此刻，在房价的十字路口，你不是一个人在战斗！

来源：一勺言（ID：yishaoyan2014）和21金融圈（ID：jrquan21）

傍晚时分，毕业十年未见的大学同学发来微信：

“大师，你快预测下接下来的楼市？”

同学身在天堂杭州，问了一个口径宽似太平洋的问题，并以大师之名拿我开涮，其实暴露了两个普遍心态：

1，人们对房价数字经常过度关心，但没有人关心，你对房价的关注方式与角度是否专业？提问方式背后是思维习惯。

2，房价人人皆可谈之，但是临到上场决断之时，蓦然发现，入市买房原来是一个专业话题，尚需要各种专业领域的KOL给点小意见。

春节以后，向作者咨询房价之人渐多，不胜回复，统一写点个人感受供大家参考。

迄今为止，作者总共也就两次买房经历，但巧合的是，两次买房都有两个共同的明显特征：

1，两次买房都发生在严厉的楼市新政出台前数日，结果毫无悬念地与新政迎面撞车，首付成数无一例外均受到新政的干扰，被迫生生提高了一成。

2，两次买房本人都不同程度地“以职务之便”使用了地产关系。我指的是，虽然在房价上没有丝毫优惠，但上述关系最终帮助你顺利买到了房子。这一点毋庸讳言。

2010年10月与2016年9月，本人两次买房间隔6年，都处于楼市高热不退、敬酒不吃吃罚酒的前夜。

被迫增加的一成首付，一度给自己的财务状况造成了很大的挤压，但是幸运的是，各自依靠运气、人品与努力都化解了。

两次新政都是加码版本的调控，等于说，虽然多了一成首付，但是毕竟上了末班车。还记得两次上车6个月后，回头来看当初的决定，也确实没有感到后悔。

中间有段时间，虽然一度也曾困惑于房价停滞，增长过慢，但是，很快就迎来市场集体堆涨，消极情绪很快烟消云散，有相当一段时间，甚至完全忘掉了房价与自己的关系。

因此，作者后来所写的诸多房价文字，是有现实经验与心理基础的。这两次买房所处的当日时代背景，也让作者的房价预测相当应景契合。

因为，此刻当下，我们再度集体陷入与2010年10月、2016年9月毫无本质不同的处境。

这个处境，可以用十字路口来形容。大量的买房人拥挤在这里，或抱团取暖，或打听消息，或寻找心理安慰，但是，有一点是确定无疑的：每一个人都并不孤单。

你不是一个人在战斗。

我把个人的买房体会总结下来，大致有这么几个感受，希望在这样一个混沌时刻帮助到你的选择。

1，房价走势已经城际化，一个城市一种预测，以后，最好不要宽口径提问房价。在贵圈，这是一个容易暴露从业年龄的问题。

2，楼市分新房与二手房，哪个市场是主导，在不同的城市中差别很大。分清楚这个问题至关重要，因为，新房与二手房市场的定价机制虽有关联，但是相当不同，这一特征会深刻影响你的决定。

3，买新房，购房人可以利用的政策杠杆与资金杠杆更高，更重要的是，它的定价可以大致看成是批发模式；买二手房，首付更高，但入住更快，它的定价可以大致看成是零售模式，随机性更大，即使是同一小区的同一面积户型，业主报价可能相差数十万元。所以，你咨询买房前，一定要想好自己是买新房，还是二手房。大家都容易想见，批发模式下去进行价格谈判，降价一毛两角都是给自己面子了，何况这还是政府替代你与开发商谈判；零售模式下进行价格谈判，尺度很大，同一套房子，不同时间相差个几十万都可以理解。很多朋友遇到这样的情况，往往惊呼市场一夜暴涨或暴跌多少，完全没有必要。个案式成交，有其特殊性，比如人家装修好，不急于卖，都会影响到报价预期。下次遇到这样的情况，要淡定，要理解幕后原因，不要动辄让自己受到打击。

4，目前，政府严格执行一房一价，并强制用行政手段、预售许可证审批等手段强行接管了开发商的定价权，等于说是在帮助买房人主动压价，这是一个利好因素。但是，很可惜，很多人比较感性，往往被政府的雷霆手段所感染，然后出现房价可能横盘下跌的幻觉。其实，聪明人会视它为一个反向指标，因为它证明，房价按捺不住了。

5，如果你有渠道或者关系，可以打听到一些楼盘究竟有多少人在靠着关系买房，那么这个时候你就要加油了。这是一个很可靠的入市绿灯信号，你会为你的犹豫不决付出沉重的代价。我告诉你们一句悄悄话，过去半年，帝都至少有五成以上的地产项目开盘之际，关系户比重高达70%以上。在某些明星项目，这个关系户比重甚至高达90%。我不是一个善于开玩笑的人。

