【华创地产：6月土地市场供需分析-宅地供应回升、成交放量，预计下半年迎来放量阶段（推荐）】

4月土地供应新规之后，5、6月地方政府主动加大了住宅类土地的结构占比以及供应数量，推动住宅类供地连续2月出现30-50%的环比大幅回升，并且同比数据也连续2月维持在10-20%的增长；由此6月住宅类土地成交环比大增98%和同比大增30%，其中二线城市放量尤为明显，并且考虑到后续土地供应仍将逐步加大，预计下半年或将迎来土地成交放量阶段，但需要注意的是，本轮房地产去库存已经历时2.5年，远大于过往两轮小周期中平均约1年的水平，因而后续土地加库存也需要历时更久；土地供需方面，土地成交/需求比已从2月1.7倍趋势性下降至6月0.8倍，土地市场供需改善，并且随着土地供应量增加和房企资金趋紧，预计后续土地溢价率也将逐步回落，地价也将逐步趋于合理，尤其一二线地价回落有利于一二线的土地成交放量，不过由于本轮房企补库存意愿强烈，地价溢价率回落过程中也将保持一定地价热度。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销的判断，关注集中度提升，维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、首开股份；2）龙头房企：万科A、金地集团、保利地产；3）三四线开发：新城控股、荣盛发展、中南建设。

1 供应：6月宅地供应环比+18%、同比+6%，住宅供地连续2月回升

6月，百城各类型土地合计供应11,148万平米，环比+18%，同比+6%，累计同比+4%。环比来看，住宅用地+18%、商住用地+56%、商服用地+11%、工业用地-3%；同比来看，住宅用地+13%、商住用地+5%、商服用地-22%、工业用地+7%；累计同比来看，住宅用地+22%、商住用地-14%、商服用地-6%、工业用地-1%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应5,543万平米，环比+31%，同比+10%，累计同比+6%。环比来看，一线+174%、二线+46%、三四线+3%；同比来看，一线+226%、二线+8%、三四线-2%；累计同比来看，一线+59%、二线+2%、三四线+7%。5-6月土地供应大幅度改善，尤其一二线住宅类土地连续放量，将带动其下半年成交放量，同时本轮小周期去库存时间远远大于过往，因而后续加库存也会历时更久。

2 成交：6月宅地类成交环比+98%、同比+30%，预计土地成交或放量

6月，百城各类型土地合计成交7,755万平米，环比+23%，同比-5%，累计同比+11%。环比来看，住宅用地+84%、商住用地+128%、商服用地+8%、工业用地-28%同比来看，住宅用地+61%、商住用地-0%、商服用地-28%、工业用地-34%；累计同比来看，住宅用地+41%、商住用地+0%、商服用地+4%、工业用地-3%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交4,483万平米，环比+98%，同比+30%，累计同比+23%。环比来看，一线+57%、二线+254%、三四线+20%；同比来看，一线-5%、二线+80%、三四线-6%；累计同比来看，一线+48%、二线+15%、三四线+29%。5、6月地方政府主动加大了住宅类土地的结构占比以及供应数量将推动下半年成交放量。

3 供需：6月地价下行，其中一二线下行、三四线上行，溢价率回落

6月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.81倍，环比上升52%。其中，一线0.35倍，环比下降43%，二线0.85倍，环比上升143%，三四线0.84倍，环比上升16%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4678元/平米，环比-10.8%，同比-3.7%，其中，一线、二线和三四线分别环比-8%、-16%、-22%，分别同比-48%、-25%、+138%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率35%，较5月下降23pct，其中，一线29%、二线33%和三四线43%，分别较5月+12pct、-25pct和-31pct。土地市场供需关系持续改善，伴随土地供应量增加和房企资金趋紧，预计房价也将逐步趋于合理，尤其一二线地价回落有利于一二线的土地成交放量。

1、土地供应面积：6月土地供应环比+18%、同比+6%，住宅供地连续两月环比回升

2017年6月，百城各类型土地合计供应建面11,148万平米，环比+17.6%，同比+5.6%，前6月累计同比+3.6%。其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地30.1%、商住用地19.6%、商服用地13.6%、工业用地31.5%；分用地性质土地供应建面环比来看，住宅用地+18.5%、商住用地+55.6%、商服用地+11.2%、工业用地-3.0%；分用地性质土地供应建面同比来看，住宅用地+12.8%、商住用地+5.1%、商服用地-22.3%、工业用地+7.2%；分用地性质土地供应建面累计同比来看，住宅用地+22.0%、商住用地-13.9%、商服用地-6.0%、工业用地-1.0%。

