P2：选个盘大于选板块

很多时候我们喜欢拿板块之间对比（包括我），世纪城比市北好，彭埠比艮北好……这是毋庸置疑的，但是难道彭埠所有的盘就比艮北好么？

艮北不如彭埠，但是绿城杨柳郡肯定干掉所有彭埠的盘，一方面TOD另一方面就是学区的加成，所以如果拘泥于板块同样价格会选彭埠而不是杨柳郡。

同样道理，艮北的其他非地铁或TOD盘想干掉彭埠的盘就很难，不能说杨柳郡干掉了彭埠所以艮北比彭埠好。

那么为什么会有板块之说呢？

板块划分的原因之一是学区，以前城市小，板块划分的细，一个板块基本一个学区。但是现在板块划分越来越大，一个板块内好几个学区所以一个板块内分化明显。还是以艮北为例，只有杨柳郡算学区，其他艮北盘均不算学区，因为只有杨柳郡是采荷实验的分校，所以艮北不是都好而是杨柳郡真的好。

板块划分的另一个原因就是天堑，江、河、高架、铁路等天堑会阻碍发展所以会出现一条路两侧城市界面差别巨大，价格也相差较大。比如彭埠和艮北原来就是被高速隔离，所以两边发展进度是不一样的，但是现在杭州发展飞速，天堑的阻碍越来越来越小，所以板块说也变得愈加没有实际操作意义了。

那么在现阶段如何去选择呢？

由于限价，同板块价格是一样的，所以不考虑中签率的情况下那就是买板块龙头不要买板块尾巴，当然具体情况要根据摇号进行具体分析。

由于限价，品牌开发商价格和金刚开发商价格是一样的，所以能滨绿融万就尽量选滨绿融万，他们在二手房市场中是有明显溢价的。

这两点在新房中大家都是知道，但是在二手房实际操作中却不见得。

还是以杨柳郡为例，杨柳郡现在价格还不如彭埠的万科中央公园，未来我觉得迟早是要超过的，但是很多人会说彭埠还不如艮北么？此时要深刻的理解看个盘更为重要理念，我在P1中说的观点又要用到了，选筹本质上是是买核心优势的盘，学区＞地铁＞商业＞景观。

板块论真的在这一波快速发展中有点鸡肋了，所以未来我也尽量说个盘，少说板块，更具有实际意义。