6，单价没有总价的意义重要。很多人买房，特别关注单价，其实完全没有必要，纯属自己吓自己。总价决定着你的首付与月供额度，如果你能通过首付与月供两个指标的压力测试，你不要太纠结于单价高低。

7，一套房屋，不同户型多十万元，或者少十万元，没有那么重要。如果能够承受，选择最好的户型与最稀缺的户型。如果你自住，你住的是自己挑过的最好的户型；如果你投资，你在二手市场上变现这个房子时，你的户型在同一个小区内面临的竞争会少很多。另外，如果纯投资，一个40平米的户型会比一个60平米的户型在租房市场上更有投资价值，为何？这20平米的面积差距，在租金上很难兑现出来，也就是说，40平米户型的租金未必比60平户型的租金低很多，但你买的时候却可以资金杠杆更大。

8，现在房价绝对值不低了，但是它有两个因素支撑：楼面地价也在上涨，产品升级换代也在发生。五年前总价500万元的房子罕有新风除霾系统，但现在五六百万元的房子，新风除霾基本标配了。所以，要谨慎使用过去的陈旧眼光来指责今日房价的不合理。

9，概率很重要。房价当然会跌，但是你买新房，往往看重的是最少三五年以后。从概率上看，结合基本面，过去，现在与未来一段时间，核心一线与二线城市的房价上涨的概率要多于下跌的概率。

10，不要对调控降房价做出过度预期，十年历史显示，罕有调控以降低房价为己任，同时，调控的升级，往往误伤刚需阶层居多。本人两次购房，都是如假包换的刚性需求，结果两次遭遇首付提升，如果不是人品爆棚，两次交易可能都得被迫取消。身边无数案例更是显示，很多买房人是在新政最后一刻被拦在了抬高一寸的新政门槛之外。所以，除非你是一个斯德哥尔摩重症患者，你不应该这么赞美憧憬新政。

11，买房时，价格确实是个重要参考因素，但是当你做决定时，正确的姿势是，尽可能少分配一些时间精力去讨论房价走势，应该尽可能多一些时间去研究下它周围的配套，政府的公共服务规划与产品细节。当你把房价之外的因素了然于胸时，房价将不再是一个很重要的问题，你对它的承受力与你的了解程度成正比。

12，谈谈北京房价。北京的调控目标清单上，疏散人口是排在降低房价之前的。未来数年，大量的医疗资源、本科高校资源、产业园区、商品房用地、轨道地铁的主要区域是五环至六环之间，大量的市政公园、郊野公园与绿化隔离带，构成了生态屏障。这意味着，五环到六环将是未来数十年北京最适合居住的主流区域。所以，从置业心理上，你要克服掉自己对五环与六环的本能的偏见与排斥。

13，谈谈房价四小龙。四小龙房价上涨，都是各种红利交叉堆砌，共同支撑，但各自有一个特别因素。合肥是城市虹吸效应，苏州是地价驱动，厦门是人口流入净值过大，南京是市场进化到了改善为主的阶段，升级换代需求，激活了中高端市场。四个城市房价上涨中各自的特别因素，都是长期趋势，很难因为一两个地方版本的调控措施，发生根本性逆转，反而这些趋势都会自我强化。但你若过分相信人定胜天，我也不会吝啬对你愚蠢指数的赞美。

14，谈谈天津。我有一个好朋友，地产背景出身，却也要为买一套被政府强力限价的新房，额外付出高达数十万元的佣金好处费。我同时听说，这在天津行业内，并不是十分稀奇的事情。这些人都是智商相当高的人，他们甘愿额外掏腰包，是因为他们精确计算出，他们会从这个房子上挣到更多。这个故事，如假包换，请天津朋友参考。

15，谈谈郑州。任先生曾经讲过一个故事，东京为了疏散人口，特意修建了铁路到大阪，希望人们从东京回到大阪，结果，铁路通车后，更多的大阪人涌入了东京。我深刻怀疑，他讲的这个故事中主角不是东京，而是另有其人。他也用这个故事为米字型的高铁枢纽城市郑州代言，在我看来，这个人口红利与梯度消费似乎动力无穷的城市，无需担忧。也许，雾霾才是郑州房价最厉害的敌人。

