每一个地产人，都有一个做【地产评估表】
来把握楼盘的房价的梦
每一个地产人，几乎都经历过，做一个片区或楼盘考评表的尝试：尝试做些标准、做些权重、做些分数。
但是，几乎没一个人，
能根据这个表，预测出房价、及赚到钱
。
因为，这个表、几乎清一色地阐述着产品属性：
用了几两钢、建了几立方空间、种了几棵草、开了几个窗、贴了几块大理石在大堂。
燃鹅，这并没什么卵用。
理科男和淘宝女，用买手机和买衣服的方法，来度量房地产的价格。
徒有劳而无功。
影响房价的，不是钢筋重量。
房子长在什么地方，决定了房子值什么价格。
北京的核心区的老破旧，就是比
5线小城的郊区别墅，更具有价值、从而也更具有金融属性。
否则，一套房子干嘛不以水泥、钢筋、石材、家具的重量直接算价来卖呢？
近期，笔者父亲、急病入院。治疗到后期，老人颇为感慨：
当年你们嘱托我们买房，必须
离医院近
。
现在看，是正确的。
住在什么地方，决定了你的生活档次、生活方式、生活圈层
。
严重一点说，
买对地段，就是改命！
与小孩来说
，成长的地段和就学的轨迹，左右了他以后的人格、世界观的养成。也就左右了他，人生的命运。
与老人来说
，养老的地段和相关的配套，就是急救时刻最关键的
10分钟——不是每个城市，都有足够精良的三甲医院的；不是每个地段，都有妙手回春的医生的。
政府，把资源配置到哪里、哪个地方就具有价值。
住在北京
，交友权贵，享受中国教育部直接监督的教育体系、就医最靠谱的协和医院。
住在深圳
，现代繁华，拥有中国最充足的互联网和科技创投资源，同时还有不错的教育和医疗匹配。
住在
4线城市
，只有城市最中心的地段，才有现代化的医院、品质卓越的学校、购物丰富的
mall。离城30里，就完全是一片叫天天不应的泥土乡村。
那样的乡村
，方圆
15公里内，都没一个好医院、好学校、好企业；在那样的地方，人的一生，并不是采菊东篱，而是脑梗心梗来了、8个小时内却得不到有效的救治。
没有地段，
土地
有什么价值？
没有地段，
住宅
有什么价值？
没有地段，
生活
有什么承载？
没有地段，
就业
有什么去处？
所以，
在房价公式里，地段具有一边倒的权重
。
地段，代表了产业、代表了经济、代表了配套、代表了圈层、代表了成长。
附着在地段上的钢筋混凝土空间，几乎完全靠
“房产证印着的占地面积”左右着房价。
当然，
地段的
“价值因素”可能会变
。
今日是中心的地方，明日可能没落。
今日没地铁的地方，明日可能有地铁。
今日学区的好学校，明日可能江河日下。
——但是，
我们不能以
“变数”，来否定地段在楼盘的定价体系里的权重
。
只能说，因为
“地段”的【值】
会可能发生变化，楼盘的价格计算就可能发生变化。
对变化的预期，就产生套利机会。
关注核心权重要素的变化，评估未来房价的变化趋势，
挖掘其中的套利空间
。
才是正确的。
对于房地产来说，
