【广发地产| 公司跟踪】华侨城A：深度参与粤港澳大湾区发展

华侨城在2017年上半年继续加大土地投资力度，同时在关键项目拓展方面，取得了令人欣喜的进展。公司在17年4月以45.8亿获得的深圳宝安中心区滨海文化公园（一期）地块，项目位于宝安中心区海澜路以南、新圳河以西、沿江高速以东，占地面积38.14万平方米。本次出让包含4宗建设用地及中央海滨文化公园用地，建设用地面积为10.53万方，规划建筑面积18.56万方，刨除文化及游乐设施用地，商业物业总建面为12.06万方。

滨海文化公园在4月19日举行了奠基仪式，计划投资100亿元，预计于2020年完工并投入使用，随着宝安滨海文化公园二期、三期工程的推进，将进一步完善西部岸线“滨海+休闲+文化”的功能，华侨城从16年开始表现出的积极参与深圳市重大工程的态度和决心，从大空港到滨化文化公园，公司深度参与到粤港澳大湾区的建设中，积极发挥央企的责任和作用。

华侨城集团在17年初的集团年会上提出了“跨越式发展”的经营计划，上市公司华侨城A作为集团主要的经营主体，凭借丰富的资源储备，结合当前的期房以及现房项目结构，公司未来2年的业绩增长有较强保障。

华侨城目前在手地产项目总储备建筑面积2204万方，未结算面积达到了1608万方，随着上市公司整体周转及开发速度的提升，业绩将加速释放。

房地产市场进入调控期，深圳市场储备占比过高，流动性折价大。

华侨城在2017年上半年继续加大土地投资力度，同时在关键项目拓展方面，取得了令人欣喜的进展。公司在17年4月以45.8亿获得的深圳宝安中心区滨海文化公园（一期）地块，项目位于宝安中心区海澜路以南、新圳河以西、沿江高速以东，占地面积38.14万平方米。本次出让包含4宗建设用地及中央海滨文化公园用地，建设用地面积为10.53万方，规划建筑面积18.56万方，刨除文化及游乐设施用地，商业物业总建面为12.06万方。

深圳宝安中心区滨海文化公园（一期）通过招标的方式进行出让，华侨城A曾经在16年12月份参与过该地块的第一次招标，但最终由于报价低于招标底价而流标。此次招标提高了商业用地的配套建设面积，在同万科、招商、鸿荣源其他3家企业的竞争当中，华侨城最终以91.46高分中标。

根据目前的项目规划，A002-0056、A002-0057、A004-0161宗地由中标人自持经营，不得转让；A004-0162宗地用地中酒店部分10年内不得转让，10年后可整体转让；商业部分1万平方米5年内不得转让，5年后可分割转让，其余0.5万平方米可分割转让；商业性办公部分可分割转让，大部分项目还是以持有为主。

滨海文化公园在4月19日举行了奠基仪式，计划投资100亿元，预计于2020年完工并投入使用。项目将借鉴国际知名项目的成功经验，规划布置中央海滨文化公园、演艺中心、商务办公区、大型游乐设施、休闲商业区等功能，打造集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等复合功能为一体的“国际化滨海城市新坐标、世界级滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。

未来，随着宝安滨海文化公园二期、三期工程的推进，将进一步完善西部岸线“滨海+休闲+文化”的功能，为广大市民群众提供一个近水亲水、休闲旅游、享受文化盛宴的绝佳去处，与西部45公里黄金海岸线上的“互联网+”未来科技城、深圳宝安国际机场、深中通道、两中心一馆等重大项目交相辉映。

滨海文化公园一期项目的意义不止在于投资与汇报之间的利益计算，更重要的是华侨城集团从16年开始表现出的积极参与深圳市重大工程的态度和决心，从大空港到滨化文化公园，公司深度参与到深圳市以及粤港澳大湾区的建设中，积极发挥央企的政治责任和社会责任。

除了滨海文化公园项目外，公司17年还在龙华新区民治办事处A811-0322地块，纯商业用地总可售面积16万方，楼面地价37317元/平米，进一步丰富了华侨城上市公司和集团在深圳区域的储备规模。

华侨城A的核心业务是房地产开发，借助独特的开发模式，公司在核心城市大量获取优质的土地资源，深耕开发，树立品牌形象。从开发策略来看，由于资源相对集中，公司更倾向于大盘资源型企业，充分受益于整体房价的上涨以及城市规模的扩张。

2016年，公司房地产签约销售规模达到275亿元，百强房企排名62位，布局进入了14个城市，其中3个一线城市，9个二线城市和2个三线城市。截止到17年6月，公司参与开发的项目合计规划建筑面积为1977万方，而未结算建筑面积为1371万方，权益未结算面积为1031万方，权益货值3792亿。从公司的资源储备规模和年度销售规模来看，整体开发节奏较慢，过去几年销售规模维持在150亿左右的水平，若整体开发效率提升，未来的销售和业绩增长都有强大的资源保障。

在华侨城集团2017年度工作会议上，集团计划在17年将营业收入提升至800亿，增速达到49.3%，利润额从95.2亿元提升至120亿元，同比增长26.1%。从过去几年集团的收入和利润结构比例来看，华侨城A平均贡献占比分别达到了61%和93%，在集团的发展提速的诉求下，华侨城A需要成为利润增长核心，从2016年公司在销售和拿地端的积极表现可以看出，运营开发节奏在都有显著提升。

目前拥有较多的现房项目以及预售的期房项目对于公司17年和未来几年的业绩增长能够提供极强的支撑，预计17年公司可售现房贡献收入规模为285亿元和期房项目结算规模为193亿元，实际地产贡献收入规模为478亿元，再加上景区及其他业务，合计收入规模为534亿元。

华侨城目前在手地产项目总储备建筑面积2204万方，未结算面积达到了1608万方，权益未结算面积1173万方，而权益货值将近4000亿。其中现房占比较高，且主要布局在深圳、上海等一线城市，对于收入的支撑较强。预计17、18年的业绩分别为1.12和1.43元，维持“买入”评级。

房地产市场进入调控期，深圳市场储备占比过高，流动性折价大。