16，当一个城市的公共福利资源的价值被人为强制性地压低的时候，这些资源需要寻找一个代言人来表达自己。他们找到的最好的代言人就是房价。所以，房价并不是房屋价格的简称，它里面有深刻的社会内涵，它具备折射教育价格、公立医院、市政公园配套、地铁价格的传导能力。它不是一个简单的数字，它很有关系，背影深长，是整个城市里公共福利品的价格函数。

17，在预算能够承受的范围内，我通常都会建议买品牌大的、物业好的、价格高的社区的房子。高有高的道理，你花点时间去研究它为什么这么高，一定比你纠结吃亏与实惠这些小事更有意义。正如买股票一样，人们本能更喜欢买股价低的股票，因为这样同一笔款换得的股份数量更多。但是，事实上这是一种心理错觉而已。茅台股票的回报大概率超过一批蓝筹银行股。房子与高价股票，流动性天然受限，这类高价资产，本质上都是富人定价机制。你想挣钱，只能与有钱人一起玩耍。

18，如果你有机会在一个大盘项目的首期开盘时买房，通常都要恭喜你。不管是从开发商的财务策略上，还是从市场走势上看，首期开盘的价格，都会是一个很合适的锚定价格。它是未来开发商定价的基准。这么说吧，告诉你一个故事：我曾经听万科一个朋友说，历史上万科还从来没有首期开盘价格涨幅最终低于60%的项目。

19，有很多朋友关心落袋为安的问题。这个问题本质上就是一个如何处理贪婪的问题，你无非是担心自己不能挣到更多而已，你甚至会担心，自己一旦卖在了房价上涨的前夜，会有一个傻瓜的标签从此伴你一生。相信我，人们通常取笑的是那些亏钱卖房的人，而不是挣的还不够多的人。你永远都不可能让自己挣到最后一个铜板，所以，该落袋为安时，希望你拥有一个好心态。更重要的是，你套现往往还是为了买一个更大的新房，不要忘记，你可能卖旧房卖的更多，但你也不得不为了那套新房付出更高的价格。所以，这事扯平了。

20，关于亏钱的心理。相当一部分人不是不懂房价大道理，但在入市时间上过度纠结，归根到底是担心害怕自己买到U型的左侧半山腰区域。这对自己太苛刻，如果半年到一年后，你相信自己能站在U型的右侧愉快地玩耍，你何必纠结那三瓜两枣。买房市场上，丢了西瓜捡了芝麻的儿童故事到处都是，归根到底，是你的心理状态拒绝让时间作你的朋友，结果，时间一怒之下，就把你带到沟里了。

21，有人买房是为了挣大钱，挣少便是亏，有人买房则是求保本不亏即可，有人心理预期介乎两者之间，那种买房是为了在朋友圈晒房本的人不在讨论之列。但上述四种人都是买房人的敌人。你辛苦攒钱买房是为了谋一安居之所，但是上述四种人各有虚荣心，他们对房价的心态，构成了房价下降的天然屏障。尤其是在二手市场上，明明经济大环境不佳，观望周期已经很长了，但房价却被咬紧牙关、纹丝不动，硬生生抗过了冬天，来到了春天，令你瞠目结舌哑口无言。注意，房价预测中最难以描述的原因就是这种隐秘心理。你以为他们应该顺从大势乖乖就范，却不曾想到人家在房价上有着坚硬的自尊心与冬眠能力。这四种人是房价的天然盟友，是你身边可怕的敌人。房价背后见人心，人心之幽暗，非房价足以描述。

22，好的物业是你买房最容易习惯性忽略、但是却影响至关重要的爱人。交房后，你的房子能否保值增值，一看政府公共品，二看行业水涨船高，三看物业是否给力。过去历史通道里，涨本身不是问题，但是跑赢同行却是个大问题，有人涨的快有人涨的慢，一定是有原因的。好的物业就是你房价高低最好的守护者。下次出门记得与保安友好地打声招呼。

23，写到这里我再谈谈海南。首先给你看一个雾霾曲线。

这是一条跨越近四年的空气质量曲线。

而在同一时间

三亚的商品房成交量也跳动成一条曲线

三亚商品房成交

两条不同的曲线

看似毫无关系

但TA们合体之后

却给出了一个“不可思议”的姿势

全国空气质量变化情况与三亚商品房，成交走势几乎一致，只是时间和幅度上有所差别。

海南的房价涨的很厉害，毕竟现在还在旺季。它的上涨因素比较多，但不要忘记它之前价格停滞的时间也相当之长。如果不是时间特别丰富的人，其实不建议你去买一套海南的房子，挣钱的机会举国皆有嘛。你去海南旅游，大概率住酒店会更自由放松一些。不要为难自己。未来价格走势，我是觉得不神话也不贬低，比海南的房子更贵的是稀缺天气与环境，它总体上不属于莘莘老百姓，价格上也不会太亲民，但你说它会一路上涨上去，我建议你先问问巴厘岛、马尔代夫、芭堤雅等友好城市与国家的态度。

