每一个地产人，都有一个做【地产评估表】
来把握楼盘的房价的梦
每一个地产人，几乎都经历过，做一个片区或楼盘考评表的尝试：尝试做些标准、做些权重、做些分数。
但是，几乎没一个人，能根据这个表，预测出房价、及赚到钱。
因为，这个表、几乎清一色地阐述着产品属性：
用了几两钢、建了几立方空间、种了几棵草、开了几个窗、贴了几块大理石在大堂。
燃鹅，这并没什么卵用。
理科男和淘宝女，用买手机和买衣服的方法，来度量房地产的价格。
徒有劳而无功。
影响房价的，不是钢筋重量。
房子长在什么地方，决定了房子值什么价格。
北京的核心区的老破旧，就是比5线小城的郊区别墅，更具有价值、从而也更具有金融属性。
否则，一套房子干嘛不以水泥、钢筋、石材、家具的重量直接算价来卖呢？
近期，笔者父亲、急病入院。治疗到后期，老人颇为感慨：
当年你们嘱托我们买房，必须离医院近。
现在看，是正确的。
住在什么地方，决定了你的生活档次、生活方式、生活圈层。
严重一点说，
买对地段，就是改命！
与小孩来说，成长的地段和就学的轨迹，左右了他以后的人格、世界观的养成。也就左右了他，人生的命运。
与老人来说，养老的地段和相关的配套，就是急救时刻最关键的10分钟——不是每个城市，都有足够精良的三甲医院的；不是每个地段，都有妙手回春的医生的。
政府，把资源配置到哪里、哪个地方就具有价值。
住在北京，交友权贵，享受中国教育部直接监督的教育体系、就医最靠谱的协和医院。
住在深圳，现代繁华，拥有中国最充足的互联网和科技创投资源，同时还有不错的教育和医疗匹配。
住在4线城市，只有城市最中心的地段，才有现代化的医院、品质卓越的学校、购物丰富的mall。离城30里，就完全是一片叫天天不应的泥土乡村。
那样的乡村，方圆15公里内，都没一个好医院、好学校、好企业；在那样的地方，人的一生，并不是采菊东篱，而是脑梗心梗来了、8个小时内却得不到有效的救治。
没有地段，土地有什么价值？
没有地段，住宅有什么价值？
没有地段，生活有什么承载？
没有地段，就业有什么去处？
所以，在房价公式里，地段具有一边倒的权重。
地段，代表了产业、代表了经济、代表了配套、代表了圈层、代表了成长。
附着在地段上的钢筋混凝土空间，几乎完全靠“房产证印着的占地面积”左右着房价。
当然，地段的“价值因素”可能会变。
今日是中心的地方，明日可能没落。
今日没地铁的地方，明日可能有地铁。
今日学区的好学校，明日可能江河日下。
——但是，我们不能以“变数”，来否定地段在楼盘的定价体系里的权重。
只能说，因为“地段”的【值】会可能发生变化，楼盘的价格计算就可能发生变化。
对变化的预期，就产生套利机会。
关注核心权重要素的变化，评估未来房价的变化趋势，挖掘其中的套利空间。
才是正确的。
对于房地产来说，左右价值（价格）的因素，包括：
1.城市性的因素：近乎天命。
城市经济产业人口如何，发展趋势如何，国家对之的定位和规划如何。这是要把握的。城市好，才有下一级的地段、再下一级的楼盘。
2.地段性因素：选房时、直接影响价格段的因素。
主要体现在，教育、医疗、交通、公园、商业方面的量和质。
对其现在的价值的权衡，对其未来价值的权衡。对应的是“价值投资”。
3.金融性因素：关于贷款、关于流动性（二手房）。
一个城市和一个区域，住宅容易贷款、容易流动，则住宅的价格更容易波动。
根据市场波动趋势来投资，是“趋势投资”或“价格投机”。
4.楼盘因素：建面规模、园林规划、商业规划、楼盘建筑品质等等。
在同一个区域内，楼盘价格的落差主要是在学位、交通、商业的，其次才是这种楼盘的品质因素。
而且，楼盘间不合理的价格差，也是会在时间的长河里消融的。这也就导致了“挖笋投资”。
5.户型因素：其实这个因素影响性很小。最主要在套内实际使用面积、实用的房间数、整体通风采光三个方面。对面积的实用性挖掘和通风采光舒适度的改善，就导致了“变冰流投资”。
房地产投资就是“楼盘的价格发现”：发现不合理的价格，找到套利的机会。
市场的信息永远不对称，人的智力和知识结构也永远不对称。
这种不对称，导致套利在“市场价值下几乎永恒的存在”。
地段，不是没价值。
而是，地段的价值在不断变化、调整、重构。
跟任何的投资一样，对任何一个地段，都不能盲目的泡沫追高或恐惧逃低。
因为价值和市场的变化，就会导致城市轮动、片区轮动、楼盘轮动、户型轮动。
其中，皆是投资机会。
地段不是毒教育。
地段是改命。
- 对小孩，环境熏陶价值观和世界观，从而改变人生的起点。
- 对成人，地段导致的投资套利，本身就改变人生财富阶层。因为地段，导致的交通效率、配套对生活方式带来的增值，也都是价值。
- 对老人，地段的医疗配套和交通便捷性，几乎等同于“救命”。
买房，如果连地段都没有。
就彻底失去投资性。
欢迎加入芳姐的小密圈
更多咨询、更多干货、更多讨论
（全年互动式提问）
鼓励价值创造，就打个赏呗
本文为个人见解，不代表所任职公司观点。
历经两年，爱Home研究团队踩遍深圳各居住区域，并积累了一套大数据、置业与投资BI分析模型与系统。今后，爱Home将基于这套体系，定期推荐和分析区域、楼盘和房源和置业指南。给大家置业与投资做参考。欢迎加入爱Home有关置业群，获取动态和房源、参与讨论投资置业方法。
请加小编微信：ihomeba