上述数据显示各类型土地供应总量自4月超预期下滑以来，5-6月已经连续两月环比改善，同时同比数据也连续两月小幅增长，其中，住宅类土地供应的环比和同比改善更为明显，这样也预示着住宅类土地成交在下半年可能迎来放量阶段。

2、住宅类土地供应面积：6月住宅类土地供应环比+31%、同比+10%，下半年土地成交或迎来放量

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年6月，住宅类用地供应建面5,543万平米，环比+30.8%，同比+9.6%，前6月累计同比+6.0%。其中，分城市能级住宅类用地供应建面占比来看，一线7.8%、二线55.8%、三四线36.4%；分城市能级住宅类用地供应建面环比来看，一线+174.4%、二线+46.0%、三四线+2.8%，分城市能级住宅类用地供应建面同比来看，一线+226.0%、二线+8.0%、三四线-2.2%；分城市能级住宅类用地供应建面累计同比来看，一线+59.2%、二线+1.8%、三四线+6.9%。

上述数据显示了住宅类土地供应同样在自4月超预期下滑以来，5-6月已经连续两月环比大幅度改善，同时同比数据也连续两月维持10-20%的增长，其中一二线城市土地供应环比和同比连续放量，这样也预示着住宅类土地成交在下半年可能迎来放量阶段，尤其是一二线城市。但同时也需要注意到，目前全国，其中尤其是一二线城市，已经连续去库存2.5年时间，远大于过往两轮周期的平均1年的去库存时间，因而后续的加库存历时也会更久。

1、土地成交面积：6月土地成交环比+23%、同比-5%，其中住宅类放量、非住宅类缩量

2017年6月，百城各类型土地合计成交建面7,755万平米，环比+22.8%，同比-5.3%，前6月累计同比+11.2%。其中，分用地性质土地供应建面占比来看，住宅用地36.0%、商住用地21.8%、商服用地10.6%、工业用地28.0%；分用地性质土地成交建面环比来看，住宅用地+83.5%、商住用地+128.3%、商服用地+7.9%、工业用地-28.4%；分用地性质土地成交建面同比来看，住宅用地+60.6%、商住用地-0.5%、商服用地-28.2%、工业用地-34.5%；分用地性质土地成交建面累计同比来看，住宅用地+41.5%、商住用地+0%、商服用地+3.5%、工业用地-2.5%。

上述数据显示6月各类型土地成交总量在5月超预期下滑之后，实现低位回升，但同比仍有小幅下降。而从结构来看，其中住宅土地成交环比和同比均实现的大幅回升，但商住用地、商服用地和工业用地成交同比持续下滑。按照5-6月政府对于土地供应结构的调整（住宅类用地占比更多）以及土地供应数量的调整（住宅类用地数量更多），后续的住宅类用地的成交在下半年或将迎来放量阶段。

2、住宅类土地成交面积：6月住宅类土地成交环比+98%、同比+30%，二线城市土地成交大幅放量

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年6月，住宅类用地成交建面4,483万平米，环比+98.2%，同比+30.4%，前6月累计同比+22.5%。其中，分城市能级住宅类用地成交建面占比来看，一线3.4%、二线58.7%、三四线37.9%；分城市能级住宅类用地成交建面环比来看，一线+56.9%、二线+254.4%、三四线+19.5%，分城市能级住宅类用地成交建面同比来看，一线-5.1%、二线+79.8%、三四线-6.3%；分城市能级住宅类用地成交建面累计同比来看，一线+48.4%、二线+15.3%、三四线+29.3%。

上述数据显示，受5月住宅类土地供应放量推动以及5月成交低基数影响，6月住宅类土地成交环比和同比大幅上涨，其中二线城市的土地成交放量尤为明显，并且考虑到6月一线城市住宅类土地供应大幅放量，以及二线城市住宅类土地供应小幅提升，预计7-8月一二线城市住宅类成交表现较好，而三线城市由于近两个月住宅类供应略弱，将影响其后续的成交表现。