24，谁在买房？这个问题已经无人关心；谁还在买房？这个问题更有研究价值。很多文章说，90后不买房，因为他们的父母买了太多。每次读完这种文章，字里行间我都能听到啪啪啪的打脸声。也许他们的父母买了够多，但房子是不可移动的，他们的90后子女、00后、10后子女终究要来北上广深、各种省会城市接受爱情、房价与财富再教育的，外地有500套房子，不是不买房的理由，反而是买房的强大财务资本。所以，别再说那些傻话了，那些话是博士论文里的长期数据调研，时间刻度都是以五年为单位的，你有几个五年呢？！

还有一个强烈的感觉是，国家出台的二胎鼓励政策，似乎已经率先在房价市场上进行了提前兑现，现实生活中，地产商已经正在大口大口地享用房价的二胎政策红利，很多人孩子还未出生，就已经提前进行了房价消费。这就激活了改善性需求，这种需求就像火车头一样，把前面的高端需求给顶起来了，把后面的刚性需求给拉了起来，链式反应正式启热启动。那些把人口老龄化与低生育论视为城市房价挑战的观点，太宏大叙事了，怎么说呢？这种事情你不是家长，你不会真的懂。

25，很多人咨询学区房的事情。其实这个我没有太多发言权，建议你们去交几个链家的朋友，详细咨询下，链家有一个业务很熟练的学区房研究团队，各种政策门道与缝隙，都十分地了解。关于学区房，不要过分相信开发商的案场许诺，销售员的那些嗓音嘹亮的学区说辞更是不宜当真。我曾经得到一本链家出品的学区房秘籍（仅供内部参考），上面的信息显示，很多销售员都是在信口雌黄，似是而非。受制于很多现实条件，楼盘明明身在学区，但你买了房就是上不了。但是很少有人对你说这样的真话。

我个人觉得，学区房的重要性被过分夸大了，它的核心竞争力也与中国教育一再强调的资源分配公平公正性相违背，一朝政策变脸，你的房价在市场上大缩水是分分钟的事情，这有很多家庭遭遇可以例证。很多人觉得，教育公平公正，是雷声大雨点小。可是，那个雨点确实正越来越大，一旦落你头上，每一滴都有可能让你受10万点伤害。

讲到这个房地产，不得不跟大家讲一个欢（can）天（jue）喜（ren）地（huan）的消息，近日，又有楼盘遭抢疯了！

疯了！楼盘被挤爆、房源遭疯抢

2月25日，几张上海嘉定区的上海派楼盘几百人连夜排队购房的图片在朋友圈流传。

朋友圈流传排队等号购房的客户

据央视网报道，这个位于上海嘉定区的楼盘认筹仅过去两天，近千组客户就交了认筹金。单价33000元，比均价37000元的二手房还便宜，无疑是引购房者前来的重要因素。

这个开盘的现场是开发商在几天前将小区边的一个篮球馆临时改造而成的，已经交了认筹金的客户就坐在里面排队，整个篮球馆里大约坐了有一千人。

图为已经交了认筹金的客户

尽管上海一直在调控楼市，还是挡不住购房者的热情，不少购房者更难免疑惑，此轮调控效应是否已经穷途末路？

北上广楼市又火爆了？

现在北京有人把去年12月才拿到房本的房子卖掉，转手就能赚60万，税费全部由买家承担。据说北京目前市场上放盘的，很多是未满2年的房子，也就是投资客在抛盘，因为自住的不可能2年不到就转让，但接盘者众。

而广州则一直在补涨。上周公布70个重点城市房价数据显示，深圳、无锡新建商品住宅价格环比领跌，上海、南京、合肥、福州、厦门、郑州等城市环比房价都进入负增长区间，北京、杭州、成都3个城市环比持平，而广州市环比上涨0.6%。

有个地方两年前房价下跌20%，如今有楼盘价格半年翻倍

近日海口一名李姓房产经纪人发布的微信朋友圈表示：“星华海岸城开盘价6999元/平方米，你不要，现在涨到17000元/平方米，半年时间，这就是海南房地产的火爆现状。”

每日经济新闻记者联系为此楼盘拓客的海南房产经纪人冼先生得知，楼盘在售均价在13000－16000元/平方米之间，去年9月份首次开盘起价为6999元/平方米，不足半年价格翻倍。

