树泽：人民币暴涨与楼市“定向加息”

当一个市场里，普通人士讲鬼故事，专业人士讲罗曼史，这个时候往往是市场人气涣散，极度低迷的时候。你要想感知这个市场的体温和情绪，不能去看大类指数，漂亮50是上证指数的代言人，大类指数看不出什么信号。你想真正感受大众情绪，你要去看中证1000，这1000家公司代表的才是真正的大多数，才是人民的名义。

但是很遗憾，这个指数昨天创出收盘新低。

指数像个宠物，经济才是主人，宠物有时候跑在前面，有时候跑在后面，但绳索在主人手里。各项最新经济数据显示，经济有下滑的压力，比如财新制造业PMI包括服务业PMI的明显下滑，都显示了这个特征。

宠物在这个时候跑得慢了，扮演了受气包的角色，但其实有绳索的原因。多方面的佐证数据和案例是非常之多的，包括地产销售数据下滑，房屋租金价格下滑，在一系列的下滑信号中，我们唯独发现了一个资产在连续的上涨，那就是人民币本身。

人民币汇率从去年底的6.96到昨天盘中6.78，涨幅达到2.6%，货币是所有资产的地基，房子、股票、创业、实体经济，都是盖在这个地基上的。现在别的资产表现都不好，但是货币在涨，这就是典型的骑马找马，最后发现马在胯下。

货币作为基础资产大涨，它的影响是非常巨大的。货币年化升值了超过5%，目前一年期国债3.5%，站在一个境外投资者的角度看这件事情，没有任何风险，它获得了将近9%的回报，躺着赚9%太开心了。这是人民币大涨的直接原因，也是最重要的原因，就是中国的利率大幅上升。

金融市场在给资产估值的时候，主要参考10年期国债利率来作为参照标准。这个利率从去年11月开始涨，从2.6%涨到现在3.7%。有意思的事情来了，11月开始利率见底回升，12月开始汇率见底回升，你会发现利率其实是汇率的领先指标，利率先动，然后汇率马上就跟着起来了，如果利率继续涨，那人民币很可能还会短期继续升值。

上面说到国债能有这个涨幅是非常巨大的。国债利率是所有利率的基石，底层利率一涨，上面所有利率都要涨。银行间一年期利率已经涨到4.37%，这是什么概念？一年期贷款利率是4.35%，银行拿钱成本已经高过了放贷成本，实体经济必然因此受到影响。目前各项经济数据表现不佳，利率和资金成本上升，有其重要原因。

还有另一个重要的影响是房地产，4月全国首套房平均利率为4.52%。按现在银行同业4.37%的拿钱成本，做房贷业务毫无诱惑可言，还伴随风险，银行是没有任何放贷冲动的。所以未来房贷业务收缩，房贷利率跟随整体利率上调会是确定性趋势。北京的中、农、工、建、交等8家银行5月1日后已经提高了在北京的房贷利率。当房贷利率开始上升，这对于一个高估值高杠杆的资产意味着什么，大家各自意会。