[ 导读 ]
万科物业宣布进军高端物管市场
志在厘清高端楼盘与物管间的实质联系
此举是剑走偏锋还是顺势而为？
狙击五大行，国内物管异军突起
2010
年，国内的物业管理行业尚处于初级阶段，市场的主导话语权基本掌握在国际物业五大行手中。外来的和尚好念经，这点同样适用于当时的国内物业管理市场。
正在市场所不看好国内物业管理业发展之际，现实却实现着一次惊天逆袭。
仅仅数年时间，国内物业管理行业呈现异军突起之势，这从近年来的数据榜单即可一目了然。
从 2013 年中国房地产开发首选服务商品牌（物业管理类）的榜单可见，十强中，国际五大行占据四席，戴德梁行和第一太平戴维斯分别位列第一和第三。
然而到了 2014 年，这个榜单中就已经不见高力国际的身影，而第一由万科物业取代，曾经的第一戴德梁行下滑到第七。
2014 - 2015 年度可以说是物业管理超级大逆袭的一年，
万科物业围绕社区服务提出「五菜一汤」，彩生活凭借物业第一股，成为物管界乃至地产界的神话，不是说其他企业不努力，而是这个行业竞争太激
烈，于是 2015 年，这个榜单中，国际五大行只剩下第一太平洋戴维斯和戴德梁行。
2016中国房地产500强首选供应商及服务商品牌榜单
资料来源：公开资料 克而瑞咨询制图
而到了 2016 年，榜单
头把交椅仍被万科物业所紧紧抓牢
，而五大行中戴德梁行的身影也已消失，唯留第一太平洋戴维斯一席，居第七位。
实现逆转胜，并非得来全不费功夫
国内物业管理企业实现逆转胜，其中最为耀眼的非万科物业莫属。不过，万科物业取得这番成绩并非得来全不费功夫。那为什么是万科物业？在 2015 年万科物业市场化时，CEO 朱保全给出了答案。
万科物业有着不同于其他物业管理企业的发展模式——
回归物业本源，直击物业管理本质，并以「资产管理作为核心的物业服务」
，此二者兼而有之，并驾齐驱，未来万科物业还会将资产管理放在第一位，专注做好业主资产的保值增值。朱保全更认为：这也会是未来万科物业的核心利润来源。
万科物业睿服务3.0发布会
将理念落到实处，才能于市场上攻城略地。万科物业提出的「睿服务」概念就是实现逆转胜的关键。「睿服务」体系，是万科物业集合 27 年物业服务经验和 8 年研发智慧，推出的物业管理综合解决方案。目前已进入 3.0 时代。万科物业旗下的「睿服务」平台，是一套基于移动互联网的物业服务定制系统，囊括万科物业自主研发的业主手机端应用「住这儿」、物业员工手机端应用「助这儿」、EBA 远程设备监控与运营系统，以及线上管控的「战图」系统等 8 大平台。
围绕房产售后市场，万科物业还从管理向交易和服务延伸，积极推动市场化运作，打造互联网信息技术平台，促进物业行业升维。截至 2017 年 8 月底，万科物业已布局中国 65 个最具发展潜力的大中城市，
服务项目共计超过 2000 个，合同面积超过 3.9 亿平方米，服务 375 万户家庭，超 1117 万人口。
普通到高端，行业巨擘却不为赚钱？
2017年 10 月 10 日，行业内创新思维领先标杆——
万科物业在上海外滩举办高端物管发展趋势研讨沙龙
，发布了国内首份高端物业管理调研报告，宣布正式进军高端物业市场，并计划成立万物研究院，联合专业第三方调研机构，打造高端物业管理行业的权威智库平台。目前，万物研究院已启动招募计划。
从由国际五大行掌握物业管理发言权到成为物业管理行业的领跑者，万科物业用了近 10 年时间。在普通住宅物业产品站稳脚跟并日臻成熟之际，将眼光投向了高端市场，也并不出人意料。
大众印象中「普通住宅」物业管理的行业巨擘——万科物业此次踏足「高端物业」市场，引起了市场的广泛关注。不过万科物业 CMO（首席市场官）何曙华却否认做一个收费高昂的高端物管服务品牌是为了赚钱。
他指出在
公司盈利中，只有四成来自于收取的物业费用
，其余来自于资产管理及交易盈利；另一方面，高端物业项目在万科 4 亿多平方米的管理面积中，占比只有 1.5% 左右，因此尽管高端物管服务费用较高，但对万科物业的财务影响也极小。
不为赚钱为情怀？其实万科物业更想志在厘清高端楼盘与物业管理间的实质联系，所以此次他们拿出的这份「大数据」报告，更值得细细品味。
大数据报告 ,勾勒客户群像
高端物管是物业市场中的一个细分市场，市场潜力较大。2017 年中国可投资资产过千万的人数将达到 158 万人以上，其中 31 - 59 岁高净值人群占比86.4%。而在北上广深这些一线城市，高端住宅物业费集中分布在 5 - 10 元/平/月区间内，物业费高于 20 元/平/月的项目数量较少，
15 元/平/月以上的高端物管市场有待挖掘。
资料来源：
万科物业高端物管研究报告
高端物业市场以高净值人群为主要客户
，也就是新社会精英族群。在投身高端物业市场前，万科物业已描绘了其潜在客户的画像：平均年龄 40 - 45 岁，80% 客户的职业为企业家与高管，大部分从事TMT、金融、贸易、房地产行业，65% 拥有本科以上学历，家庭年均可支配收入 339 万元。
资料来源：
万科物业高端物管研究报告
健康理念、数字化和街区化也将成为未来高端物业管理趋势。高净值人群普遍重视健康医疗，爱好运动，重视社区内的运动设施、健身康体场所，提供专业性与个体化的服务是高端物业管理的一大方向。
