去年开始，长沙二手房的成交量就已经超过新房；今年，二手房依旧是刚需考虑的重点。
上周，长沙取消限售，大量的次新房可以上市交易。
△图源贝壳
未来长沙的新房和二手房，会是两个市场，完全独立，客户也不会重叠。
简单来说，就是
刚需买二手，改善买新房
。
就我接触到买二手房的朋友，一部分确实没那么多首付预算，但又想要地段和配套好；
一部分是被前两年新房的各种“绯闻”吓怕了，二手所见即所得，觉得更安心；
还有一些呢，则是想躺平，不想为了房子背上沉重的负担。
基本覆盖了二手房的优势：
同样甚至更低的价格，可以享受到更好的地段和配套；见到的啥样，交房的时候就啥样，没有落差。
但在海量的二手房市场，淘到喜欢且适合自己的，不是那么容易。
早在2年前，老周就总结过
买二手房的15个大坑
，今天再增加几条干货，希望能给想买二手房的朋友们一点帮助。
首先，要搞清楚一个问题：
买二手房，还需要考虑“流通性”吗？
一定要记住——
买任何房子，都要考虑流通性。
不流通，房子永远只是房子；只有流通，房子才具有价值。
房子的功能，
“住+流通”
永远是主旋律。
人生每5年，想法与状态都会发生变化；5年前，你可能还是青葱小伙，5年后，可能就完成了恋爱、结婚、生娃的大事。
那么，什么样的二手房具有流通性？
1、学区房。
新房也好、二手房也罢，学区房就是长沙楼市的“刚需”。你可以不结婚，不要孩子，但有孩子的不能不上学。
你去看新房的销售榜单，TOP10中有8个都是学区房；二手市场价格高的、流通速度快的，照样是学区房。
△图源克而瑞
PS：
买来上学的，一定要查学位使用情况。
按照长沙目前的政策，学位一旦被使用，需要等6年后才能再次使用，小学、初中都是这样。
2、选曾经的大热板块+中心城区，比如梅滨洋、市中心。
这个很好理解吧，板块能级越高、配套越醇熟、烟火气越足，二手房贬值的速度越慢。
你选择TA的理由，正是日后接盘者的缘由。
3、“学铁商”配套，最少有2个，地铁是必备。
通勤对于年轻人来说，蕞重要。尤其是曾经的热门板块和市中心，堵车是家常便饭，地铁出行，更省时省事。
4、房龄15年以内，最多不超过20年。
这一条一定要卡死，15年是房子显著折旧的分水岭。
房龄越长，户型越老旧、园林越破败，电梯、电表等设施，也都更老化。
小区内的设施也跟不上、物业服务的质量也可想而知。
5、卧室数量，最少三房；但面积也不要太大，最好不要超过130㎡。
这就是俗称的“老破小、老破大”，都不要买。
6、得房率80%以上。
4月份的建筑新规，让长沙的新房走入了“0公摊时代”，连市中心的房子都在拼户型了。
如果你还因为图便宜，买个超低得房率的房子，日后怎么和“0公摊”房子竞争？
还有那些经典的蝶式户型、奇葩户型，都尽量避免。
7、孤楼、或者只有两三栋的小区，不要考虑。
8、选物业好的小区。
衡量物业的好坏，看细节。
一看小区门口保安的年龄，年龄越年轻越好；
二看，进入小区时，保安的态度。
是挥挥手就让进了，还是口头问问去哪一栋？是需要登记才能进？还是保安给业主打电话核实后再进？
三看园林草坪树木，儿童游乐场、健身器材等小区设施。
落叶多不多？草坪秃不秃？各类树种是郁郁葱葱还是半死不活？
地面脏不脏、设施有没有损坏？
五看垃圾放置区的卫生状况。
垃圾有没有溢出、有没有异味、地面干净程度如何
。
六看消防楼梯是不是堆满了业主不要的废纸箱、电动车等。
9、不要被装修迷惑，要选格局合理的。
是不是边户、南北通透，有没有暗卫，各个功能区的分布是否合理，窗外有没有烟道对着自家的窗户...
这些才是决定以后住进去的舒适程度。
你还有哪些二手房问题？
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①本文系作者观点，仅供参考；未注释图片系排版需要，与内容无关联，不代表任何楼盘；未标注实景则为效果图；面积指建筑面积。②物业服务均指交付入住后，目前未实现。③学校信息非承诺入学，仅供参考,招生政策以教育部门公布为准。④其他规划配套、价格及优惠信息等仅供参考，以政府部门批复或楼盘公示为准，有效期截至2024年11月22日。
