只能用来“住”的房子价值多少？从魔都“宇宙中心”70年产权租赁住房用地 起拍楼板价5568元/平方米 说起……

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了解“只能用来‘住’的房子价值多少？”我们才能知道除了“居住”以外的上海房产的其它福利属性（户口、社保、医疗、教育、治安、稳定感、分享城市发展红利等等）应该给多少估值对吧～

昨晚，上海公告挂牌出让两幅 “租赁住房” 用地—— 100%不可出售、只可出租的70年产权租赁住房用地。 以其中一幅地举例，位置在 浦东张江 南区——各位熟悉浦东房价的同学，应该知道 张江某些标杆楼盘挂牌价都在8～9w 了吧！（今天早上群里有人问9w该买张江还是徐汇内环？我开始以为他是反问句，后来发现他是真心的问句…………）

好奇心作祟，试算了一下A3-06地块的起拍楼板价 72392/(65007.6*2)= 5568 元/平方米 。嗯！“宇宙中心”只能用来“居住”的70年产权的地，起拍楼板价是这个数字！（大致相当于旁边新建商品房售价的1/10）

地块的地理位置大概在下图位置，有些同学可能对浦东地图不熟悉， 大概在华发四季和张江三湘海尚楼盘旁边。 （孙桥，或者也可以称为“张江南”。） 中外环之间。

之前文章我们写过 上海新推8幅住宅用地！郊环起拍单价全线上2万！ 所以就是这个起拍楼板价 相当于G1501沿线几块居住用地的起拍楼板价的1/4左右～

再来对比一下浦东出让的宅地里面，相对来说时间较近、又较为靠近张江的——去年保利周浦地块 （外环外） 。普通商品房用地，竞得价545000（万元），69433.1平方米，容积率1.8， 名义成交楼板价4.36万/平方米。

有新闻甚至说 实际楼面价5w+ （仅截屏，不代表认同这个价格哈～～我们之前发过的如何理解 #名义楼板价# 的文章，可以后台回复关键词看文章。）

即使是用 外环外 保利54.5亿的周浦地块 来做对比，这个 中外环间张江南 的只能用来“住”的地块起拍楼板价也就是 保利地块名义楼板价的1/8左右。

所以，只能用来“住”的房子应该是多少钱的？ （大家不要想歪了。。。）——我的意思是， 没有“资产属性”，无法分享城市发展红利、不能落户、没有学区属性、无法给你“安全感”、住几年必须走人 （此次张江南地块出让预合同中规定租约原则不超过6年）等等等等……的只能用来“住”的房子应该是多少钱的？

如果用楼板价换算楼板价，保守估计，可能，或许， 只能用来“住”的房子，其价值差不多是相似情况 商品房价格的1/8～1/10？ 所以，如果还有人用什么“上海房子租金收益率不高”啊、“租房性价比更高”啊这类的言论来跟你讲大道理，大可以怼回去： 讲道理，如果买房真的只是为了“租金收益比”，应该用这类“只能居住”的“房子”的价值去做计算。 这样算下来， 上海的住宅租售比低吗？！

而关于魔都 房产除“居住”以外的其它附属功能到底值多少钱？ ——包括但不仅限于大城市房子带来的归属感、不动产的投资属性、户口、社保、医疗、教育、治安等等等等这些东西值多少钱？

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