既要……又要……

你这是犯了既要……又要……的错误啊

现金流和筹码涨幅不可得兼啊

你想吃新房子的涨幅

就必须付出“房产税”+“高昂物业费”的损失

你想吃老房子的租金

就必须付出筹码难涨的损失

不可能有个物业费仅需五毛钱，房产税不触发，且房价涨幅跑赢大盘的好筹码啊！

什么好事都被你占全了

不可能的呀！

上海土著

双方父母名下加起来普遍3~4套的老破小

一般都是上世纪八九十年代福利分房得来的

当初两三万一套

如今两三百万一套

情况就是这么个情况

这类老房子持有的成本十分低廉

由于买来多年了

只要不交易就不触发房产税

房产税 = 按人均建筑面积60平方米计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率 (0.4%或0.6%)。

新购房单价≤91954元,税率为0.4%;新购房单价>91954元,税率为0.6%。

房产税每年一交

大约等于0.28%~0.42%的成本

上海房产税的触发以契税变动为准，一套房子契税发票变更了，就会进入房产税计算周期。以前多套房持有者只要一直不卖，就可以一直不触发房产税。

因此，持有老房子比新购入房子更能有效规避房产税。

除了规避房产税之外

老房子物业费五毛钱一平方

也是长期低成本持有的“神器”

由于物业一旦成立

上调物业费就很困难

如今的新盘都一步到位，在成立之初就按照未来10年的涨幅标准来预立物业费标准了

因此，上海每个新盘开盘现场

你都能看到因物业费太贵而心跳过速的业主们

真的是很贵啊

连我二小姐都要骂街的那种贵啊！

黄浦区新盘18块一平方啊

静安区新盘12块一平方啊

就连金山奉贤崇明这些1万块一平方的低房价区， 都要 4~5块钱一平方啊！

等于说

持有新房子的成本是持有老房子的十倍

老房子租售比相对较高，持有成本低

但你不要奢求本金太多的涨幅

它的高租金就是抵消房价本金的跌幅的，明白吗？

新房子租售差，持有成本高

但它房价本金涨幅比老房子多

涨幅就是对它在租金和持有成本层面损耗的弥补，明白吗？

你既想换筹码，赢得新房子的涨幅，又不想损失老房子的现金流，不想交每年 0.28% ~ 0.42%的 房产税，不想交贵过十倍的物业费——这些是不能两全的。

你想享受好的现金流，就拿着旧筹码不要动了，随便老房子跌，反正你只管收租金，无视本金的波动。

你想打新享受资产的增值，就必须让渡高昂的房产税+高昂的物业费等等长期持有成本。

两者的博弈最终会到达一个平衡状态

老房子不会无限下跌

新房子也不会无限上涨

不管你持有哪种形式的资产

拉长周期看

其实最终都差不多

并不会出现大家以为的“老房子被彻底抛弃了”，不会的。老房子自有它自己的护身神器。

对上海多套纯投资房东来说

如此高昂的持有成本

很难坚持很久

因此，只有自住才值得长持

大家记住了

换筹码买入新房

请务必自住，或者短抛

10块钱一平方的物业费

每年 0.28% ~ 0.42%的 房产税

双管齐下，迎头被暴击

付出如此高昂的持有成本

只有自己住才值得

二小姐的口号是：

谁出租新房给租客住谁傻X！