创业一周年演讲，昨天真的结束了，预热了一年，准备了三个月，这一年来我对地产的观察，以及我想要做的事情，都在那两个小时内说完了。以下是文字实录的
部分内容
，后续会更新PPT版本和视频版本，大家多关注
2008年实习时候，我给自己在广告公司找了一份公司，服务各种甲方帮他们做落地活动。照片里我服务的那一位叫李施德林漱口水，作为奖励公司送了我一箱漱口水试用装，害得我那一个礼拜都没有刷牙
后来我还服务了立顿红茶，公司给了我一箱立顿红茶，再然后是百事可乐，几乎那阵子我可以把可乐当水喝。后来有一次吃饭的时候我的领导和我说：做广告服务公司最大的福利待遇，就是可以内部拿到甲方的试用装什么的
所以我第二天我就辞职了，义无反顾地进入一家房地产代理公司
后来我选择留下来了，因为我发现我这个人和房地产无比的契合，明天就是我的生日，所以大家都知道我是金牛座。
同道大叔曾经这么形容过金牛座，基本就是三本书《美食指南》、《性爱大全》、《理财小能手》，对于房子来说，他能帮助我们做的，差不多也就是这三件事
所以如果房地产有星座的话，他一定是金牛座
那房地产到底有多爱钱呢
2016年，全国的房地产市场成交量突破12万亿，相比较去年提升了37%。这里有2个维度的数据值得大家注意，第一，10万亿这个一直以来被认为是中国房地产天花板的数据被突破了，而且还突破了不少
这个行业里装下了这么多的钱，是一个非常大的池子
但令人恐怖的是
，这个池子不仅大，而且还非常得快
房地产整个行业，去年的增速是37%，这个数据大家看着可能没有感觉，和大家对比几个数据：相比之下，装潢为15.4%，家具13.9%，汽车9.1%，零售10.8%。而电商行业这么火爆，其增长也才20%多，2016年增长超过房地产的只有快递业，达50%多，但快递业基数比较小。房地产是全中国增速最快的行业之一
如果这个现象还不够震撼的话，那么我们可以看下这个数据，这不是中国房价涨幅排行榜，是全球房价涨幅排行榜，前14位有13位是中国的城市
唯一一个例外的温哥华，是因为中国人过去买的太多导致的，所以我们可以感受下中国房地产的洪荒之力
池子大、增速快，这个是房地产在去年比较恐怖的地方
但是这个速度算快么，其实已经很快了，但却不是最快的，整个行业最快的领域一定出乎你意料：
这是来自SMG的一张截图，说明星的片酬，在一年的时间，各位注意是一年的时间涨了250%
其实越是稀缺的东西，在过去的时间里涨的是最快的
除了明星之外，我们可以看下这么一个数据：腾讯股票，12年翻了170倍，复合年增长19%，上海牌照15年涨了800倍，符合增长25%，冬虫夏草26年间涨了145倍，复合增长22%，而这一切都是在货币30年间翻了280倍的前提下，复合增长21%
没那么容易复制稀缺的东西，都得到增长，所以当然也包括房地产
这是一个社会现象，沉在行业下的资金越来越多
所以这个时候各位可以理解为什么会有那么多香港去买保险，为什么那么多企业做起了P2P，用户对于资金的不安全感导致了房地产市场的爆棚
在这样的不安全感下，我们看一下房地产如何爆棚
我们来看一下居民贷款买房的比例
我们对比下2009年与今年的房地产增幅，在那一年2成首付以及购买资格非常轻易的行情下，整体的市场容量也没有根本性的提升
从2016年开始，居民买房已经从过去的居住需求走向居住+投资的双重需求
这个现象在2017年依然是风卷残云
今年1-3月这个数据比例是多少，
变成了55%
另外在项目销售端口我们可以看到，去年一个三线城市贵阳一个楼盘可以卖过100万方，华发在珠海的一个项目可以帮助一家开发商提升30名的档次，上海城市销冠，一个销冠，达到140亿，这个数字在房企销售排行榜里可以进入百强名单；还包括碧桂园去年有6个人
分享1亿奖金
。
这是楼市在2017年开始的与众不同，我码字时最大的感受，就是大叔大妈都会在后台留言，和我说增值保值、资产提升、通货膨胀，买房这件事有着本质性的扭转
很多人会把这个因素轨迹于通货膨胀、货币超发，
