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以下为正文：
楼市投资的技术面（下）
杭州西湖 图片链接：http://k.sina.com.cn/article_2998067174_pb2b2dfe602700l4fb.html?from=travel
从基本面来看，5年前的杭州，只不过就是一个带有一点互联网气质的普通二线城市而已。
杭州的崛起，是一部教科书式的城市营销，更是一个多重政策规划利好叠加的上升效应。
首先是阿里巴巴于
2014
年上市开启了互联网时代，同年
11
月
11
日，
双十一全天交易额
571
亿元
，杭州的知名度开始上升，在旅游城市的标签之外，打上了互联网烙印。
2014年，中共杭州市委、杭州市人民政府印发《关于进一步加快城市轨道交通建设发展的若干意见》，总是修着修着就塌方的杭州地铁开始加速建设。
要知道此时的杭州地铁建设远远落后于国内众多省会城市，仅仅只有两期5、
6
条线路的规划。
2015年
2
月，
杭州
成功获得
2016
年
G20
峰会
举办权。
2015年
9
月，杭州成为继北京和广州之后，中国第三个举办亚运会的城市。随即杭州开始了钱江世纪城、奥体中心等跨钱塘江的大手笔建设。
2016
年
9
月
4
日
-5
日，中国
杭州
召开
G20
峰会
，
美轮美奂的
“最忆是杭州”演出震撼了全国。
杭州钱江新城 图片链接：http://mini.eastday.com/a/190926225022085.html
2016年
12
月
21
日，国家发改委批复杭州地铁三期建设规划，这次规划可谓杭州地铁大跃进，2022年杭州地铁运营里程将达到
400
公里，也是对杭州举办2022年亚运会基础设施建设的大力支持。
2018年
4
月，教育部官网公布西湖大学正式获教育部批准设立，由施一公出任西湖大学校长（代）一职。
2016-2018年，短短三年时间，在杭州城市形象与地位迅速提升的同时，杭州楼市也坐上了火箭，这更给了市民以一线城市的自信。
媒体、民众、企业界、学界的共振，将杭州推向了高光时刻，新一线城市的名号响彻大江南北。
尽管杭州楼市的调控一直在升级，限购限贷限价摇号一个不落，但给人的感觉总是慢半拍。
而在这一次次世界级、国家级的重大政策规划利好的冲击下，其楼市表现早已不言自明了。
来自上海被限购群体的购买力是杭州楼市启动的至关重要的因素。
2015年下半年到
2016
年初，上海楼市走出了主升浪，
2016
年
3
月
25
日，上海出台了升级措施，非沪籍人上海买房社保由
2
年变成
5
年。
这直接让无数人失去了购房资格，而这些民众的购房需求与热情并没有消失，他们转战杭州，为杭州楼市提供了巨大的能量。
杭州是一个二线城市冲击一线城市的标本案例，也是一个购买力被驱赶从而引发行情的经典案例。
笔者曾经于10年前在西安长期居住，当时的西安，还是灰蒙蒙的，到处都是城中村。
今年，西安鱼化寨现在要拆了，想当年，像鱼化寨这样的大村子，少说也有几十个，出了西安二环，公交车的站名不是这个村就是那个村。
小寨赛格当时正在整修，一时间这个商圈看上去最大的购物店居然是美特斯邦威专卖店...
