【板块篇】板块投资价值分析（关内篇）#S06

水库线下 · 公众号 · · 2019-10-31 09:10

正文

在第二课中，我们简单介绍了深圳各区域的各个板块，接下来在【板块篇】中，我们先用两节课程，从供需关系的角度对深圳的一些热点板块的投资价值进行简单分析；然后再单独两篇介绍深圳红本认为最有代表性的区域：宝安中心和光明中心；

注：由于短期价格受大量微观因素影响，难以预测，所以本文所指的投资潜力均为中长期（3年以上）的投资潜力；且以当前（2019.10.15）价格作为判断基础；

南山

深圳湾：

深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天；

但仔细分析，新房+刚需户型+靠近科技园+学区，显然是有钱的上班族的典型偏好，通过观察也不难发现，深圳湾吸引的主要是南山工作的高层管理人员，也就是上一章提到的金领；

然而深圳湾不论从地段，景观视野，学区，小区定位都算不上顶尖，很难符合深圳顶端富豪的口味，最终接盘的还是南山的金领们， 然而面对高位的房价，又告别的新房的优势，未来的高管们是否还会选择深圳湾？ 我认为吸引力会大大降低，因此，目前应该就是深圳湾的地位的顶峰了，中长期看跑输大势；

蛇口：

蛇口与深圳湾不同，蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海，远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅，定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此，也 是深圳小量高租售比的片区；

因此，相比于深圳湾，蛇口价格支撑性会更好，且有不断看齐深圳湾的势头；但蛇口也因此面临一个严重的问题，正如上一章所说：深圳没有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不畅，学区不算顶级，导致以目前的价位，有很难匹配金领们的需求； 所以，蛇口有潜力，但不会太大，中长期看持平大势；

前海：

前海自贸区内能售卖的商品房极少，也就只有前海时代和近期开盘招商领玺，面对未来大量的需求，以及极少的供应，目前10万出头的单价自然是很有吸引力，但可能你想买也买不到；

而前海片区大家更多关注月亮湾大道以东前海路以西的狭长片区，如：星海名城、阳光棕榈、鼎泰风华、诺德国际等等；以 该区域的品质还行，距离前海和南山科技园都很近，潜力还算不错，是500万-1000万可优先考虑的片区，能跑赢大势；

但相比于临近的宝安中心，片区品质感，交通便利性，休闲娱乐配套就略显差一些，具体会在接下来的课程中单独展开；

南山中心：

南山中心最大的优势就是地理位置优越，配套成熟；由于科技园是目前购买力最集中的区域，因此南山中心从来不缺关注度；

但南山中心也要分成两类房子，一类是小白领喜欢的，一些次新的花园小区，价格9-10万，一类是小白领不喜欢的，比如一些独栋大厦类型的物业，价格5-6万； 虽然看起来第二类房子是洼地，但实际上没人接盘且常年不涨；

南山中心的问题是关注度太高，且价格已经不低，加上高新园已经拥挤不堪，未来已没有太多发展空间，小白领会慢慢向后海和前海迁移，导致购买力减少，因此，南山中心不太值得推荐，中长期看跑输大势；

华侨城：

新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的海景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅；而华侨城就符合了第二类需求，对于上一个世纪的富豪们来说，华侨城就是他们的首选；

因此，作为一个老IP，又不符合新一代富人的胃口，在加上学区、交通、商业配套的缺位，导致华侨城尽显颓势，中长期看跑输大势；

福田

香蜜湖：

香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个顶级学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新； 当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳唯一的选择，势必带来源源不断的购买力 ，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；只是，你需要上千万的资金上车； 中长期看略微跑赢大势；

景田：

景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势；

梅林：

梅林和南头及布吉一样，是之前关口所在地，因为历史原因，导致片区住房较为破旧，人员杂乱密度高，整体品质较差， 是福田的金融民工们租房的不二之选；

但如果从购房角度考虑，梅林的地位就有些些尴尬了，因为再往北没多远，民治和龙华中心品质差不多，价格却便宜不少；坂田价格相对，品质却好上不止一个档次；除了豪宅线的考量外，选择梅林的理由并不多， 因此，梅林潜力较低，中长期看跑输大势；

福田南：

福田南指上下沙、新洲、皇岗、石厦、保税区组成的毗邻香港区域；相比于梅林，福田南片区品质更好；部分还有中上等的学区；但由于保税区一带规模较弱，深港合作的河套片区随着香港不稳定的局势也蒙上了阴影， 福田南总体潜力一般，中长期看持平大势；

但由于地处口岸附近，租售比不错，流动性较好，适合200总价左右的全款抵押流落脚；

罗湖

罗湖片区较小，同时由于发展较早，开发比较充分，房价和整体感官类似，所以罗湖整体分析，不再细分片区；

罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。

但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但又改善需求不如刚需旺盛，且留下罗湖生活的人往往经济实力有限，有钱人又都去了华侨城或香蜜湖，小老板们也都转移到了关外， 因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势；

好了，关内就说这些，下一篇说说关外；

【板块篇】板块投资价值分析（关内篇）#S06

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