但是我个人理解是居民买房意识的彻底崛起
2017年楼市的一个彻底转变
中国正在从过去的储蓄型大国向投资型大国转变，而投资性买房又彻底的把刚需性购买彻底激发出来
投资的极限就是现在储蓄的极限，中国每年都有50万亿的居民存款余额进入市场，50万亿，每年，这点钱正在一点一点流入到房地产领域，如果意识开始，渠道泄洪，房地产会成为一个蛮恐怖的行业
在一个钱这么多的行业里，企业到底过的好不好
是的，有钱，到处花钱买粮食对房企来说变得非常常见
去年的上海土地市场有一件非常有趣的事情：
2016年是上海土地的地王年，几乎所有地块都成为了地王，各种保本价刷新了我们的三观，楼板价和溢价率都达到历史最高
但是到了下半年之后，我们发现，所有的地王都开始做一件事：寻找合作伙伴，分一半的股份给你，我们联合开发
所以有一度时间市场发生一件有趣的事情：一边在抢地，一边又在分出去，这是一种什么心态
大概就是：不知道会不会死，反正要死一起死
这还不是最惨的，最惨的是现在的市场遇到了一个元素：建议零售价
这个我只在小商品市场里见到的标签，现在在房地产项目上也遇到了，这件事让地产人非常苦恼，是选择断臂还是等待成为两个都不想选但又不得不选的问题
除了一线城市的成本管控之外，在大量的二三线城市房企正在陷入几种怪圈逻辑
第一、靠一个项目卖完剩下的钱去拿同样的这块地几乎没有可能
怎么解释这句话呢，举个例子：
比如你花10亿拿了一块地，最后整个项目卖了25亿，很牛逼吧，5亿是其他成本，那么多出来的10亿，你要交5亿的增值税，然后剩下5亿的还要交25%的企业所得税，所以剩下也就4亿。你拿了10亿的地，最后到手差不多就是14亿的现金
但遗憾的是，这14亿想要拿当年那10亿的土地，已经成为不可能的事情了
土地每年保持30%以上的增长，两年后土地价格17亿以上了
所以借钱做房地产就成为了必然的趋势
借钱是要还的，用什么还？拿卖完项目剩下的钱还。那钱都换了债，后面的地怎么拿，继续借钱
所以房地产企业必须越做越大
只有后面的项目越来越多，才有可能偿还之前的债务
只有后面的项目越来越多，才有可能借到更多的钱拿未来的土地
所以也不知道是企业需要借钱越做越大，还是做大之后才能够还钱
这是一个无限循环的怪圈，也是房企都要冲业绩的原因
但是神奇就神奇在这个地方，在中国的国度里，还真特么有人借钱给你，而且死命地借钱给你
我们可以发现，开发商能够借到钱的地方实在太多了，包括银行授信，公司债等模式，开发商总是能够借到钱，而且利率越来越低
这件事到了2016年，变成了一个非常有趣的现象，就是房企能够借到的钱，已经远远超过他当下规模扩张拿地所需要的钱，多出来的钱放在房企的手上变得非常得烫手
为什么烫手呢，潘石屹给我举了一个非常形象的例子：
本来他准备整栋卖掉soho中国的一个项目，但是猛然发现，换到的现金出不去，所以就放弃了这个交易决定
国内的钱在贬值，而开发商却一边有钱流入一边又花不出去
潘石屹在他的年报例会上这么和我说：SOHO中国去年做的最重要的一件事情就是把国外的债务换成国内的债务，为什么，人民币在贬值，持有国内债务变成了增值的一件事情
所以第二个怪圈就是，
在这么高
频率
的
周转
下，开发商还存在钱花不出去的逻辑
所以在这样的大背景下，去年下半年，房地产企业出现了另外一个现象，那就是买买买
去年资本市场，举牌最频繁的7家企业里，有5家是做房地产的
万科的股权之争，真不是宝能恒大有多能耐，说到底是他们手头能借到的钱实在太多了
所以我们看到一个非常有趣的现象，
开发商只能依靠借钱才能在行业里生存，但是却总有人借钱给他，而且借特别多的钱，所以开发商除了用借来的钱做开发之外，开发商还想尽办法花钱
所以这个时候，我特别能够理解今年过年的时候，旭辉总裁林峰给我回的微信：这一年来从来只有逆水行舟，高处不胜寒，我过得如履薄冰
这大概是所有房企痛苦的地方
所以给到各位房企们的选择其实不是很多
要么做一个行业的机器，永远在高速滚动，要么就成为一个花朵，曾经很美丽，但快要凋谢了
