重磅！关键数据告诉你：这11个城市房价将率先反弹

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2017-10-14 15:03

正文

来源：财经观潮（ID：guide0929）；作者：潮哥

昨天（10月14日），一则关于乌鲁木齐房价的新闻引起了大家广泛讨论。

证券时报透露，乌鲁木齐房价十分稳定，过去5年都没有多大变化，一直维持在7000~10000元/平米，好一点的学位房稍贵，在2万/平米左右。

乌鲁木齐并没有限购，其房价一直波动较小。主要原因在于，一方面幅员辽阔供给充足；另一方面，周边城市的城市化进程速度加快，年轻人更喜欢落户在昌吉市。

昌吉市距乌鲁木齐开车只要半小时车程，其新房的均价约为3000元/平方米，比乌鲁木齐便宜一半多，同样的价格，年轻人在昌吉市买房后，还能再买一辆车。

借着这个新闻由头，今天来分析一下本轮调控之后，热点城市房价的走向。

影响楼市最重要的两个因素是供应量和需求。乌鲁木齐之所以房价稳定，是因供应能够满足需求。有人或许会说，房价还与投资客的热钱有关。其实无论炒房客入场，还是热钱流出，本质上都是在改变需求，从而影响房价。

房地产市场有句俗语：短期看政策，中期看土地，长期看人口。它告诉我们，决定房价中长期走势的是供需。

目前，热点城市成交量几乎都入冬，房价也都基本趋稳，在调控政策的作用下，短期内房价只剩一个字——稳。

那本轮调控过后呢？大体情况其实也好判断，政府本轮调控所推出的许多政策都具有长效性，也即所谓的长效机制。如租售并举、租购同权、租购同分等，还有共有产权住房以及正在路上的房地产税、遗产税。

在这些长效调控机制作用下，热点城市未来房价的大体走势也很明朗：几乎不会出现2015年年末~2017年年初这样的暴涨局面，更大的可能是碎步上扬，也即进入慢牛通道。

具体各城市的房价会因供应和需求的不同而不一样。

近日，中国指数研究院公布了主要城市今年前9个月的土地供应情况，从这些数据中，我们能够看出各城市房价未来走向的一些端倪。

数据来源于中国指数研究院

上表是31个主要城市今年前三季度与去年前三季度住宅土地成交量数据。可以看出，31个城市中，许多城市今年的土地成交量比去年同期增加了很多，如北京，比去年同期增加了324万平米的住宅，同比增加了720%。

作为首都，北京是本轮调控重点“关照”的城市，据不精确的数据显示，仅今年3月以来，针对北京出台的楼市政策就有30道。土地市场伴随着增加住宅供应量，双管齐下调控北京房价。

重庆、上海、西安、成都、昆明、太原、贵阳的住宅土地成交量也都增加了不少。下面通过一张住宅成交量同比图更直观看各城市住宅土地成交量变化情况。

数据根据中国指数研究院公布数据计算而得；制图：财经观潮

从上图可以看清晰看到，一些城市增加供应量时，另有一些城市在减少。其中最具代表性的是深圳，今年前三季度住宅土地成交量为0。

这种尴尬状况，主要是因为深圳面积小人口多，几乎无地可供。深圳目前实际管控的人口应该在2100万左右，和广州相当，略少于北京、上海。但深圳的土地面积只有广州的1/4、北京的1/8、上海的1/3。

前三季度深圳尚未推出一宗住宅用地。近年来，深圳新建住宅大多都是通过城市更新、旧城改造获取的土地。

沈阳、苏州、宁波、兰州、天津、石家庄、济南、长春的土地供应量同比均比去年同期要少。杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门虽有增加，但增幅不大。

因此，仅从住宅土地供应量来看，此轮调控过后，深圳将率先反弹，进入慢牛通道，涨幅也会领先，苏州、宁波、天津、石家庄、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门、沈阳、长春紧随其后。

再来看需求变化，即人口变化。2017年数据尚未出炉，但过去几年的人口变化能够大概地反映出各城市未来的人口变化情况。

数据根据各城市统计局公布的数据计算而得；制图：财经观潮

上图是31个主要城市过去六年小学生变化情况，之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。

举个例子，深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人，然深圳市领导曾公开表示，深圳实际管控人口已破2000万。

上图中苏州增幅第一，是因为统计口径发生变化；合肥期间与芜湖、马鞍山瓜分了巢湖；成都期间吞并了简阳市。排除这些原因，这三个城市的人口增幅也不会太差。

图中可以清晰看到，厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来也应该不错。

但有几点需要说明，北京、上海已经划定人口天花板。不久前，北京公示的《北京城市总体规划（2016年-2035年）》就明确规定，到2020年北京人口2300万以内，目前北京人口为2171.9（2016年年末）。

除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口，深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，未来这些城市的购房需求量继续膨胀。

因此，从住宅土地成交量和人口增长预期来看，本轮调控之后，深圳将率先反弹，苏州、天津、沈阳、济南、杭州、南京、武汉、合肥、郑州、厦门紧随。

正如前面所说，本轮调控发布了许多长效机制，在租赁机制、房地产税等调控下，暴涨时代已经终结。这里说的反弹，是指率先进入慢牛通道。