全城第一个万达广场（东门万达）都还未开业，开元商城已经算是市内较大的商场了，除了永宁门外王府井的几家奢侈品店外，
整座城市与摩登和时尚隔着十万八千里的距离。
西安火车站的治安也被当地人广泛诟病，每次去火车站要紧紧的捂住自己的钱包。
大唐芙蓉园虽然很美，曲江池公园也修好了，但是
仍
然不足以让我喜欢上西安。
毕竟除了曲江板块，其他版块的城市面貌乏善可陈，白天从车窗外望去，一片灰，灰的看不到什么朝气。
西安城中村 图片链接：http://www.tuxi.com.cn/c/857/8572860.html
一直到2015年，西安的
GDP
和经济发展水平还真就是一三线城市，国内的城市论坛上，西安从来都拿不到台面上。
如果提到西安，大部分都是对“八百里秦川出懒汉”的感叹以及因循守旧的风气的批评，和东北城市的口碑并无二致。
不过，尽管西安那些年默默无闻，但是以其大区的区位、资料教育资源的聚集程度，还是要比郑州在名气上要响的。
那些年的郑州还深陷郑东新区“鬼城”的舆论漩涡中无法自拔。
从基本面来看，西安没多少人口腹地，西北本身气候生存条件还不如东北，人口也较少，陕西省才3000多万人，其他西北省份人口更少。
光人口这一个指标就足以对其未来发展造成限制（所以才引发了西安后面的抢人行动）。
再加上城市面貌的落后以及高新技术产业发展一般，尽管坐拥大区中心和高教中心，但是其强三线弱二线的底色当时看不到大幅度改观的可能。
西安的崛起，属于政策规划与驱赶对标效应互相交织的结果，是典型的的技术面因素推动。
2016年中央电视台春节联欢晚会西安分会场位于
西安城墙
(
南门
)
，西安作为此次春晚四个分会场中最重头、面积最大的一个城市分会场
，这是西安第一次开始了其
“高调宣传”序幕。
2016年夏天，在楼市四小龙之外，有一座城市的楼市爆发出惊人的能量，他就是
郑州
，短短半年时间，郑州楼市完成了主升浪，北龙湖片区
3
万、
4
万的楼盘比比皆是，很多楼盘在体育场开盘被抢光。
12月，郑州楼市调控升级，严格的限购限贷将众多购房需求拦在门外，但是已经被楼市教育的郑州人，发现了隔壁的一个
价值洼地
---
西安。
尽管西安楼市几乎没有什么启动迹象，但是河南高校资源匮乏，很多郑州人抱着即使不掌，好歹为了孩子教育也值得买的态度，坐上了去西安的高铁。
西安楼市因为城中村、规划、小产权、容积率等原因库存巨大，郑州人不过是帮着去库存，尚且无法带动大盘向上。
2017
年初，西安地铁深陷
“问题电缆”事件
，但与此同时
，
西安发布放宽落户新政，简称
“三放四降”，直接把争夺人才的目标人群，降低至大学生群体，
西安的抢人大战就此打响。
2017年以来，西安已经吸引了众多大企业的投资与业务入驻。在所有的投资项目中，物流设施建设项目是一大重要的内容，阿里、京东、传化集团、海航集团、圆通、中通等企业物流项目争相布局西安。
2017年一整年，随着全国各大二线城市楼市的火爆，西安楼市一直在不紧不慢的向上爬，高新区、曲江区已经是量价齐升，一房难求，但尚未全面铺开，全城开花。
2018年
1
月
16
日，阿里巴巴集团丝路总部在西安揭牌。
2018年
1
月
10
日，西安发布了“百万大学生留西安就业创业
5
年行动计划”，并将行动计划推进作为“一把手”工程。
2月
4
日，西安市公安局召开誓师大会，全力推进实施为期三年的
“人才、人口”争夺攻坚战
专项工作。
此专项工作的任务是：
2018
年至
2020
年底实现西安市主城区人口规模达到
1000
万、全域人口达到
1500
万的目标任务。
2月
7
日，国家发改委和住房城乡建设部正式发布《关中平原城市群发展规划》，作为关中平原城市群的核心，
西安跻身为第
9
个国家中心城市。
2018年的春节，西安举办了
“西安年·最中国 中国年·看西安 ”
的活动，并且开始大量在抖音短视频平台进行西安的形象推广，摔碗酒、无人机灯光秀、大唐不夜城迅速刷屏，
西安与成都重庆并列为抖音网红城市。
2018年
5
月
28
日，西安
SKP
开业，与北京
SKP
同属北京华联集团的西安
SKP
是该集团的第二个
SKP
项目，从布局来看，西安
SKP
并没有因为开在更内陆的地域而降低档次，仍然选择了以奢华为主的品牌矩阵。
西安SKP 图片链接：http://www.sohu.com/a/238112082_351318
2018年初的几个月间，西安楼市迎来了主升浪，纷纷翻倍，部分区域掌幅超过成都，这是在前几年西安想都不敢想的事情。
尽管2018下半年开始，西安楼市开始冷却，但是在
2019
