两个月前，厦门发布楼市新规，要求新购住房需取得产权证后满
2
年方可上市交易，这是行业有史以来第一个“限售”令。
“限售”刷新了我对政府调控政策的理解高度，坦白讲，虽然新闻上总是说政府储备了多少的调控工具，但我从来没想过，会有一个政策，从直接从消灭房产交易的角度来切入。
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“限售”最初是应对开发商的规避限价。本轮调控中，房价上涨压力较大的城市，地方政府对新房预售价格进行了严厉的打压。开发商的选择大致有三种：一是硬抗封盘，宁折不弯、但谁也说不准这一轮调控周期会持续多久；二是委曲求全，接受低于预期的预售价格、换回一部分现金流、保证生存；三是巧妙规避，比如绑定精装修和车位、或者干脆整体卖给关联公司、再以二手房的形式出售。具体可参见《
限价的逻辑
》。
道高一尺、魔高一丈。
2016
年
3
月，上海就出台了“限售”政策，规定“企业购买的商品住房再次上市交易，需满
3
年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。”堪称本轮“限售”政策的鼻祖。
2
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不过，从目前来看，“限售”政策打击面最广、也是最精准的调控队项，是投资客。
投资客的核心特征是“
高杠杆、快周转
”。连首付款都是建立在各种过桥融资的基础上，自有资金占比极低。一般而言，首付款部分的融资成本偏高，如果以信用贷和抵押贷为主、以
P2P
融资为辅，则成本可以控制在
6~8%
左右，而占大头的房贷部分利率却在
5%
左右（非首套），整体来看，平均资金成本在
6%
左右。根据政策要求，首付比例会有浮动，进而平均的资金成本有所浮动。
个位数的资金成本，与动辄
30%~50%
的房价涨幅相比，根本就不值一提。只要你能有足够多的融资渠道，那投资房产就是赚钱。从过往经验来看，除了
08
年、
11
年、
14
年等极少数年份的房价出现过下跌，绝大多数的年份房价涨幅都甚为可观，而且每一轮的下跌之后、都迎来更猛烈的报复性上涨。空军一败涂地、多军盛世狂欢，更加坚定了投资客的信心，尽可能地加杠杆、以小博大！
对投资客而言，
资金成本不是问题，资金周转是致命环节
。大多数的信用贷都是
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年到期，到期之后的“借新还旧”是个难题。假使首付都是各种资金拆借，几十万或许还能咬咬牙再东拼西凑，几百万的难度就非常高了，往往得及时卖掉资产组合中的一套来缓解压力。
所以“限售”对他们来讲，犹如打蛇打七寸，太致命了。如果无法及时将房屋出售套现、资金链压力将剧增。只能通过二次抵押的形式，再套出部分资金，以解燃眉之急，但相应地会带来成本的上升，而且二抵套出的资金量也相对有限。配合着日益收紧的信贷政策，未来市场上投资客的身影将明显减少，市场会逐步回归理性。
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其实这一招对地产商来说并不陌生，自万科
2010
年成为中国第一家规模突破千亿的开发商依赖，在过去的这些年里，诸如恒大、碧桂园等开发商，都充分地展示了“
高杠杆·快周转
”模式的魅力。企业犹如一台脱缰的骏马，一辆开足马力的火车，实现了将近
50%
的年复合增长率，在追求规模的道路上一去不复返。
如今，以万科为代表的龙头企业纷纷转型创新的时候，仍有一批后起之秀仍然不遗余力的追求“加杠杆”。他们的眼中，是旭辉、阳光城、泰禾的业绩神话，是再不发力就被淘汰的危机感。
这与现在这批投资客何其相似。错过了零几年时的房市黄金期，错过了福利分房和经济适用房的政策红利（更多是漏洞），投资客的心中，怀揣着从
1
到
N
的杠杆神话与欲望冲动，更多的是，再不加杠杆上车，可能就再也上不去了。老话说得好，不在泡沫中疯狂，就在泡沫中死亡。你唯一能做的，就是
与泡沫翩翩起舞
。
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“限售令”能起到稳定市场的作用，投资客的资金链压力剧增，且信贷政策收紧，未来市场购房者将以自住性购房需求为主。当然也有负面作用，那就是进一步降低了二手房的市场供应，毕竟核心区的二手房供应原本就很少。一个供需双降、但购房群体更加理性的市场，应该能发展的更加健康。
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不只是这些直接出台“限售”政策的城市，其他城市在最近的土地出让中，也充分吸取了限售的精髓。比如
5
月
10
日保定推出的公开地块中，一宗住宅地块不仅采取了“限房价竞地价，限地价竞房价”的“双限双竞”出让方式，更明确“
此宗地商品住房购买人在取得不动产权证之日起
10
年内不得买卖
”。
如果说限售
2
年还处于可预期和可接受的范围内，那限售
10
年几乎是阻断了购房者对房产升值的所有想象，谁能准确预测到十年以后的事情呢。
活在当下，是执政者的逻辑，也是购房人的逻辑。对于不可预期的未来，谁会为他买单？
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限价的逻辑
