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绿城，又开一把天崩局

园长说广州楼市 · 公众号 · · 2025-02-11 23:24

正文

文：阿信

番禺广场的改善盘---绿城·玉海棠准备面世了！

地段优越，番禺广场TOD旁，地铁上盖盘，3+18+22+17号线，一线通达琶洲珠城。

永旺+万科里两大商业综合体，对口德兴小学集团（省一级）东兴小学，学铁商均有，定位改善，是想往品质偏高端的方向走的。

预计3月开样板房，中旬取证，看筹量开卖~

但但但！怎么好像本地人对这个盘，评价没这么高？？？

PART.

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这么好的位置，本地人却观望？？

吹风价没出，但是，销售说因为绿城的位置更好，产品更好，品质感更强，所以会比路劲美的隽樾府贵。

而隽樾府目前四房单价在3.8-4.2万/㎡，据闻绿城想卖4万+，最小面积108方，所以估计要卖到430万起步，好一点的楼层可能要450万了。

掐指一算，万博的越秀万博城103㎡开盘的时候也才卖450万起，相当于番禺广场已经要卖到和万博差不多价格了。

项目的定位也简单，这个盘货量不多，锚定周边的本地改善，估计很快消化完了。

这个价格，群众能不能接受？？阿信问了问身边的番禺本地人。

1、家住桥南，有考虑多买一套的叔叔

觉得绿城有点贵，还是更认同桥南的地段和生活氛围，觉得卖4万块，宁愿买回桥南的次新时代柏林。

2、番禺广场东秀园有套旧房、刚生二胎想买多套四房的闺蜜：

后面闺蜜补充了一句，觉得价格偏高了，但说不上来哪里高，还是会对比二手。

3、目前住桥南，同时东湖洲花园及万博某新盘均有房产的富婆好朋友

朋友觉得这个盘子主要是卖地铁，但她平时开车上班，不太坐地铁。加上目前在万博上班，要买的话更偏向于和樾府再捡漏一套。

4、父母在番禺市桥，但是每天体育西通勤的新婚朋友：

认可绿城的地段和地铁，但是同步对比周边强品质感的二手东湖洲花园，可以看看做个对比。

结论是，大家都觉得450万起，贵了，主要周边的二手确实不贵，也有一些品质感比较好的二手像东湖洲花园。

而且那个地段，在番禺本地上班的本地人对地铁不是特别看重。

有兴趣的客户可能是在市区上班，需要地铁通勤的群体，但这个总价段已经够得上万博的门槛了，这部分群体又会和万博做对比。

PART.

0 2

为啥大家都觉得吹风价贵了？

其实是对比周边的一二手。

先看二手。

假如把地图摊开，会发现绿城玉海棠是一个被众多20年楼龄包围的项目，而且受到市场冲击后，周边二手的价格也下降得厉害。

比方说最靠近番禺广场的东怡新地，目前的贝壳成交价不过2.6-2.8万/㎡。

地段相近，但新房基于使用率更高，品质感更强，高出一倍的价格，对于考虑改善的客户来说，确实是很让人纠结的。

而直线距离3km处，是同样做改善定位的金海岸花园、东湖洲花园的二手，是番禺广场周边改善客户比较认可的项目。

像东湖洲花园最新的C区，目前贝壳二手的成交价格约3万/㎡。

这个盘的居住氛围感很强，每个期区都有大花园，还有水系，园林维护得很好，所以本地人都比较认可。

假设绿城玉海棠108㎡起步总价430万起，这个总价可以在东湖洲花园买到一套130㎡左右的中高层四房带装修了。

次新楼盘，有大花园，维护得好，所见即所得，现房交付不用等，对于改善还是有一定的吸引力的，小学是市一级，初中可以摇号家门口的仲元，学位一般般但也能接受。

因此，绿城玉海棠和周边二手对比起来，目前的吹风价并未太有竞争力，当然了，目前绿城的产品还没出来，就看能否用产品扳回一局了。

再对比一手。

同步踩完周边一手，发现番禺广场板块有两个很明显的问题。

1、400万以下走货较快，400万以上走货较慢。

番禺广场板块主力在售三个项目。

隽樾府目前86㎡基本售罄，只剩下顶底楼层，其次是112㎡总价410万起，小户型产品走货较快。

绿城，又开一把天崩局

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