年，西安楼市居然再次热了起来。
西安也仅仅用了不到三年的时间，完成了自身从三线/弱二线向强二线
/
新一线的急行军。
如果说成都重庆武汉南京等城市的飞速发展与崛起变化，已经令人叹为观止的话。
那么杭州与西安的发展简直就是
弯道超车屌丝逆袭
了，发展速度和地位提升的幅度都超过了其他二线城市，
进行了一场针对公众彻底的印象重塑。
这两座城市的不动产价格也是突飞猛进，掌幅也超过其他二线城市，为当地市民带来了巨大的幸福与自信。
市民还是那些市民，店面还是那些店面，商场还是那些商场，城里的企事业单位还是那些企事业单位，但是城市已不是他们所熟悉的城市。
基础面的变化是缓慢的，而技术面却能够推动加快基础面的变化。
成千上万的游客挤满了断桥、苏堤、秦始皇兵马俑博物院、大唐不夜城，这两座城市成为了外地人心中的向往之地。
而这一切的发生，其主要因素是政策规划和购买力驱赶效应所导致的技术面变化，而技术面的变化反过来推动了城市基本面的变化。
城市的自我“妙作”到最后，居然坐实了资产价格，这真是最皆大欢喜的事。
但是，我们需要注意的是，并不是每一座城市都如此幸运，都能“妙作”到最后坐实价格，而是很可能“妙作”到最后一地鸡毛。
一个没有什么资源基本面支撑的城市，技术面的变化并不能够带来真正的资产价格的升值。
比如，一个偏远的郊县，突然圈起来一片地，冻结户口，规划自贸区、第二机场、XX示范区、
XX
产业园、中欧班列起点。。。
上海汾湖？链接：http://www.whb.cn/zhuzhan/cs/20190306/246983.html
或者一个大城市周围不限购的外省市临近小镇，因为限购，购买力外溢突然迎来了一大批大城市的民众来扫房子，环京、环沪、临深、环宁概念应声而起。
开发商拿着地图指着一个都没有上报给FGW的地铁线路信誓旦旦的说五年后即将通车，三年后万达广场开业，45分钟开车到达人民广场、新街口，国贸、福田、天河、光谷、高新区。。。
武汉葛店？链接：https://wuhan.news.fang.com/2017-11-03/26978864.htm
这种“妙作”是永远没有坐实价格的那一天的，一手房 价格天天掌，等过了几年交房入住后很可能什么都没有兑现。
45分钟时间指的是半夜两点钟一路绿灯开车狂奔才能够到达。
问开发商，开发商两手一摊：“这些规划的落地不归我管，请致电规划部门。”
成都视高？链接：http://tieba.baidu.com/p/3265610423?traceid=
西安至少是西北大区中心，高教中心，振兴西北一定要先振兴西安。
杭州是发达的长三角地区的省会城市，浙江省是GDP全国前列的省份，民众富裕，经济有活力。
而一个荒芜的小镇，小县城，却还指望着第二机场、合作示范区、自贸区逆天改命。。。那一定是深坑不见底，就等人来接盘了。
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朝向：东南
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产权年限：50年
建筑年代：2016年
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朝向：南北
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产权年限：50年
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本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
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产权年限：50年
建筑年代：2008年
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参考价：1.65万/㎡
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装修：毛坯
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户型:三室两厅两卫
产权年限：50年
建筑年代：2016年
按揭：外地三无贷款金额的3%，签按揭时付清。
本地客户贷款金额的1.5%，签按揭时付清。
中介费：2%
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