而这距《羊城晚报》在2015年的这篇《海南房价跌两成 市民掀起炒股风》报道，才过去两年时间。

在全国调控持续加码之下，一二线热点城市房价被按下“暂停键”，但海南部分城市却是例外。2月22日，国家统计局发布的1月70城市数据显示，1月份涨幅最高的城市为三亚，环比涨幅1.7%。

“现在售楼处都是外地人在看房，看两三天就买了，稍迟疑好楼层就被抢了。”冼先生向记者表示，售楼处的通行做法是全款买房的优先选房，按揭的选房次序排在后面。

然而，重磅消息来了！

昨日（2月28日）傍晚6点18分，新华社播发了“习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议”的消息。

房在谈到房地产问题时，习近平这样说：

建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

对此，财经作家刘晓博分析：

1、会议着重讨论了“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”，重申了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。看来，“长效机制”会在2017年有实质性的突破，虽然房地产税很难出台，但制度框架会比较清晰。这其中还包括供地机制等。

2、通稿里这句话需要引起充分注意：“要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定”。

这句话有两层重要含义：第一，政府并没有完全排斥房地产市场的“投资行为”，而是提出要“引导”。第二，没有提出让房价下跌，而是提出“保持稳定”。所以，那些排斥房地产投资属性的看法，以及希望楼市大跌的观点，都是不现实的。

3、会议提出了“要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡”，这意味着强二线城市的供地将增加，三四线城市库存比较大的，供地将减少乃至暂停。但对于一线城市来说，尤其是北京和上海，住宅用地大趋势肯定是减少的。

整体而言，这次会议给2017年楼市确定了基调，对于房地产行业来说意味着利好。整个市场将保持平稳，希望楼市“大落”的看法显然不现实，但热点城市上涨也会被控制。

经济评论员黄生从另一个角度分析，也值得参考。

1、说明房地产市场是可以投资的，这里用了投资二字。过去曾经非常严厉，房子是用来住的，不是用来炒的。这次明确投资是可以的，但是需要引导。

2、建立长效机制，毫无疑问就是推出房地产税。从过去严厉的房地产是用来住的，不是用来炒的，发展到现在引导房地产投资，而其中起到主要作用的就是房地产税。

也就是说，接下来，你可以投资房地产，但是你必须要承担额外的房地产税，这似乎是这次房地产税改革的出发点。

房地产税，要楼市的命，还是续楼市的命？

“税”了反涨？

新锐财经主笔钱哥认为，即便“房地产税”出台，房价很可能还会坚挺如故，甚至还会闻风上涨，主要原因有四：

1、国内货币超发严重

因为钞票印得太多，国内却极度缺乏有效投资渠道，楼市就成了吸纳天量资金的蓄水池。

2、中国城市化运动远未结束

人口涌入城市催生巨量住房需求，由于政府故意限制城市土地供应，导致楼市供小于求，市场的火爆将房产价格一次次推向顶峰。

3、政府严重依赖土地财政

为了为地方公共服务融资，地方政府只能通过限制土地供给，提高土地拍卖价格，靠卖地来获得资金。

4、国内外经验

韩国，也曾因房价飞涨，政府对持有多套房的家庭征收重税，但房价却在短暂观望后，继续保持上行。

当然也有人认为房地产税能把房价降下来。全国人大财经委副主任尹中卿接受官媒采访时表示，“房地产税降房价是毫无疑问的。”

新时代开启！

据黄生分析，房地产税推出的初期，短期的成交量会起到很大的压制作用，能够减少中国房市的投机，确实能抑制房地产价格的暴涨，必然改变中国现有的房地产格局。

但是中长期，影响房地产价格的，并不是房地产税。决定房地产长期价格的还是货币，在一个封闭的货币流动体，房价现象就是货币现象，不能指望房地产税能够长期降低房价。

过去的十七年，是中国房地产的黄金时代。房地产税的即将到来，预示着房地产进入了白银时代，大涨不会像过去那么容易，大跌更难，因为后面有大量的货币在支撑。

但是房地产税的推出，对于实体经济则意义重大，未来十年，将是实体经济发展的好时期，不但房地产税会出台会降低企业成本，股市注册制的实际上到来，也有利于创新型公司走向资本市场。

一个新的时代开启了！

银监会主席郭树清发布会首秀，明日上午10点，精彩不容错过！

来源：一勺言（ID：yishaoyan2014）和21金融圈（ID：jrquan21）

本文编辑：钟艳蓉

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