3、住宅类土地成交金额：6月住宅类土地成交额环比+77%、同比+26%，其中二线成交明显放量

从住宅类用地来看（住宅+商住），2017年6月，住宅类用地成交金额2,097亿，环比+76.9%，同比+25.5%，前6月累计同比+33.6%。其中，分城市能级住宅类用地成交金额占比来看，一线10.1%、二线63.4%、三四线26.5%；分城市能级住宅类用地成交金额环比来看，一线+43.7%、二线+199.1%、三四线-6.4%，分城市能级住宅类用地成交金额同比来看，一线-50.8%、二线+34.4%、三四线+123.0%；分城市能级住宅类用地成交金额累计同比来看，一线+36.0%、二线+9.7%、三四线+129.7%。

上述数据显示伴随6月住宅类土地成交面积放量，同期住宅类土地成交金额也实现了同比和环比的大幅反弹。分城市能级来看，一线城市6月土地成交面积同比小幅下滑，同期土地成交金额大幅缩量；二线城市成交面积同比大幅增长，同期土地成交金额同比小幅回升，显示出一二线城市土地成交价格有所回落；三四线城市土地成交虽同比小幅下降但却出现了土地成交金额的大幅放量，显示了三四线土地价格上升较快。

住宅类土地供需指标方面，2017年6月，百城住宅类土地成交/需求比0.81倍，较5月0.53倍上升52%， 6月土地供应仍大于土地成交，并且该供需指标自2月的1.68倍开始趋势性下降，已连续4个月低于1.0的供需平衡点，土地供需有所改善。 其中，分城市能级来看，一线0.35倍，较5月0.61倍下降43%，二线0.85倍，较5月0.35倍上升143%，三线0.84倍，较5月0.72倍上升16% ，一、二、三四线的土地供需结构较年初均有所改善。

住宅类土地成交价格方面，2017年6月，百城住宅类用地成交楼面均价4,678元，环比-10.8%，同比-3.7%， 显示土地价格环比结束连续4个月的上涨，而同比结束连续7个月的上涨，随着房企供应量增加和房企资金趋紧，预计房价也将逐步趋于合理。 分城市能级来看，一线13,988元/平米，二线5,054元/平米，三线3,263元/平米，分别环比：一线-8.4%，二线-15.6%，三四线-21.7%，分别同比：一线-48.2%，二线-25.3%，三四线+138.1%， 结合5-6月中，一二线城市的土地供应较多而三四线城市的土地供应较少，同时也考虑到一二线严格调控而三四线调控相对宽松，综合导致了一二线城市土地价格的下行以及三四线土地价格的上行。

住宅类土地成交溢价率方面，2017年6月，百城住宅类土地成交溢价率35%，较5月下降23pct，其中，一线29%、二线33%和三四线43%，分别较5月+12pct、-25pct和-31pct ，二三四先城市溢价率有所回落，一线城市溢价率虽有所增长但仍处于合理范围，土地市场趋于理性。

4月土地供应新规之后，5、6月地方政府主动加大了住宅类土地的结构占比以及供应数量，推动住宅类供地连续2月出现30-50%的环比大幅回升，并且同比数据也连续2月维持在10-20%的增长；由此6月住宅类土地成交环比大增98%和同比大增30%，其中二线城市放量尤为明显，并且考虑到后续土地供应仍将逐步加大，预计下半年或将迎来土地成交放量阶段，但需要注意的是，本轮房地产去库存已经历时2.5年，远大于过往两轮小周期中平均约1年的水平，因而后续土地加库存也需要历时更久；土地供需方面，土地成交/需求比已从2月1.7倍趋势性下降至6月0.8倍，土地市场供需改善，并且随着土地供应量增加和房企资金趋紧，预计后续土地溢价率也将逐步回落，地价也将逐步趋于合理，尤其一二线地价回落有利于一二线的土地成交放量，不过由于本轮房企补库存意愿强烈，地价溢价率回落过程中也将保持一定地价热度。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销的判断，关注集中度提升，维持板块推荐评级，维持推荐组合： 1）一二线资源：招商蛇口、华侨城A、首开股份；2）龙头房企：万科A、金地集团、保利地产；3）三四线开发：新城控股、荣盛发展、中南建设。