【中金·REITs】公募REITs周报（11.4-11.8）：市场缩量企稳，关注均衡配置窗口

行业近况

本周（2024年11月4日至11月8日）中证REITs全收益指数上涨0.16%，价格指数下跌0.01%。C-REITs市场总市值收于1326亿元，环比上升2.84%，剔除新上市项目后则为环比上升0.03%。

评论

指数有所企稳，保租房板块引领反弹。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.01%，6单保租房REITs中5单收涨，其中3单涨幅超3%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.16%，新上市的水利项目领涨18.03%，中国交建、南京交通、河北高速3单高速REITs涨幅超1%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.13%（保租房）、+0.40%（能源）、+0.37%（消费）、+0.23%（产业园）、+0.16%（高速公路）、-1.02%（市政环保）、-1.81%（仓储物流），保租房板块领涨，消费板块连续第4周收涨。市场情绪指数本周下探低迷（<20）区间后反弹并收于30。

估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.89%，与中证红利指数股息率（TTM）4.99%的负息差环比收窄2bps至-10bps，主要受到中证红利指数股息率下降影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.14%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比收窄6bps至503bps，主要受到经营权REITs中债IRR下降影响。

部分REITs短线超跌后具备配置价值，关注投资组合均衡性。如我们在10月月报中所述，9月底开始前期涨幅较大的保租房和环保板块回调相对较多，受益于宏观预期改善以及短期数据支撑的消费板块表现较优。而近期1）城投宽庭、华润有巢两只保租房REITs在年化分派率触及4%及以上区域后有所反弹；2）首钢绿能REIT三季报业绩不及预期后本周于中债估值5%IRR附近亦有所反弹；3）水利项目上市首日收于4.06%中债估值IRR，均表明至少部分资金认可稳定性资产估值回调后的配置价值，我们推荐与消费、部分高速等相对更多受益于宏观预期改善的REITs组合，进行均衡配置。详情请参考《公募REITs月报（2024-10）：市场呈现分歧，关注投资组合均衡性》。

后续关注：宏观政策情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。  

C-REITs一周市场回顾

图表1：保租房REITs年化可供分派率走势

注：1）除招商基金蛇口租赁住房REIT采用招募书预测的2024年可供分配金额（年化）计算分派率外，其余项目均采用过去四个季度累计可供分配金额（年化）计算分派率；2）数据截至2024年11月8日
资料来源：REITs招募书，REITs季报，Wind，中金公司研究部

图表2：市政环保REITs中债估值IRR走势

注：数据截至2024年11月8日
资料来源：中债估值，Wind，中金公司研究部

图表3：11月4日至11月8日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年11月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年11月8日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：保障性租赁住房REITs日度涨跌幅

图表17：高速公路REITs日度涨跌幅

图表18：市政环保和能源REITs日度涨跌幅

图表19：消费基础设施REITs日度涨跌幅

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