管控）

1、项目筛选

2、尽职调查

3、风险控制（不能盲目迷信主体信用，更加注重实质性经营风险）

4、结构设计

5、存续期管理（如何通过增强资产管理能力而提升该类项目的投资回报率）

（三）   案例分析

主题三：评级视角—“强资产、弱主体”不动产类资产证券化项目分析方法及评级要点

时间：2017年8月27日（下午13:30-16:30）

【本课程主要从不同产品结构出发，详细阐述评级过程中在融资主体、基础资产、交易结构、增信措施等不同方面的关注要点，并结合实际案例深入剖析不同产品特征下的表内外融资模式选择】

（一）   资产证券化产品分析框架

1、基础资产类型分类

（1）债权类

（2）类收益权类

（3）不动产类REITs结构

2、主体关注点（需要特别关注主体信用对于产品信用的影响）

3、基础资产关注点（信用风险量化模型：Monte Carlo，Static Pool）

4、交易结构关注点

（1）现金流归集机制

（2）信用触发机制

（3）分配机制

（二）不动产资产证券化产品分析（面对”强资产、弱主体”如何选择产品结构）

1、不动产资产证券化模式

（1）类CMBS结构

（2）类REITs结构

2、类CMBS结构分析及案例分析（强主体的表内融资选择）

3、类REITs结构分析及案例分析（强资产的表内外融资选择）