虽然我自己已经完成置换，卖房买房期间的焦虑暂时消除，作为家长我对学位的要求也不高，但从这两年我接到的多数咨询来看，但凡预算到了400-500万以上的家庭，对于改善和学位的要求，都是比较高的。这也造成了目前600-800万这个区间，改善家庭的选筹困局。从市场交易角度来看，当下的新盘显然更有吸引力，买家也占据绝大部分，但并不是没有关注二手，也不是说二手不值得买。
新房的优势不用多说了，户型非常漂亮，功能性强的同时利用率也很高。前者意味着100-110平的新房可以轻松做到4房，而很多同面积二手甚至只能做到3房1卫，连两卫都给不到，更别说四房了。这种设计放在前几年还能忍受，因为5-6年前的二手，也要120+才做到4房。
可现在不一样了，户型新规之后，偷面积的空间多了，利用率也碾压过去的二手。
比如光大六期99平空间感不如燕语堂悦92平，前者价格贵，楼龄还老了10多年；番禺雅居乐100平才做3房1卫，万博城103平做了4房2卫，还引进了番禺广附。但二手的优势是所见即所得，是几乎所有配套都存在确定性。牛奶厂很偏吧？但楼下的底商也不是两三年就能成熟的，那旁边的观樾、缦云要多久呢？你说广钢那些二手利用率不行，但买了就能住，楼龄够新，持有8年10年没问题，买了还能马上上学，但如果是保利雅郡，起码要去到26年甚至27年才能满足上学的需求。
新盘的问题在于不确定性，在于不成熟，尤其是教育这一块，这是许多家长比较担忧的。我见过太多粉丝、朋友周末送孩子从外区来到天河北甚至去越秀补课，这种奔波精神让我一个精力十足的奶爸都自愧不如，我这几年一直接送孩子上学，但凡超过1公里会让我很心累，尤其是遇到刮风下雨的时候。虽然我女儿明年才上小学，无法感同身受“新老学校”教育资源的差距，但口口相传之下，我是能够理解大家的顾虑的。从师资和管理来说，新学校也有挺多不确定性。我相信TOP级名校不会自砸招牌乱开分校或者挂牌，但在真正出成绩之前，谁知道呢？而且很多“名校”本身有多少含金量，其实也有些模糊，这里我就不具体展开了，免得得罪人。换个思路，抛开房子本身，你觉得挂牌的省实，东风东，广大附……能和本部比吗？二手确定性的优势就体现出来了，天河北好不好，天河公园华景好不好，牛奶厂好不好，这些都是有迹可循的，既有家长、补习班、小红书、公众号等各个渠道的小道消息，也有非公开场合成绩的参考。从另一个侧面来看，众多鸡娃家庭做出这样的选择，意味着它们的学位价值，是得到认可的。如果总价预算不高，可能确实纠结不了那么多，或者只能选择带挂牌名校的新盘，性价比会高一些。
但是到了600万700万或者800万这个价位，取舍起来会比较难：这个价位既可以在奶厂买到4房在华景、天河公园西门买到不错的3房，也可以买保利天瑞入门级的户型，或者去万博悦府买个大点的四房。按理说这些新盘的学校既是名校，又有很靠谱的生源，未来下限应该兜得住，但还是架不住有家长担心。而且到了这价位，也可以选到比较核心位置、配套更成熟的优质3房甚至4房，这些房子除了楼龄，整体并不差，这也会让人纠结。房子的一半是金融，这个价位的房子，没有几个家庭不考虑以后保值流通性的。我相信很多人并不奢望房子能赚多少，期待值并不高，但不希望等以后要卖的时候亏太多甚至卖不出去。这个价位在天河海珠并不能选到很成熟的位置，或者很好的产品。
举个例子，天河东的天瑞，壹品，天汇甚至珠花、润府，配套都存在严重不足，全部没有地铁，部分缺乏商业，在教育方面也各有优劣势。海珠倒是能选到燕语堂悦、天宸府这种学位比较确定的，但产品上就非常刚需，甚至是天宸府这种产品有严重硬伤的。比如万博悦府，比如大壮名城，但这个时候你又会纠结：买到郊区保值能力不行，科学城太偏了，番禺是睡城。荔湾也是差不多的逻辑，你看了太多文章，普遍都在看衰芳村，那边没什么产业没什么发展，房子又一大堆，700-800万买那边似乎也不合适。你要享受更好的配套和资源，牺牲地段牺牲便利度，我认为是合理的。你能忍受当下的不方便，等待10年8年后所在的板块成熟发展，享受到利好也是你应该的。有一部分群体是需要卖房的，或者说要把几套旧房子优化，升级成一套相对好点的。除了板块、新房二手的取舍外，还有“置换”逻辑的思考。是现在低位卖掉低位上车？还是说这个最低点依然没到，卖掉房子之后等到明年再上车？亦或者是如同我之前分享的那样，先买了后面过几年再慢慢卖？
这个逻辑我分享过很多次，不同家庭肯定要采取不同的策略。但总体方针是，一方面不要因为卖房影响你买入优质标的的节奏和节点，另一方面，现在低位是常态，你个人改变不了这种现实，你在卖房端吃亏，买入这一端也赚回来了，不要想着所有的好处都占，因为多数人大概率无法做到这一点。最好的方式就是“以终为始”，看你买入的稀缺性，看你买入地段的供需，来决定你自己的紧迫度。不着急就按照常规操作卖了再买，如果看多的话，就买了再慢慢卖。好，如果对于微观选筹、宏观市场、置换卖房等方面有疑问，欢迎深度咨询。我是果爸，懂房子也懂育儿，感谢大家的信任，过去两年，我已经给超过600名广州买房/置换的朋友提供过深度咨询和全流程买房服务。如果对于卖房、置换、学位房、刚需上车、改善置业有疑问，欢迎预约咨询。
