越秀摸透了广州楼市的新玩法

越秀摸透了广州楼市的新玩法

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：越秀桂悦东晓，凭什么预定广州下一个日光盘？

我们聊了越秀桂悦东晓这个项目之所以有日光的可能，除了产品和地段外，更多的原因还是在于越秀的打法和产品定位，就是找准市区中心刚需和改善需求。

这两天越秀在荔湾的项目，珑悦西关开卖了。也是一个类似打法的项目。

让我不得不惊叹越秀的高效率，要知道珑悦西关的地块是今年10月30号越秀摘下来的河柳街地块项目。

如今2个月不到的时间，越秀就把项目现场营销中心支棱起来，对外正式销售了。

现场的销售人员和我还介绍，说现场的几个样板间，20天之前不过是一片毛坯。

首开很顺利，现场卖得很不错，整个项目总共就是2栋楼，270来套房，我预计短期内这个项目就会清盘了。

再加上越秀在梅花园京溪的越秀云悦，之前的首开同样卖得格外火爆。在一手市场竞争如此激烈的现在，越秀还能通过短平快的打法，接连把项目的首开卖爆，实属不易。

如果只是单独的项目，那多少还有点天时地利人和的不可复制因素。但如果连续几个项目都能卖得这么好，那就不单单是战术问题，而是找到了正确的战略方向了。

01

我们先聊聊珑悦西关这个项目。

其实早在荔湾河柳街地块延期拍卖的时候，我就说过。

荔湾这块宅地的条件，并没有差到流拍的地步。地处荔湾西部老城区，在东风西路和南岸路的交汇处，距离中山八也不远，有地铁，有配套，有老城区的烟火气。

楼下有华侨小学管理的新设学校。

地铁的话，8号线虹桥地铁站，我亲测半个小时能到琶洲的磨碟沙站，对上班族很是友好。

最重要的是周边先有竞争对手。存量房要不老，要不贵。

像富力新居，南源花园这样的老房子，二手成交价在3万/m²左右。楼龄几乎都超过了20年。成为了岁月的一部分。

而像西关都荟这样的新房，7万/m²左右的单价，又成为很多人可望而不可及的目标。

所以这些年下来，自然积攒了不少置换改善的需求。

这个地块开发出来的产品，竞品少，条件不错，实用率上限可以做出120%的产品，是不用太担心去化率的。

如果地块做个市场调研，即使没有90分，80分还是有的。对于开发商来讲，总价低，去化快，小赌怡情都不用，一定是包赚的。

越秀开发的思路也很到位。做出来的产品不错，非超高层，两栋楼都是31层左右，还做到了全南向户型蝶式布局。

总价门槛的定位是68m²三房两卫318万起，最大的户型是98m²的四房户型，总价不超过500万。主力户型则是80m²的三房户型。总价控制在400万左右。

三条线，300万、400万、500万。对应三种不同的家庭阶段和总价需求，非常清晰。

定价策略和越秀另外一个同样卖的不错的项目，越秀云悦，有异曲同工之处。

越秀云悦88m²的产品460万起，折后的单价5.2万/m²起。105m²的产品580万起，折后的单价5.5万/m²起。

客观讲，5万的单价我不认为特别便宜，但两个项目都通过新规设计，控制住了产品的总面积，进而把总价控制在一个刚需接受程度很高的区间。

越秀找到了广州楼市的蓝海市场。

就是很多刚需客户更在意的是产品的总价门槛，而不是单价的高低。

02

过去主城区的产品，喜欢设计偏向改善的产品，户型不往140m²的方向设计，好像就对不起小区的定位。

于是房间越做越多的同时，面积也越做越大，总价越来越高。

虽然随着市场的回落，很多开发商都开始降价。说实话，单看单价，我认为主城区几个改善的项目，性价比都还是不错的。

但为什么依然市场的接受程度不高，原因就在于，总价依然超过了城区刚需客户的接受范围。

例如西派天河序127m²的产品，低楼层的单价可以做到6万3，这个价格我认为性价比还不错，但是一看总价，就是远离刚需客户接受范围的800万。

又比如保利天汇，116m²的产品最低可以做到单价5万，性价比很不错，但由于面积太大，总价还是要去到580万，很多刚需买家对这个总价还是有压力。

过去广州楼市的上半场，走的是刚需和改善泾渭分明的路线。即郊区外围主打刚需产品，主城区主打改善豪宅。

如今广州楼市进入下半场，郊区外围的需求萎缩，但是城区由于过去的新房供给基本都是围绕着改善需求来设计的。因此积攒了大量的刚需买房需求没有挖掘出来。

所以那些在主城区主打刚需的项目，去化往往都很不错。

像越秀珑悦西关这种小盘总共货量就300套不到，越秀用短平快主打刚需产品的打法，市场可能一瞬间就能消化完毕。

没办法，毕竟主城区供应一水的改善和高端改善，刚需产品凤毛麟角。

但任何时期，我们楼市的需求主体依然是大批的刚需买家。

例如广州楼市上，二手房在600万总价以内的成交占据了总成交的90%以上，300万以内的成交占据了市场总成交的70%以上。

我们每天看到豪宅项目的成交精彩纷呈，好不热闹。但实际上，刚需买家群体才是海面下，冰山的主体。

沉默，庞大，只要动一动，就能激发出巨大的能量。

过去，开发商在核心区的拿低价普遍昂贵，为了保证利润不得不把项目往高端的方向做，通过高端项目获取高溢价。

但现在核心区的地价普遍回落，很多开发商的思路也会开始出现调整，会发现不见得卖高总价的改善和豪宅项目才最赚钱，卖刚需产品也一样有利润。

我相信接下来，主城区会有不少的刚需项目上市。

例如接下来，又是越秀的项目，海珠的越秀·桂悦东晓走的还是和越秀珑悦西关和越秀云悦相同的打法，主城区的刚需盘。

这对于开发商，是一条新赛道，一种新打法。

而对于市场的广大人民群众来讲，每一个在广州拼搏奋斗的人，他们都值得在广州的万千灯火中，找到了属于自己的那一盏，值得住上地段品质都更好的房子。

优享家房产线下沙龙    

时间：2024年12月29日，14:00-16:00，星期日

一、买新房，破底价成交的黑科技？

二、买二手，如何买到能涨的好房？

三、买一二手如何避税，降低摩擦成本？

四、广州12月最新笋盘分享

五、一对一线下购房答疑

费用：报名费50元，到场退还，全程免费。

微信：yxjcena

地点：珠江新城东区富力盈盛广场B座1603房

优享家以100%买方立场，为买房人提供一站式定制买房贷款服务。

加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。

更多房产信息，请关注公众号。

我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。