央广网北京2月6日消息
据经济之声《央广财经评论》报道，广东省政府发文鼓励住房租赁，广东省政府官网日前发布《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，明确表示支持住房租赁消费，并出台了一系列优惠政策，其中包括允许商业用房改建为租赁住房，允许土地用途调整为居住用地、支持开发商利用已建成住房或新建住房开展租赁业务等等。此外，文件还提出要“落实税收优惠”，个人出租租房，月收入3万元以下，在2017年底之前可免征增值税，租金收入个人所得税减半征收。
2016年6月，国务院办公厅就已印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。《意见》中明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，也就是“鼓励住房租赁消费，实行购租并举”。至此，广东省率先在省级政府中，明确发文鼓励住房租赁消费的具体优惠措施。
按照广东省的文件，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可以改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行。如此一来，水、电、气的费用一下子降低不少。
《意见》还明确，完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租；加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持等。
鼓励住房租赁消费，在有力的政策支持和庞大的市场需求下，住房租赁市场假房源多、交易不规范、服务跟不上等长期存在的痛点能否真正被消除？
上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行了分析与解读。
杨红旭：“这个文件具有很重要的意义，因为中国的住房租赁市场一直不发达。广东省首先出台这样一个文件，为住房租赁市场提供了一个全面的实施意见，但这个意见的大背景是要落实2016年国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，但这是第一个省份出台这样一个落实意见。这说明在国务院部署之后，为落实住房租赁市场发展的方针政策，接下来会有更多省份陆续出台类似的意见。
比如，在2015年12月份中央经济工作会议提出去库存之后的两三个月内，全国多数省份都出台了类似的文件。
而住房租赁这件事，地方落实的进程有些滞后，地方还不是特别积极主动，但是这件事非常重要。房地产是一个很大的体系，它主要分为四个市场：第一个是土地买卖市场；第二个是新房销售市场；第三个市场是二手房买卖市场；第四个是房屋租赁市场。
在中国的房地产市场体系中，住房租赁市场是个短板，一直发展的比较滞后，整个住房租赁市场其实又分成两小块：一块是廉租房、公租房，这属于住房保障领域；另外一个是市场化的住房租赁。
另外一个小背景，就是2016年的中央经济工作会议提出要去库存，其中一个措施就是鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁房源的提供者（看来国家并不反对以出租为目的的长线投资者，呵呵）。
中国人都想买房子，有些人暂时没有钱还要借钱去买房子，所以中国的住房销售市场非常火爆，在过去一年半内，一线城市和部分二线城市的房价出现了史无前例的上涨，这在全球都是十分罕见的现象。
住房销售市场过于火爆的原因之一，就是我们的住房租赁市场不发达，很多人想买房子可以保值和增值，但是租房子住是不划算的，这就导致了住房租赁市场出现短板，从而使得我们的住房体系出现了缺陷。
然而，欧美国家的销售市场和租房市场是比较均衡的，在欧洲，50%的欧洲人是租房住的，他们的房地产市场比较平稳健康，房价既不会暴涨也不会暴跌，所以规范发展租赁住房市场对中国楼市的发展至关重要。
这里面还涉及到一些税收的优惠政策，例如个人所得税方面的优惠政策基本上是完全落实了。其实个人出租除了增值税、个税之外还有房产税。1986年房产税暂行条例规定，个人出租房屋属于一种经营行为，是应该征房产税的，但是这里面并没有涉及到相关内容。
对于个人租房来说，减税、免税是非常重要的，因为我们现在在培育这个市场，就应该降低租房的成本，提高买房的成本，从而让这两个市场获得更加均衡的发展。目前看来，一些城市会简化相关程序，例如上海个人租房只按照租金的5%征税，也不再计算营改增、个税和房产税，只征一种综合税。
目前个人出租面临着一个关键的问题，就是很多人签了住房租赁合同，但是这个合同没有进行官方备案，官方不知道这样一个租赁行为的存在，所以官方无法掌握房屋租赁的数据。
为什么没有备案？因为一备案就必须要交税！有些外地人在大城市租房，需办居住证时，才会主动去官方备案。于是，本该由房东支付的缴，房客却无奈代缴。好悲摧的事呀。
因此，为了更好的培育这个市场，政府应该鼓励房东积极备案，甚至可以暂先免税。只有这样才能够让官方了解租赁交易情况。
央广节目中没讲完的老杨观点（时间有限），补充如下。
广东省的文件中，还有一条，大家很关注：允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
这条主要也是落实去年国务院的相关方针，但我们必须明白一点：这条的出发点，主要是为了去库存！2016年，全国住宅去库存初见成效，但商办类库存依然压力山大，包括多数一二线城市，也存在大量空置现象。
非住宅改为住宅出租，有利于去库存，盘活社会资源，增加住房租赁市场的房源供应，也将促进长租公寓市场的发展。水电气价格改为民用，也能减轻运营房或租客的成本。这是一件利国利企利民的好事。
但是，这件好事要想做好，却不容易。住宅用地市场价高于同地段的商办类价格，商办类用地转为住宅用地时，什么样的商办项目可以转住宅？如何让开发商补差价？客观上必须防范权力寻租！
春节之前，上海停售了很多商住房、酒店式公寓，都是些非住宅用地，建的房子却接近住宅标准，很多建筑设计属于违规行为，政府一生气，就不让那些投机钻营的开发商拿预售证了，敲响警钟，必须整改呀。北京、深圳也收紧了。
风向有些乱，是吧。
中国的很多事情，一放就乱，一抓就死。如果全国范围内允许在建、已建商办类改为住宅出租，则地方政府的管理工作就会增加很多，精细化管理必不可少！
可以预见，部分懒政、怠政的地方政府，估计最终也批不了几个项目。而某些审批项目过多的地方政府，又可能存在某些官员的权力寻租。
所以说，好事，想办好，却不容易！
回到本题，最后总结一下：
2015下半年至2016上半年，主攻方向是房地产去库存；
2016下半年至2017上半年，主攻方向是抑制房地产泡沫；
2017下半年至2018上半年，主攻方向是推进住房租赁市场！
【公众号：1、杨红旭楼市研究 2、购房研练社】
【申请VIP粉或咨询房事：可加微信ysunwoods】
【关注“分答”，偷听老杨的更多干货】
［1］老杨私藏：2017元旦之感想、感恩、反思、预测
［2］2016最红板块：滨湖新区房价透支，钱途难及郑东新区
［3］智库预测：2017年上海楼市量能大降三成！
［4］2016年，全国新房销量，终于见顶了
［5］中国历史上的两次区域房价泡沫都破裂了！
［6］关于房价下跌预警，不得不说的隐秘
［7］ 25城楼市下跌预警，这是最全面的一次了
［8］全国45个大中城市房价泡沫排行榜
［9］2017全国楼市降温幅度，三线城市很关键！
［10］地市盛筵末期，谁仍在与泡沫鬼混？
［11］一图看清：本轮牛市70城房价涨幅大比拼！
［12］未来几个月哪些城市没戏，哪些城市小反弹？
［13］“地王潮”谢幕之后，谁在无声哭泣？
［14］全国房地产短周期实践，当前最危险两城市！
［15］2016年，一线城市豪宅TOP50排行榜！
［16］ 全球房价都在涨，中国为何最惹眼？
［17］史无前例的地王潮，连赌场都不如？
［18］经济塌陷的城市楼市没希望！
［19］高层罕见要求“抑制资产泡沫“，暗指高房价！
［20］深圳房价下跌预警升级为最高级：红色预警
